×

Арендные «каникулы» для антимонопольных нарушений

Можно ли говорить о реальной поддержке арендаторов в период пандемии?
Яремчук Анастасия
Яремчук Анастасия
Руководитель антимонопольной практики RightsBusinessStandard (RBS)

Пандемия коронавируса поставила предпринимателей в крайне сложные условия. Самоизоляция, режим повышенной готовности и вынужденная «удаленка» – бизнес медленно, но верно терпит убытки. Предприниматели, наблюдая за тем, как в других странах власти оказывают поддержку бизнесу, ожидали подобных действий в России.

Первой из указанных мер стали послабления в части аренды государственного и муниципального имущества. Но почему именно госимуществу уделено приоритетное внимание и зачем нужны разъяснения антимонопольных органов в части данных мер, если отсрочки и уплаты относятся к вопросам гражданско-правового характера? Попробуем разобраться.

Распоряжением от 19 марта 2020 г. № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» Правительство РФ предоставило арендаторам госимущества право на отсрочку оплаты аренды на срок с апреля по июнь 2020 г. Условия отсрочки принимаются по предложению арендаторов, при этом федеральные арендодатели не могут отказать в удовлетворении таких обращений.

В отношении арендодателей регионального и муниципального имущества правительство ограничилось рекомендациями, оставив применение названной меры поддержки на усмотрение субъектов Федерации и муниципальных образований.

Приоритетное внимание аренде госимущества и последующее «отзеркаливание» аналогичных мер в отношении коммерческой недвижимости обусловлены жесткой урегулированностью сферы взаимоотношений бизнеса с государством и строгими правовыми подходами антимонопольных органов.

Антимонопольное законодательство, как и ФАС России, контролирующая его соблюдение, не приветствуют предоставление преимуществ и привилегий арендаторам: любые «поблажки» рассматриваются в качестве нарушения и несправедливости по отношению к иным участникам рынка.

Для обеспечения однозначного толкования предоставленных правительством мер поддержки бизнеса ФАС разъяснила, что отсрочка уплаты арендных платежей в условиях пандемии не является нарушением антимонопольного законодательства.

При этом ведомство сослалось на положения ст. 451 ГК РФ: существенное изменение обстоятельств позволяет менять условия договора аренды. С данным выводом трудно спорить – пандемию действительно невозможно было предвидеть и тем более предотвратить.

Подобного рода разъяснения, но без привязки к конкретным событиям ведомство давало еще в 2016 г. (Письмо ФАС России от 10 февраля 2016 г. № АК/7531/16).

Строгость подходов антимонопольных органов к арендным правоотношениям обусловлена двумя основными целями: сохранением неизменности условий договора и недопустимостью подмены нового договора, заключенного с нарушением антимонопольного законодательства, «старым» – законным – договором.

Игнорирование этих целей влечет предоставление конкретному арендатору преимущественных условий, ущемляет права остальных претендентов на госимущество. Последние, принимая участие в конкурентной борьбе за получение права пользования госимуществом, оценивают конкретные условия, на которых в случае победы им достанется объект: выгодна ли цена, устраивают ли дополнительные обязанности и пр. Смягчение условий после торгов и заключения договора, не отраженное в документации о торгах, явно свидетельствует о сокрытии информации от всех участников (в том числе потенциальных), что препятствует расширению конкурентной среды на торгах.

Поэтому, на мой взгляд, жесткость мер, принимаемых ФАС в борьбе с такими действиями, стоит признать оправданной.

Ярким «предкарантинным» примером позиции антимонопольного органа является дело ООО «Фабрика химчистки “Блеск”», попытавшегося оспорить положения Приказа ФАС от 10 февраля 2010 г. № 67, регламентирующего проведение торгов на получение права пользования госимуществом.

Во главу угла был поставлен вопрос о превышении антимонопольным ведомством полномочий: насколько законен предусмотренный Приказом запрет уменьшения размера арендной платы?

Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ в Определении от 14 января 2020 г. № АПЛ19-491 поддержала позицию ФАС.

В упомянутом судебном акте был сделан вывод о том, что необходимость включения в документацию о торгах указания на невозможность изменения цены договора в сторону увеличения обусловлена целью обеспечения интересов победителя, выигравшего торги на определенных условиях, а в сторону уменьшения – задачей избежать злоупотреблений победителя торгов и предоставления ему необоснованных экономических преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности.

В качестве нормативного обоснования ВС назвал общие положения гражданского законодательства о публичных торгах, подтвердив тем самым незыблемость результатов торгов и условий договоров, заключаемых по их итогам.

Позиция Верховного Суда по данному делу послужила в том числе мотивом для возникновения опасений у сторон договоров аренды, в связи с чем ФАС пришлось дать соответствующие разъяснения.

Первое, на что ведомство обратило внимание в Разъяснениях от 31 марта 2020 г. № СП/26119-ПР/20, – возможность признания нарушения ст. 15 Закона о защите конкуренции (запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия госорганов и должностных лиц).

Действительно, в отношениях между государством-арендодателем и арендатором инициативное решение, от которого зависит заключение договора аренды в том или ином виде, принимается изначально арендодателем – госорганом, должностным лицом. В связи с этим наиболее актуальными данные разъяснения представляются для тех, кому были даны лишь рекомендации о возможности отсрочки арендных платежей, – органам субъектов РФ и муниципальных образований.

Если в случае с федеральным имуществом правительство возложило прямую обязанность удовлетворения запрашиваемых арендаторами отсрочек, то для субъектов РФ и муниципальных образований данный вопрос был отнесен на их собственное усмотрение.

По общему правилу, такая самостоятельность чревата рисками получения претензий от антимонопольных органов. ФАС убедила арендодателей имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в обратном.

Вслед за предоставлением права на отсрочку государство Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ также разрешило уменьшать размер арендной платы.

Если в контексте Распоряжения № 670-р о праве на отсрочку вопросы возникали исключительно исходя из общих подходов о неизменности договоров аренды, то Закон № 98-ФЗ напрямую разрешает изменять цену договора, что противоречит позиции ВС, изложенной в Определении № АПЛ19-491.

Равным образом «коронавирусные» нововведения не стыковались с общепринятыми подходами антимонопольных органов.

Незыблемость условий договоров аренды, очевидно, предполагает невозможность корректировки каких-либо его положений. Учитывая, что торги на право пользования госимуществом, по сути, сводятся к соревнованиям по цене, именно размер арендной платы является одним из ключевых вопросов, разрешаемых потенциальными участниками при принятии решения об участии в торгах. Они рассчитывают, насколько экономически целесообразно выдвинуть то или иное ценовое предложение, имеет ли смысл продолжать ценовую борьбу: чем выше становится цена, тем уже круг заинтересованных лиц.

Однако если заключенный договор аренды впоследствии изменяется в части размера арендной платы, возникает резонный вопрос: почему данному конкретному арендатору это разрешено, а другим запрещено?

Именно этим руководствовался законодатель, предусматривая прямой запрет изменения цены договора аренды, что, тем не менее, сторонами договоров часто преодолевается.

Заключаемые сторонами дополнительные соглашения, изменяющие условия договора, квалифицируются ФАС в качестве нового договора. Полагаю, это очевидно: новые условия (цена, состав имущества, сроки), ранее не выдвигаемые на торги, свидетельствуют о новых правоотношениях, которые должны быть разыграны в конкурентной процедуре.

Здесь возникает другой состав нарушения – ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, требующей проведения торгов на получение права пользования госимуществом, но проигнорированной «хитрыми» сторонами «старого» договора аренды.

В Письме № АК/7531/16 ФАС России также обращала на это внимание, указывая на недопустимость подобного «прикрытия» договоров.

В связи с этим Закон № 98-ФЗ, разрешивший менять размер арендной платы, хотя и не указывающий на такую возможность в отношении госимущества, был принят во внимание антимонопольным ведомством. Разъяснениями от 17 апреля 2020 г. «О внесении изменений в договоры аренды государственного (муниципального) имущества в связи с введением режима повышенной готовности» ФАС пояснила, что уменьшение арендной платы в случае введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не будет являться нарушением антимонопольного законодательства и не требует согласования с антимонопольными органами.

Тем самым ФАС, невзирая на отсутствие прямого отнесения послаблений к госимуществу, фактически разрешила менять цену договора аренды.

Таким образом, пандемия предоставляет арендаторам своеобразные «каникулы», разрешая совершать действия, в обычных условиях признаваемые нарушением антимонопольного законодательства.

Тем не менее не стоит забывать, что все «поблажки» предусматривают лишь право их реализации: арендодатель может и не согласиться на заключение допсоглашения об уменьшении стоимости аренды. С учетом очевидного нежелания арендодателей уменьшать плату стоит ли в таком случае говорить о реальной пользе и действительной поддержке арендаторов в столь сложное время?

При этом следует отметить и нелогичность отказа арендодателя от изменения условий договора: арендаторы будут терпеть колоссальные убытки, уплачивая дорогостоящую аренду госимущества, что может привести к досрочному расторжению договора. Арендодателю придется объявлять новые торги в поисках арендатора, причем претендентов, думается, вряд ли окажется много.

В заключение отмечу, что принятый Закон № 98-ФЗ, даже с учетом разъяснений ФАС, оставляет больше вопросов, чем ответов, а результаты «поблажек» мы, очевидно, увидим в суде.

Рассказать:
Другие мнения
Горин Егор
Горин Егор
Партнер, руководитель практики судебной защиты КСК групп
Правомерен ли зачет неустойки против основного долга?
Арбитражное право и процесс
ВС рассмотрел взаимные претензии комиссионера и комитента под неформальным углом
26 Ноября 2020
Базаров Дмитрий
Базаров Дмитрий
Адвокат, партнер BGP Litigation
Оспаривание зачета в банкротстве: новый подход Верховного Суда
Арбитражное право и процесс
Есть ли разница между сальдо и зачетом?
25 Ноября 2020
Семикина Елена
Семикина Елена
Адвокат Томской объединенной коллегии адвокатов

«Мучительная агония преюдиции» в гражданском процессе
Арбитражное право и процесс
Применение норм о преюдиции в актах высших судебных инстанций
24 Ноября 2020
Козенков Александр
Решение о сносе мусорного полигона в Архангельской области устояло в апелляции
Арбитражное право и процесс
Суды выявили ряд нарушений, допущенных при строительстве объекта
23 Ноября 2020
Болдинова Екатерина
Болдинова Екатерина
Адвокат, партнер Five Stones Consulting
Не ухудшает, но и не улучшает…
Конституционное право
Конституционный Суд пока не разрешил коллизию позиций судов и ФНС
20 Ноября 2020
Краснова Ирина
Краснова Ирина
Адвокат, партнер CriminalDefenseFirm
Карантин в СИЗО – не повод лишать права на участие в заседании суда
Уголовное право и процесс
Избрание и продление стражи в отсутствие подзащитного не должно стать нормой
19 Ноября 2020