×

Нестабильность правового режима незавершенных построек

Правовой режим незарегистрированной и недостроенной постройки противоречив и находится в стадии реформирования
Литвинов Денис
Литвинов Денис
Управляющий партнер «Содружества земельных юристов»

Недавно на сайте «АГ» была опубликована новость о позиции Верховного Суда, который подтвердил возможность продлевать договор аренды для завершения строительства объекта без регистрации прав на него.

ВС РФ в своем определении указал, что п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ прямо предусматривает право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, однократно заключать (продлевать) договор аренды земельного участка без торгов для завершения строительства при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г. и что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

В рамках рассматриваемого дела представляется спорной позиция Верховного Суда о том, что достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, позволяющим заявителю претендовать на получение участка в аренду без торгов, является акт проверки Главного управления строительного надзора Московской области. С нашей точки зрения, указанный акт не подтверждает присутствия у недостроенного объекта признаков недвижимости, а лишь фиксирует степень готовности объекта (который может и не являться недвижимостью даже после завершения его строительства).

При этом нужно понимать, что определение Верховного Суда не выступает в качестве практикообразующего, а обстоятельства рассматриваемого дела касаются продления права аренды без торгов только в отношении договоров, заключенных до 1 марта 2015 г.

Между тем интересна позиция Верховного Суда, выраженная в недавнем Определении СКЭС ВС РФ от 14 августа 2017 г. № 306-ЭС17-3016. В рамках этого дела Верховный Суд полагает возможным считать недостроенную и незарегистрированную постройку объектом недвижимости в случае, если представлены достаточные доказательства соответствия ее признакам объекта недвижимости (без учета регистрации).

К таким доказательствам могут быть отнесены кадастровый паспорт объекта недвижимости, заключение судебной строительно-технической экспертизы или кадастрового инженера как специалиста.

В связи с этим необходимо отметить, что судебная практика относительно правового режима незарегистрированной и недостроенной постройки в настоящее время противоречива. Отношение судов к такой постройке зачастую зависит от конкретных обстоятельств дела, что отрицательно влияет на стабильность и предсказуемость имущественного оборота. К сожалению, рассматриваемый судебный акт Верховного Суда не вносит ясности в эту сумятицу, так как не содержит обоснованных правовых позиций.

Кроме того, Верховный Суд рассматривал данное дело практически одновременно с публикацией Минэкономразвития проекта масштабных изменений в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости.

Указанные изменения касаются в том числе и объектов незавершенного строительства. Их предлагается относить к самостоятельным объектам исключительно после государственной регистрации прав на них, а до этого они будут считаться неотделимыми улучшениями земельного участка и следовать его судьбе. Причем Правительство РФ должно будет нормативно урегулировать перечень признаков, которым должны соответствовать объекты незавершенного строительства для возможности государственной регистрации права на них. Поправки должны начать действовать с 1 января 2019 г. Представляется, что после их вступления в силу застройщик, не уложившийся в срок, на который предоставлен участок под застройку, может лишиться не только участка, но и недостроенного объекта.

Рассказать коллегам:
Другие мнения
Ясиновский Герман
Ясиновский Герман
Адвокат АП г. Москвы
Пирамида судебных ошибок
Гражданское право и процесс
Об успешной защите добросовестного приобретателя недвижимости
20 Февраля 2018
Дергунова Виктория
Дергунова Виктория
Адвокат АП г. Москвы, к.ю.н.
Разрешая спор о ребенке
Семейное право
Рекомендации для адвоката по спорам родителей о детях
19 Февраля 2018
Лясковский Илья
Лясковский Илья
Адвокат-партнер АБ г. Москвы «Тонкий и партнеры»
О защите добросовестных приобретателей
Гражданское право и процесс
Лица, купившие имущество у фиктивных наследников, теперь не должны опасаться претензий со стороны государства
19 Февраля 2018
Поляков Сергей
Поляков Сергей
Адвокат АП г. Москвы
Требуется реформа УИК
Уголовно-исполнительное право
Нужен механизм, который позволит направлять к месту отбывания наказания осужденных, ожидающих вступления приговора в законную силу вне изоляции
16 Февраля 2018
Севастьянова Юлия
Севастьянова Юлия
Адвокат АП Волгоградской области
Обратная сторона привилегии
Гражданское право и процесс
О рисках VIP-банкинга с позиции правовой защиты интересов клиента как потребителя финансовой услуги
16 Февраля 2018
Русинова Анастасия
Русинова Анастасия
Советник, Юридическая фирма «Лигал студио»
Выводы суда изменят закон
Арбитражное право и процесс
Влияние актуальной судебной практики за 2017 г. на структурирование концессионных проектов
16 Февраля 2018