Практика вернулась «на круги своя»

Сельскохозяйственная организация, арендующая участок из земель сельхозназначения, по истечении трех лет с момента заключения договора вправе без проведения торгов выкупить данный участок при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании данного участка (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Однако при попытке воспользоваться правом на выкуп участка арендаторы нередко сталкиваются с ситуациями, когда арендодатели, несмотря на соблюдение условий для выкупа, отказывают в заключении договоров купли-продажи, ссылаясь на действующий на территории субъекта РФ мораторий на приватизацию участков.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельхозназначения) приватизация участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Вплоть до 2016 г. судебная практика была однозначной: суды всех уровней руководствовались законодательством субъекта РФ и, установив, что в Законе содержится запрет на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отказывали в удовлетворении требований заявителей (например, Определение ВАС РФ от 30 августа 2013 г. № ВАС-11066/13 по делу № А55-19728/2012).

В 2016 г. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, указал, что ст. 4 Закона Курской области от 19 декабря 2011 г. № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» (далее – Закон № 104-ЗКО), временно ограничивающая начало действия положения п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения, императивно установившего специальное основание, порядок и условия приобретения в собственность или аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, выделенных в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующими такие земельные участки сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, противоречит ЗК и Закону об обороте земель сельхозназначения, имеющим большую юридическую силу. Постановление апелляционной инстанции поддержала кассация.

С этого момента в Центральном федеральном округе начала формироваться «своя» судебная практика в связи с выкупом земельных участков, на приватизацию которых субъектами РФ наложен запрет.

В марте 2018 г. АС Центрального округа в рамках дела № А35-4245/2017 отменил «отказное» постановление апелляции и «засилил» решение первой инстанции, согласно которому принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота участков из сельхозземель, не допускается, что означает недопустимость ограничения применения на территории Курской области законом Курской области норм п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения, а также подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК. Верховный Суд РФ, в свою очередь, отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в заседании Судебной коллегии по экономическим спорам (Определение от 15 июня 2018 г. № 310-ЭС18-8400 по делу № А35-4245/2017).

Данное определение на протяжении двух лет стало определяющим в Центральном округе при рассмотрении дел, в которых фигурировал мораторий на приватизацию земельных участков.

АС Курской области, прямо ссылаясь на Определение № 310-ЭС18-8400, выносит судебные акты в пользу арендаторов, указывая, что норма, закрепленная в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК, является специальной по отношению к ст. 4 Закона № 104-ЗКО, в связи с чем именно положения Кодекса подлежат приоритетному применению в рассматриваемом случае¹.

В сентябре 2022 г. АС Центрального округа в рамках дела № А36-8482/2021, – «традиционно» ссылаясь на Определение № 310-ЭС18-8400, – отменил «отказное» постановление апелляционной инстанции, указав, что установление ст. 5 Закона Липецкой области от 4 декабря 2003 г. № 81-ОЗ «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области» запрета на приватизацию участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории области до 1 января 2029 г. не препятствует реализации прав общества на их приобретение в соответствии с нормами федерального законодательства (по основанию, предусмотренному подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

6 марта 2022 г. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отменила указанный акт кассации и оставила в силе постановление апелляционного суда об отказе в иске о признании незаконным решения органа местного самоуправления, поскольку на момент обращения общества с заявлением о выкупе спорных находящихся в публичной собственности участков приватизация участков сельхозназначения на территории субъекта РФ была запрещена, в связи с чем администрация правомерно отказала в предоставлении земли в собственность.

Верховный Суд указал, что определение момента начала приватизации земельных участков сельхозназначения относится исключительно к полномочиям субъекта Федерации, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением такими участками, учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия (Определение от 6 марта 2023 г. № 310-ЭС22-22518 по делу № А36-8482/2021).

Таким образом, Верховный Суд поставил точку в вопросе о действии моратория на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения. Судебная практика вернулась к первоначальным выводам о недопустимости выкупа арендатором такого участка при введенном субъектом РФ запрете на приватизацию.