При подготовке обзора моей целью было систематизировать и кратко охарактеризовать принятые или вступившие в силу в 2017 г. законы и подзаконные акты в рассматриваемой сфере, а также законы, вступающие в силу в 2018 г. Для того чтобы материал носил сжато-информативный характер, я постарался избежать личных оценок в отношении рассматриваемых законов и законопроектов.
Законы и подзаконные акты, принятые или вступившие в силу в 2017 г.
1. Наиболее значимым законом, принятым в 2017 г. в сфере земли и недвижимости, на мой взгляд, стал Закон о реновации жилищного фонда в Москве (Федеральный закон от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ). Он установил возможность сноса жилых домов в Москве с предоставлением жильцам компенсации в виде нового жилья (равнозначного или равноценного) или денежного возмещения при одновременном наличии двух условий: дом должен относиться к первому периоду индустриального домостроения (или быть аналогичным ему по конструктивным характеристикам) и решение о включении дома в программу реновации должно быть принято не менее чем 2/3 собственников помещений.
2. Вторым по значимости можно назвать вступивший в силу 1 января 2017 г. Закон о государственной регистрации недвижимости (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ), объединивший государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и его кадастровый учет в единую систему учета и регистрации – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Одной из существенных новелл указанного закона стало распространение на машино-места правового режима недвижимых вещей. Ранее право на машино-место регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на здание (помещение), в котором оно было расположено. Теперь же машино-места стали учитываться в кадастре, и права на них регистрируются как на самостоятельные объекты недвижимости.
Еще одно существенное изменение – сокращение сроков совершения учетных действий: 5 рабочих дней – для кадастрового учета; 7 рабочих дней – для госрегистрации прав; 10 рабочих дней – в случае одновременного проведения учета и госрегистрации (ранее этот срок составлял до 20 рабочих дней).
3. В связи с большим числом пересечений земель лесного фонда с землями иных категорий актуальным является принятый Закон о лесной амнистии (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ), который ввел важное правило о приоритете сведений ЕГРН над сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре или лесоустроительных документах, при определении принадлежности или непринадлежности земельного участка к землям лесного фонда. Данная норма распространена на все земельные участки, права на которые возникли до 1 января 2016 г.
4. Законом о ведении гражданами садоводства и огородничества (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ) из действующего законодательства выведено понятие дачного хозяйства, равно как и земельных участков, предназначенных для ведения дачного хозяйства. Закон оставляет понятия садоводства и огородничества, по сути, относя дачное хозяйство к садоводству. Некоммерческое объединение для ведения садоводства или огородничества теперь будет возможно только в форме некоммерческого товарищества. Указанные положения вступят в силу с 1 января 2019 г.
5. Сразу нескольким силовым ведомствам было предоставлено право самостоятельного изъятия земельных участков для государственных нужд. Указами Президента РФ ФСБ, ФСО и Министерство обороны РФ наделены правом самостоятельно изымать земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества для государственных нужд. Ранее указанные ведомства получали земельные участки для своих нужд, направляя соответствующее ходатайство в Правительство РФ, которое и реализовывало полномочие по изъятию.
6. В 2017 г. был принят целый комплекс законов и подзаконных актов, содержащих новые механизмы защиты прав граждан-дольщиков при строительстве жилья.
Основным стал Закон о защите прав граждан-дольщиков при банкротстве застройщиков (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ), который предусмотрел формирование компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков – 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Законом также установлены дополнительные требования к финансовому положению застройщика: не менее 10% от планируемой стоимости строительства должны быть собственными средствами застройщика и находиться на его банковском счете; у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, а также обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.
Законом о налоговых льготах при долевом строительстве (Федеральный закон от 27 ноября 2017 г. № 342-ФЗ) освобождены от обложения НДФЛ доходы граждан, полученные ими в виде возмещения за счет средств компенсационного фонда долевого строительства.
Дополнительно отмечу, что 19 июля 2017 г. Президиумом ВС РФ был утвержден Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
7. В сфере оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 274-ФЗ органам местного самоуправления было предоставлено право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории. Ранее Конституционный Суд в Постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П признал не соответствующими Конституции РФ законодательные ограничения прав местных властей на оспаривание в судебном порядке решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Законы, вступающие в силу в 2018 г.
1. 1 марта 2018 г. истекает срок дачной амнистии (федеральные законы от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ и от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Теперь для кадастрового учета (инвентаризации) индивидуального жилого дома будет необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В этот же день истекает срок, в течение которого субъектами РФ могли устанавливаться предельные максимальные цены кадастровых работ (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ).
2. С 1 января 2018 г. будет сокращен перечень оснований для отказа в предоставлении «дальневосточного гектара» (Федеральный закон от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ). В частности, если до 1 марта 2015 г. по заявлению третьего лица была утверждена схема расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, то теперь это обстоятельство не является основанием для отказа в предоставлении участка с использованием механизма «дальневосточного гектара».
3. С 1 января 2018 г. вступит в силу ряд норм Закона о защите прав граждан-дольщиков при банкротстве застройщиков (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ). Предполагается, что с 1 января 2018 г. начнет работу ЕИС жилищного строительства, так как с этой даты возникает обязанность по размещению в ней информации. Также вступят в силу специальные требования к руководителю и главному бухгалтеру застройщика, в частности, не допускается наличия у них судимости за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти.
5. В 2018 г. вводится особый порядок выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, для которых необходимо установление охранных зон (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») (объектов электроэнергетики, систем газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи и пр.). Для принятия решения о вводе такого объекта в эксплуатацию застройщику необходимо предоставить в уполномоченный орган текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны.
