Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 67-КГ26-3-К8, в котором указал, что при наличии нескольких договоров на один объект недвижимости приоритет имеет тот, по которому произведена госрегистрация права собственности, а первый покупатель, чей договор не был зарегистрирован, утрачивает право требовать передачи квартиры, но может претендовать на возмещение убытков должником.
Заключение застройщиком двух договоров на одну квартиру
25 октября 2016 г. между ООО «Академмедстрой» и Натальей Аладинской был заключен договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме. Цена договора составила 2,2 млн руб., которые дольщик выплатила застройщику до заключения сделки. Дом введен в эксплуатацию в декабре 2021 г. со значительным нарушением сроков сдачи объекта.
С начала 2022 г. Наталья Аладинская неоднократно обращалась к представителям застройщика с требованием выдать документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру. 16 июня того же года она подписала с «Академмедстроем» в лице директора Андрея Корсакова акт о передаче ей квартиры, после чего обратилась в МФЦ для регистрации права собственности. Однако в приеме документов было отказано ввиду того, что право собственности на спорную квартиру с 27 января 2022 г. зарегистрировано за иным лицом – Алфисой Лебедевой.
Стало известно, что 30 ноября 2021 г. общество «Академмедстрой» в одностороннем порядке отказалось от исполнения условий ДДУ от 25 октября 2016 г. и расторгло его по причине имевшейся задолженности. Претензия и уведомление о расторжении договора направлялись дольщику по адресу, по которому она не проживала и не была зарегистрирована.
4 июля 2022 г. Наталья Аладинская обратилась в суд с иском к «Академмедстрою» и Алфисе Лебедевой о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения ДДУ от 25 октября 2016 г., признании недействительным ДДУ, заключенного между Алфисой Лебедевой и «Академмедстроем» 20 декабря 2021 г., а также об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании за ней права собственности на квартиру и взыскании с застройщика компенсации морального вреда.
Как указала истец, застройщику был известен ее новый адрес, что следует из текста допсоглашения к ДДУ, а также уведомления застройщика от 17 октября 2019 г. о переносе срока ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, Наталья Аладинская пояснила, что была лишена возможности ответить на претензию и предпринять действия по защите своих прав. Односторонний отказ от исполнения договора, заключенного с истцом, является незаконным, поскольку стоимость спорной квартиры уплачена в полном объеме, в связи с чем Наталья Аладинская полагала, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между Алфисой Лебедевой и застройщиком, является недействительной сделкой.
17 ноября 2022 г. Алфиса Лебедева обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать ее добросовестным приобретателем квартиры, а передаточный акт от 16 июня 2022 г., подписанный между Натальей Аладинской и застройщиком, – недействительным. В обоснование исковых требований она указала, что 20 декабря 2021 г. заключила с застройщиком ДДУ, цена которого составила 4,1 млн руб. 15 января 2022 г. она выплатила указанную в договоре сумму, что подтверждается кассовым ордером и справкой об отсутствии задолженности. После этого она, осмотрев объект долевого строительства, получила комплект ключей. Алфиса Лебедева сообщила, что выполнила ремонт в квартире и постоянно проживает там с семьей. Также она отметила, что договор зарегистрирован в Росреестре, право собственности на спорный объект недвижимости также зарегистрировано. Истец подчеркнула, что на момент приобретения квартиры не знала о наличии иного договора участия в долевом строительстве, заключенного с Натальей Аладинской, а также о правопритязаниях третьих лиц на спорную квартиру.
18 июля 2024 г. общество «Академмедстрой» обратилось в суд с иском к Алфисе Лебедевой, в котором просило расторгнуть заключенный с ней ДДУ и обязать ответчика вернуть квартиру с целью последующей регистрации права собственности на квартиру за Натальей Аладинской. Общество указало, что Наталья Аладинская оплатила ДДУ еще до заключения договора в рамках исполнения соглашений о намерении заключить сделку. Уведомление об одностороннем отказе от исполнения этого договора подписано Дмитрием Подкопаевым, однако поручение на это ему уполномоченным лицом общества не давалось; намерений расторгать договор с Натальей Аладинской застройщик не имел.
Относительно заключения ДДУ с Алфисой Лебедевой общество ссылалось на то, что документы, подтверждающие исполнение ею обязательств по договору в полном объеме, отсутствуют, поскольку денежные средства ни на расчетный счет, ни в кассу общества от нее не поступали. Утверждение Дмитрия Подкопаева, что он лично получил от Алфисы Лебедевой наличные денежные средства по данному договору, не может быть принято во внимание, так как он не имел полномочия на получение денежных средств от имени общества.
Нижестоящие инстанции признали второй ДДУ недействительным
Разрешая спор, суд первой инстанции, приняв во внимание представленные по делу доказательства, заключения судебных экспертиз, показания свидетелей, установил, что Наталья Аладинская произвела оплату по договору в полном объеме; претензии и уведомления о расторжении договора были направлены ей по заведомо неверному адресу неуполномоченным лицом, в отсутствие согласия застройщика. В связи с этим суд пришел к выводу о незаконном отказе «Академмедстроя» в одностороннем порядке от исполнения ДДУ, заключенного с Натальей Аладинской.
Суд отметил, что директор общества Андрей Корсаков не подписывал договор участия в долевом строительстве с Алфисой Лебедевой, денежные средства от нее не передавались уполномоченному лицу общества, при этом ее поведение не соответствовало поведению добросовестного приобретателя, поскольку при совершении сделки она действовала в противоречии с требованиями ст. 10 ГК РФ (неразумно и непредусмотрительно). Суд признал недействительным ДДУ, заключенный застройщиком с Алфисой Лебедевой, признал за Натальей Аладинской право собственности на квартиру, прекратив права собственности иных лиц на эту квартиру, истребовав ее в пользу Натальи Аладинской, обязав передать ей ключи. Суд также взыскал с застройщика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 тыс. руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Апелляционный суд согласился с выводами первой инстанции и их правовым обоснованием, отметив, что застройщик не имел законных оснований для заключения ДДУ на спорную квартиру с Алфисой Лебедевой при наличии аналогичного договора, заключенного с иным лицом. Кассационный суд общей юрисдикции оставил постановления первой и апелляционной инстанций без изменения.
ВС указал на приоритет зарегистрированного договора
Алфиса Лебедева подала в Верховный Суд кассационную жалобу, в которой просила об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных. Рассмотрев дело, ВС указал: из системного толкования положений Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости следует, что ДДУ подлежит госрегистрации и считается заключенным исключительно с момента такой регистрации. Договор считается заключенным, если в нем соблюдены все существенные условия, к числу которых отнесены, в частности, цена договора, сроки и порядок ее уплаты. При этом уплата цены договора производится только после госрегистрации договора и исключительно в безналичном порядке посредством внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Отсутствие в договоре указанных существенных условий либо несоблюдение установленного порядка расчетов свидетельствует о несоответствии сделки требованиям закона.
Как установил Суд, нормативные положения об условиях и порядке заключения ДДУ при разрешении исковых требований Алфисы Лебедевой о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры судом апелляционной инстанции, который согласился с решением первой инстанции, применены не были. Признавая ДДУ, заключенный с Алфисой Лебедевой, недействительной сделкой, апелляция исходила того, что со стороны застройщика договор заключен неуполномоченным лицом, в отсутствие воли собственника жилого помещения и без подтверждения уплаты цены договора, поскольку денежные средства на расчетный счет общества не поступали. Однако, как указала Судебная коллегия, данный вывод апелляционной инстанции не основан на приведенных выше нормах закона, противоречит установленным по делу обстоятельствам и сделан исключительно на противоречивых показаниях Андрея Корсакова.
ВС подчеркнул: судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что условиями ДДУ от 20 декабря 2021 г., заключенного между Алфисой Лебедевой и «Академмедстроем» в лице директора Андрея Корсакова, предусмотрено, что по соглашению сторон для проведения взаиморасчетов между сторонами помимо перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика могут быть произведены иные не запрещенные законодательством РФ способы расчета.
В определении поясняется, что факт уплаты Алфисой Лебедевой стоимости спорной квартиры подтвердил Дмитрий Подкопаев, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, который указал, что сделку совершал он и в связи с отсутствием у сторон сделки возможности производить расчет в безналичной форме деньги по договору получил лично и распорядился ими в интересах компании-застройщика, поместив их на депозит нотариуса для удовлетворения требований одного из дольщиков. При этом в соответствии с имеющейся в материалах дела доверенностью, выданной застройщиком в лице Андрея Корсакова, Дмитрий Подкопаев имел полномочия на совершение сделок и заключение ДДУ в полном объеме.
Как отметил Суд, получение денежных средств застройщиком от Алфисы Лебедевой подтверждается также справкой от 15 января 2022 г. об отсутствии задолженности и актом приема-передачи, которые согласно заключениям экспертов подписаны Андреем Корсаковым. ВС разъяснил: закрепление полной уплаты цены договора в справке, а не в первичных бухгалтерских документах, выписках из кассовой книги, приходных кассовых ордерах, которые не были использованы «Академедстроем», а также отсутствие факта внесения денежных поступлений от Алфисы Лебедевой в кассу застройщика не подтверждают ненадлежащее исполнение ею финансовых обязательств. В силу статуса должника в денежном обязательстве дольщик не может нести ответственность за оформление расчетов и надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации при проведении денежных операций. Бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами уплаты по ДДУ.
ВС обратил внимание, что апелляция не указала, по каким основаниям данные документы и пояснения третьего лица не приняты в качестве доказательств по делу. Кроме того, судом не дана оценка тому обстоятельству, что объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в интернете, квартиру Алфиса Лебедева приобрела по рыночной цене, согласованной с продавцом. Также спорная квартира осматривалась иными потенциальными покупателями, которые дали показания в суде первой инстанции; 4,1 млн руб. получены застройщиком от Алфисы Лебедевой в полном объеме и продолжают находиться на депозите нотариуса – т.е. стороны договора выполнили все принятые на себя обязательства. Дольщик зарегистрировала в установленном порядке право собственности на спорную квартиру и по настоящее время проживает там, неся бремя ее содержания, добавил Суд.
Судебная коллегия подчеркнула, что при указанных обстоятельствах суду апелляционной инстанции следовало установить, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора между должником, которым по искам Натальи Аладинской и Алфисы Лебедевой является «Академмедстрой», кредитором Натальей Аладинской, по отношению к которой должник не исполнил обязательство по передаче квартиры, и собственником спорной квартиры Алфисой Лебедевой.
Со ссылкой на п. 26 Постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Верховный Суд указал, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить – тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.
По смыслу ст. 398 ГК при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, подлежащей передаче кредитору, последний не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. Если право требовать получения от должника вещи, переход права на которую не подлежит госрегистрации, принадлежало разным кредиторам и вещь передана одному из них в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление, другие кредиторы не вправе требовать от должника передачи вещи по правилам названной статьи.
ВС добавил, что в данном случае переход права собственности на спорную квартиру подлежал госрегистрации, в связи с чем суду апелляционной инстанции следовало учесть разъяснения п. 61 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которыми если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о госрегистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением ДКП продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и переход права собственности зарегистрирован за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением ДКП.
Суд подчеркнул, что сформулированная правовая позиция имеет отношение не только к спорам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости, но и к иным схожим спорам между кредиторами и должниками, связанным с защитой права собственности на объекты недвижимого имущества. ВС пришел к выводу: после заключения договора с Алфисой Лебедевой, фактической передачи ей спорной квартиры и возникновения у нее права собственности на эту квартиру у других кредиторов право требовать отобрания от «Академмедстроя» индивидуально-определенной вещи в виде спорной квартиры отпало, в связи с чем права этих кредиторов могли быть реализованы при предъявлении к должнику требований о возмещении убытков.
Как заметил Верховный Суд, апелляционная инстанция доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе Алфисы Лебедевой об отсутствии правовых оснований для признания недействительным ДДУ от 20 декабря 2021 г., не рассмотрела и не дала им надлежащей правовой оценки, не привела в судебном постановлении мотивы, по которым отклонила эти доводы апелляционной жалобы. Кассационный суд, проверяя по кассационной жалобе законность постановления суда апелляционной инстанции, допущенные им нарушения норм права не выявил.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения апелляционной и кассационной инстанций как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
Эксперты проанализировали выводы Верховного Суда
Член АП Курской области Александра Самойлова в комментарии «АГ» отметила, что, возвращая дело в апелляцию на новое рассмотрение, Верховный Суд исходил из того, что суды апелляционной и кассационной инстанций не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не дали оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам истца по встречному иску.
Эксперт подчеркнула, что из определения ВС следует: факт передачи денежных средств истцом по первоначальному иску, а равно обстоятельства заключения с ней от имени застройщика соглашений и впоследствии ДДУ, оформление в июне 2022 г. справки и акта приема-передачи жилого помещения имеют значение и подлежат оценке судами при рассмотрении уголовного дела, возбужденного в августе 2022 г. по факту хищения руководителем застройщика денежных средств путем обмана, где истец по первоначальному иску признана потерпевшей.
Александра Самойлова обратила внимание, что отношения между Алфисой Лебедевой и «Академмедстроем» в 2021 г. по поводу заключения ДДУ имеют гражданско-правовую природу. Исходя из ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве ДДУ заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, подчеркнула эксперт.
Она добавила, что в подобных делах в судебной практике также применяют положения Постановления Президиума ВАС от 12 марта 2013 г. № 15510/12, где разъяснено, что при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеются несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона об участии в долевом строительстве. В постановлении также закреплено, что лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз. 2 ст. 398 ГК.
Юрист Дарья Петрова подчеркнула: рассматриваемое определение ВС ориентирует нижестоящие суды на то, чтобы непротиворечиво мотивировать выносимые решения, в первую очередь основываясь на нормах закона. «Если посмотреть на фабулу дела с позиции справедливости, решения, вынесенные по делу, были сбалансированными – они защищали права и законные интересы первого покупателя объекта недвижимости. Вместе с тем строго формально эти судебные акты не отвечали нормативным требованиям. В частности, с точки зрения гражданского законодательства основания для признания второй сделки недействительной отсутствовали, поскольку полномочия у представителя на ее заключение имелись и все существенные условия ДДУ были согласованы сторонами; иных дефектов сделке суды также не выявили. При таких обстоятельствах признание нижестоящими судами второго договора недействительным основывалось в большей мере на принципах справедливости и добросовестности, чем на букве закона. Именно такой подход блокирует ВС в данном определении», – пояснила эксперт.
Дарья Петрова считает, что позиция Верховного Суда заслуживает поддержки как ориентированная на укрепление стабильности гражданского оборота. Вынесение решений, основанное в первую очередь на нормах права, всегда будет более предсказуемым и понятным, чем продиктованное обращением к принципам права. Это, безусловно, важно для всех участников гражданского оборота и экономики в целом, резюмировала эксперт.
