×

Арендные «каникулы» для антимонопольных нарушений

Можно ли говорить о реальной поддержке арендаторов в период пандемии?
Яремчук Анастасия
Яремчук Анастасия
Руководитель антимонопольной практики RightsBusinessStandard (RBS)

Пандемия коронавируса поставила предпринимателей в крайне сложные условия. Самоизоляция, режим повышенной готовности и вынужденная «удаленка» – бизнес медленно, но верно терпит убытки. Предприниматели, наблюдая за тем, как в других странах власти оказывают поддержку бизнесу, ожидали подобных действий в России.

Первой из указанных мер стали послабления в части аренды государственного и муниципального имущества. Но почему именно госимуществу уделено приоритетное внимание и зачем нужны разъяснения антимонопольных органов в части данных мер, если отсрочки и уплаты относятся к вопросам гражданско-правового характера? Попробуем разобраться.

Распоряжением от 19 марта 2020 г. № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» Правительство РФ предоставило арендаторам госимущества право на отсрочку оплаты аренды на срок с апреля по июнь 2020 г. Условия отсрочки принимаются по предложению арендаторов, при этом федеральные арендодатели не могут отказать в удовлетворении таких обращений.

В отношении арендодателей регионального и муниципального имущества правительство ограничилось рекомендациями, оставив применение названной меры поддержки на усмотрение субъектов Федерации и муниципальных образований.

Приоритетное внимание аренде госимущества и последующее «отзеркаливание» аналогичных мер в отношении коммерческой недвижимости обусловлены жесткой урегулированностью сферы взаимоотношений бизнеса с государством и строгими правовыми подходами антимонопольных органов.

Антимонопольное законодательство, как и ФАС России, контролирующая его соблюдение, не приветствуют предоставление преимуществ и привилегий арендаторам: любые «поблажки» рассматриваются в качестве нарушения и несправедливости по отношению к иным участникам рынка.

Для обеспечения однозначного толкования предоставленных правительством мер поддержки бизнеса ФАС разъяснила, что отсрочка уплаты арендных платежей в условиях пандемии не является нарушением антимонопольного законодательства.

При этом ведомство сослалось на положения ст. 451 ГК РФ: существенное изменение обстоятельств позволяет менять условия договора аренды. С данным выводом трудно спорить – пандемию действительно невозможно было предвидеть и тем более предотвратить.

Подобного рода разъяснения, но без привязки к конкретным событиям ведомство давало еще в 2016 г. (Письмо ФАС России от 10 февраля 2016 г. № АК/7531/16).

Строгость подходов антимонопольных органов к арендным правоотношениям обусловлена двумя основными целями: сохранением неизменности условий договора и недопустимостью подмены нового договора, заключенного с нарушением антимонопольного законодательства, «старым» – законным – договором.

Игнорирование этих целей влечет предоставление конкретному арендатору преимущественных условий, ущемляет права остальных претендентов на госимущество. Последние, принимая участие в конкурентной борьбе за получение права пользования госимуществом, оценивают конкретные условия, на которых в случае победы им достанется объект: выгодна ли цена, устраивают ли дополнительные обязанности и пр. Смягчение условий после торгов и заключения договора, не отраженное в документации о торгах, явно свидетельствует о сокрытии информации от всех участников (в том числе потенциальных), что препятствует расширению конкурентной среды на торгах.

Поэтому, на мой взгляд, жесткость мер, принимаемых ФАС в борьбе с такими действиями, стоит признать оправданной.

Ярким «предкарантинным» примером позиции антимонопольного органа является дело ООО «Фабрика химчистки “Блеск”», попытавшегося оспорить положения Приказа ФАС от 10 февраля 2010 г. № 67, регламентирующего проведение торгов на получение права пользования госимуществом.

Во главу угла был поставлен вопрос о превышении антимонопольным ведомством полномочий: насколько законен предусмотренный Приказом запрет уменьшения размера арендной платы?

Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ в Определении от 14 января 2020 г. № АПЛ19-491 поддержала позицию ФАС.

В упомянутом судебном акте был сделан вывод о том, что необходимость включения в документацию о торгах указания на невозможность изменения цены договора в сторону увеличения обусловлена целью обеспечения интересов победителя, выигравшего торги на определенных условиях, а в сторону уменьшения – задачей избежать злоупотреблений победителя торгов и предоставления ему необоснованных экономических преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности.

В качестве нормативного обоснования ВС назвал общие положения гражданского законодательства о публичных торгах, подтвердив тем самым незыблемость результатов торгов и условий договоров, заключаемых по их итогам.

Позиция Верховного Суда по данному делу послужила в том числе мотивом для возникновения опасений у сторон договоров аренды, в связи с чем ФАС пришлось дать соответствующие разъяснения.

Первое, на что ведомство обратило внимание в Разъяснениях от 31 марта 2020 г. № СП/26119-ПР/20, – возможность признания нарушения ст. 15 Закона о защите конкуренции (запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия госорганов и должностных лиц).

Действительно, в отношениях между государством-арендодателем и арендатором инициативное решение, от которого зависит заключение договора аренды в том или ином виде, принимается изначально арендодателем – госорганом, должностным лицом. В связи с этим наиболее актуальными данные разъяснения представляются для тех, кому были даны лишь рекомендации о возможности отсрочки арендных платежей, – органам субъектов РФ и муниципальных образований.

Если в случае с федеральным имуществом правительство возложило прямую обязанность удовлетворения запрашиваемых арендаторами отсрочек, то для субъектов РФ и муниципальных образований данный вопрос был отнесен на их собственное усмотрение.

По общему правилу, такая самостоятельность чревата рисками получения претензий от антимонопольных органов. ФАС убедила арендодателей имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в обратном.

Вслед за предоставлением права на отсрочку государство Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ также разрешило уменьшать размер арендной платы.

Если в контексте Распоряжения № 670-р о праве на отсрочку вопросы возникали исключительно исходя из общих подходов о неизменности договоров аренды, то Закон № 98-ФЗ напрямую разрешает изменять цену договора, что противоречит позиции ВС, изложенной в Определении № АПЛ19-491.

Равным образом «коронавирусные» нововведения не стыковались с общепринятыми подходами антимонопольных органов.

Незыблемость условий договоров аренды, очевидно, предполагает невозможность корректировки каких-либо его положений. Учитывая, что торги на право пользования госимуществом, по сути, сводятся к соревнованиям по цене, именно размер арендной платы является одним из ключевых вопросов, разрешаемых потенциальными участниками при принятии решения об участии в торгах. Они рассчитывают, насколько экономически целесообразно выдвинуть то или иное ценовое предложение, имеет ли смысл продолжать ценовую борьбу: чем выше становится цена, тем уже круг заинтересованных лиц.

Однако если заключенный договор аренды впоследствии изменяется в части размера арендной платы, возникает резонный вопрос: почему данному конкретному арендатору это разрешено, а другим запрещено?

Именно этим руководствовался законодатель, предусматривая прямой запрет изменения цены договора аренды, что, тем не менее, сторонами договоров часто преодолевается.

Заключаемые сторонами дополнительные соглашения, изменяющие условия договора, квалифицируются ФАС в качестве нового договора. Полагаю, это очевидно: новые условия (цена, состав имущества, сроки), ранее не выдвигаемые на торги, свидетельствуют о новых правоотношениях, которые должны быть разыграны в конкурентной процедуре.

Здесь возникает другой состав нарушения – ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, требующей проведения торгов на получение права пользования госимуществом, но проигнорированной «хитрыми» сторонами «старого» договора аренды.

В Письме № АК/7531/16 ФАС России также обращала на это внимание, указывая на недопустимость подобного «прикрытия» договоров.

В связи с этим Закон № 98-ФЗ, разрешивший менять размер арендной платы, хотя и не указывающий на такую возможность в отношении госимущества, был принят во внимание антимонопольным ведомством. Разъяснениями от 17 апреля 2020 г. «О внесении изменений в договоры аренды государственного (муниципального) имущества в связи с введением режима повышенной готовности» ФАС пояснила, что уменьшение арендной платы в случае введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не будет являться нарушением антимонопольного законодательства и не требует согласования с антимонопольными органами.

Тем самым ФАС, невзирая на отсутствие прямого отнесения послаблений к госимуществу, фактически разрешила менять цену договора аренды.

Таким образом, пандемия предоставляет арендаторам своеобразные «каникулы», разрешая совершать действия, в обычных условиях признаваемые нарушением антимонопольного законодательства.

Тем не менее не стоит забывать, что все «поблажки» предусматривают лишь право их реализации: арендодатель может и не согласиться на заключение допсоглашения об уменьшении стоимости аренды. С учетом очевидного нежелания арендодателей уменьшать плату стоит ли в таком случае говорить о реальной пользе и действительной поддержке арендаторов в столь сложное время?

При этом следует отметить и нелогичность отказа арендодателя от изменения условий договора: арендаторы будут терпеть колоссальные убытки, уплачивая дорогостоящую аренду госимущества, что может привести к досрочному расторжению договора. Арендодателю придется объявлять новые торги в поисках арендатора, причем претендентов, думается, вряд ли окажется много.

В заключение отмечу, что принятый Закон № 98-ФЗ, даже с учетом разъяснений ФАС, оставляет больше вопросов, чем ответов, а результаты «поблажек» мы, очевидно, увидим в суде.

Рассказать:
Другие мнения
Бритвин Роман
Бритвин Роман
Юрист ООО «АНТОНИО РИЦЦИ»
«Полоса препятствий»
Уголовное право и процесс
Защита по уголовному делу обернулась обвинением в воспрепятствовании расследованию и в фальсификации доказательств
21 Сентября 2020
Тригнин Владимир
Тригнин Владимир
Председатель Военной коллегии адвокатов г. Москвы
Признание «уклонистом»: правовые особенности выдачи справки взамен военного билета
Административное судопроизводство
Практика оспаривания заключений призывной комиссии
21 Сентября 2020
Макаров Сергей
Макаров Сергей
Советник ФПА РФ, адвокат АП МО, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД», к.ю.н.
Экспертиза – царица доказательств по гражданским делам
Гражданское право и процесс
Но она не должна умалять значение нотариального удостоверения сделок
18 Сентября 2020
Порошин Василий
Порошин Василий
Адвокат Первой Вологодской коллегии адвокатов
«Работа над ошибками»
Уголовное право и процесс
Неправильная квалификация деяния следствием помогла добиться в апелляции прекращения уголовного преследования доверителя
17 Сентября 2020
Чуднова Елена
Чуднова Елена
Адвокат АП Ханты-Мансийского автономного округа
Доказывать притворность сделки станет легче
Гражданское право и процесс
Позиция ВС повысит эффективность судебной защиты по делам данной категории
16 Сентября 2020
Дигмар Юнис
Дигмар Юнис
Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинкского международного коммерческого арбитража
ВС повысил кредиторам стандарт доказывания
Арбитражное право и процесс
Для привлечения директора к субсидиарной ответственности факта исключения ООО из ЕГРЮЛ недостаточно
16 Сентября 2020