×

Поворот практики

ВС РФ пришел к выводу, что неуплата покупной цены за дом и земельный участок является основанием для расторжения договора и появления у продавца права требовать возврата имущества, переданного покупателю
Халатов Сергей
Халатов Сергей
Управляющий Юридическим товариществом XALATOV.ORG

Ранее некоторые судьи Верховного Суда придерживались позиции, что отсутствие уплаты покупной цены за недвижимость не является существенным нарушением условий договора. Такой даже внешне парадоксальный вывод делался из толкования ст. 450 и 486 ГК РФ. Судьи считали – норма ст. 450 ГК РФ является общей по отношению к норме п. 3 ст. 486 ГК РФ, и это в общем правильно, но далее судьи делали вывод, что применение п. 3 ст. 486 ГК РФ о праве стороны требовать исполнения договора и начисления процентов исключает применение ст. 450 ГК РФ о праве стороны на расторжение договора.

Кроме того, судьи предпочитали игнорировать, что при продаже товара в кредит и в рассрочку закон прямо предусматривает возможность расторжения договора при неуплате цены за товар. Более того, применительно к этим случаям ГК РФ указывает: существенным нарушением договора признается неуплата более половины цены. Было бы странно предполагать, что законодатель дал право расторжения договора при неуплате более половины покупной цены в случае рассрочки, но не дал такого права, если имеет место полная неуплата при отсутствии условия о рассрочке. Однако судьи именно так и предполагали, игнорируя систематическое толкование.

Сейчас трудно установить истинные причины такого толкования, поскольку судьи нередко не обосновывают свои решения иначе как посредством нагромождения ссылок на закон. Вероятно, оно проистекало не только из желания буквально следовать норме права, но и из других соображений. Например, в деле «Кудинова против Виноградовых», рассмотренном Верховным Судом в порядке надзора и ставшем, пожалуй, главным для приверженцев позиции запрета расторжения договора по причине неисполнения, речь шла о неуплате долга за квартиру, впоследствии перепроданной покупателем третьему лицу. В самом деле, если бы суд удовлетворил иск продавца о расторжении договора, то вряд ли смог бы восстановить его право на квартиру, поскольку та уже была перепродана. Следовательно, продавцу пришлось бы идти в суд с иском о взыскании с покупателя неосновательного обогащения. Возможно, судьи решили, что в таком случае следует сразу требовать денег, а не квартиру, однако не указали этот мотив в определении.

Можно также предположить, что известное влияние на прежнюю практику имело то обстоятельство, что объектом спора чаще всего выступали квартиры, которые, по нашему праву, весьма затруднительно изъять у граждан. Вероятно, при вынесении решения суды общей юрисдикции ориентировались на необходимость преимущественной защиты права человека на жилище перед защитой интересов кредитора, непредусмотрительно передавшего квартиру без оплаты и не обеспечившего свои интересы при наличии к тому возможности.

Косвенно в пользу такой версии событий указывает тот факт, что арбитражные суды, как правило, рассматривающие споры о нежилой недвижимости, придерживались противоположной позиции о праве кредитора на расторжение договора при неуплате. Нет жилья – нет соответствующей защиты права на жилище.

Однако 11 июля 2017 г. Судебная коллегия по гражданским делам в деле «Дружинина против Перфилова» пришла к выводу, что неуплата покупной цены за дом и земельный участок является основанием для расторжения договора и появления у продавца права требовать возврата переданного покупателю имущества. Внешне этот вывод противоречит выводу 2011 г. Особенно интересно, что при рассмотрении дела 2017 г. и 2011 г. в состав Суда входила одна и та же судья.

Почему Суд допустил столь противоречивый судебный акт? Возможно, он теперь иначе толкует соотношение ст. 450 и 486 ГК РФ, допуская, что крайне неудачно сформулированный законодателем п. 3 ст. 486 не исключает применение ст. 450 ГК РФ. Возможно, Суд допустил расторжение договора и возврат переданного имущества по правилам о неосновательном обогащении, поскольку дом и земельный участок в деле 2017 г. не были перепроданы и могли вернуться продавцу. А может быть, Суд учел, что в условиях длящегося экономического кризиса и плохо работающей системы принудительного исполнения следует ориентировать практику на предпочтение возврата имущества от неисправного должника перед взысканием с него денег. При том качестве написания судебных актов, который демонстрируют суды, можно только гадать, какой же мотив был основным и был ли он вовсе.

Что касается изменения практики, то это более вероятно произойдет, если определение по делу «Дружинина против Перфилова» попадет в обзор, утверждаемый Президиумом Верховного Суда, или аналогичная правовая позиция будет зафиксирована в постановлении Пленума Верховного Суда.

Рассказать: