×

Спасти нельзя снести

Девелопер вправе принять решение о сносе здания, если оно не относится к объектам исторической ценности
Андреев Андрей
Андреев Андрей
Адвокат, управляющий партнер юридического бюро «United Partners», председатель Международного центра развития молодежных инициатив «Поколение Права»

За последние годы облик столицы изменился и продолжает меняться. Строятся новые технологичные здания, а исторические постройки реконструируются, чтобы гармонично вписываться в современный облик города. Те же сооружения, которые спасти невозможно, приходится сносить, и это можно назвать естественным ходом вещей. 

К сожалению, процесс этот достаточно болезненный именно для жителей мегаполиса, и их можно понять. Безумный ритм городской жизни часто удручает, и многие «ищут спасения» как раз в старинных зданиях и домах. Поэтому неудивительно, что снос какой-либо старой постройки сопровождается массой протестов. Очень тяжело смириться даже с тем, что на месте заброшенного завода советской эпохи, огороженного глухим забором, может появиться объект современной городской инфраструктуры. Зачастую люди не готовы принять факт таких изменений и видят лишь негативную сторону, причем это мнение строится на субъективных суждениях. Однако, если взглянуть шире, становится очевидным, что планируемое к сносу здание является аварийным и, к сожалению, реконструкции не подлежит.

Конечно, каждый объект уникален, некоторые из них относятся к историческому наследию, сохранить которое – обязанность государства. Но если говорить о зданиях, не попадающих в данный перечень, их сохранение в нынешнем виде скорее опасно.

На этом фоне показательной выглядит ситуация со сносом здания хладокомбината, расположенного в Жуковом проезде в центральном районе г. Москвы. Территорию, на которой находится здание, выкупил крупный девелопер, в планах застройщика – возвести на месте цеха-холодильника бизнес-центр. Данное решение вызвало шквал недовольства со стороны как местных жителей, так и общественного движения «Архнадзор», выступающего за сохранение исторического облика столицы.

Здание хладокомбината было построено в 1924 г. и использовалось как промышленный объект, выполняющий функции огромной холодильной камеры. Насколько известно из открытых источников, в 1915–1916 гг. соответствующий земельный участок был приобретен обществом «Астраханский холодильник», которое и начало постройку здания. Завершало строительство в послереволюционные годы, судя по всему, уже само государство. Кому принадлежали здание и участок после развала СССР и приватизации, информации нет. Однако известно, что с начала 2000-х гг. постройка не эксплуатировалась, что привело к ее ветхому состоянию. Важен, на мой взгляд, и тот факт, что до инициирования сноса здания интереса к нему ни со стороны «Архнадзора», ни со стороны историков и местных жителей не было.

Сейчас представители движения забили тревогу – по их мнению, здание относится к культурному наследию города и должно быть сохранено.

Однако со ссылкой на приказ Департамента культурного наследия г. Москвы от 7 октября 2020 г. № 643 во включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Москва, Жуков пр., д. 8 стр. 1, в перечень выявленных объектов культурного наследия г. Москвы было отказано. Кроме того, из заключения Департамента следует, что здание изъято из списка объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия г. Москвы. Таким образом, с точки зрения закона девелопер имеет полное право распоряжаться постройкой по своему усмотрению.

Безусловно, стоит добавить, что восстановить и сохранить в историческом виде данное здание невозможно и в силу его состояния. Как указано в техническом заключении «Обследование технического состояния основных несущих конструкций», состояние стен, стальных балочных клеток, перекрытий и монолитных железобетонных плит междуэтажных перекрытий оценивается как аварийное согласно ГОСТ 31937-2011. Состояние еще двух конструкций – колонн и фундаментов – как ограниченно работоспособное. Комплексно состояние здания хладокомбината оценивается «как аварийное, характеризующееся критическими повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности внезапного обрушения».

Кроме того, в документе подчеркнуто, что стены строения находятся в аварийном состоянии: «Особое внимание следует уделить наружной стене по оси Л/1-11, фасад которой выходит на Жуков проезд, тем самым создает угрозу и риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие ее разрушения или потери устойчивости».

Принимая во внимание указанные факты, весьма неоднозначными представляются некоторые сюжеты в СМИ. Вызывает вопросы и настойчивость «Архнадзора» в отношении дальнейшей судьбы спорного здания, поскольку ранее какой-либо инициативы по восстановлению исторической постройки ни от управы города, ни от общественных деятелей, ни от активных граждан и организаций в части признания здания хладокомбината объектом исторической ценности проявлено не было.

В рассматриваемом случае огороженная уже несколько лет промзона по замыслу застройщика станет продолжением инновационной городской среды, что позволит сделать инфраструктуру района современной и пойдет ему на пользу. 

В первую очередь стоит обратиться к ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому «снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления». Таким образом, с точки зрения закона девелоперу ничто не мешает принять решение о сносе здания, тем более что оно не включено в перечень объектов исторической ценности.

 Второй момент – градостроительная политика в целом. Нынешние реалии таковы, что получить разрешение на снос не так легко: проводятся тщательные проверки каждого объекта. Если же здание сносится неправомерно, это не останется незамеченным. Административные дела в таких ситуациях заводятся оперативно ввиду того, что в случае эксцесса на чиновников возлагается личная ответственность. 

Например, в 2019 г. в Уфе было возбуждено уголовное дело из-за незаконного сноса построенного в конце XIX в. дома-мастерской, признанного памятником архитектуры.

При вынесении решения первостепенное значение для суда имеют результаты заключения комиссий, которые либо дают право на снос постройки, либо отказывают. Как уже отмечалось, область строительства в целом жестко контролируется, и все документы выдаются с особой тщательностью, поэтому оспаривать результаты экспертизы нецелесообразно. Судебные органы хорошо знакомы со всеми нюансами данной сферы, поэтому и полагаются на предоставленные документы. 

Некоторые более значимые для истории объекты также не входят в перечень охраняемых государством. Так, в 2019 г. в Москве с согласования властей была снесена усадьба Муханова, в которой зимой 1877–1878 гг. жил художник Василий Суриков. 

Таким образом, оснований полагать, что разрешение на снос было выдано по ошибке, на мой взгляд, нет, равно как и для сомнений в подлинности заключения Департамента культурного наследия. Резюмируя, подчеркну: там, где возможно сохранить исторический облик, это делается, если такой возможности нет, возводятся новые объекты. Это эволюция, и всегда будут те, кто «за» и кто «против», но изменений избежать нельзя.

Рассказать:
Другие мнения
Горин Егор
Горин Егор
Партнер, руководитель практики судебной защиты КСК групп
Правомерен ли зачет неустойки против основного долга?
Арбитражное право и процесс
ВС рассмотрел взаимные претензии комиссионера и комитента под неформальным углом
26 Ноября 2020
Базаров Дмитрий
Базаров Дмитрий
Адвокат, партнер BGP Litigation
Оспаривание зачета в банкротстве: новый подход Верховного Суда
Арбитражное право и процесс
Есть ли разница между сальдо и зачетом?
25 Ноября 2020
Семикина Елена
Семикина Елена
Адвокат Томской объединенной коллегии адвокатов

«Мучительная агония преюдиции» в гражданском процессе
Арбитражное право и процесс
Применение норм о преюдиции в актах высших судебных инстанций
24 Ноября 2020
Козенков Александр
Решение о сносе мусорного полигона в Архангельской области устояло в апелляции
Арбитражное право и процесс
Суды выявили ряд нарушений, допущенных при строительстве объекта
23 Ноября 2020
Болдинова Екатерина
Болдинова Екатерина
Адвокат, партнер Five Stones Consulting
Не ухудшает, но и не улучшает…
Конституционное право
Конституционный Суд пока не разрешил коллизию позиций судов и ФНС
20 Ноября 2020
Краснова Ирина
Краснова Ирина
Адвокат, партнер CriminalDefenseFirm
Карантин в СИЗО – не повод лишать права на участие в заседании суда
Уголовное право и процесс
Избрание и продление стражи в отсутствие подзащитного не должно стать нормой
19 Ноября 2020