2 октября группа сенаторов внесла в Госдуму поправки в Закон о госрегистрации недвижимости, направленные на информирование граждан о том, что границы их земельных участков не установлены либо о том, что права на постройки, расположенные на участках, не зарегистрированы должным образом (законопроект № 3366-9).
Как отмечается в пояснительной записке, с 1 марта 2025 г. запрещено осуществление сделок с земельными участками, не имеющими точных границ, а также эксплуатация построек при отсутствии прав. При этом сами граждане могут не знать о том, что в отношении их земельных участков границы не установлены или что постройки не зарегистрированы должным образом. Данный факт может обнаружиться непосредственно при совершении сделки.
В связи с этим предложено дополнить ч. 5.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости нормами о том, что Росреестр должен в электронной форме уведомлять правообладателя земельного участка, сведения о местоположении границ которого отсутствуют в ЕГРН, либо в отношении которого необходимо уточнение границ, или на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в этом реестре, о необходимости уточнения местоположения границ участка или о необходимости осуществления госрегистрации прав на указанные объекты.
При отсутствии в ЕГРН сведений об описании местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке его владельца уведомят о необходимости определения координат характерных точек контура соответствующего объекта капстроительства на участке. В связи с этим Росреестр получит право направить собственникам недвижимости электронное уведомление о необходимости уточнения иных сведений, подлежащих внесению в ЕГРН, через единый портал с использованием единой системы идентификации и аутентификации.
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова отметила, что предлагаемые нововведения направлены на повышение осведомленности правообладателей земельных участков и иных собственников объектов недвижимости о том, что границы их участков не установлены либо о том, что права на здания, расположенные на такой земле, не зарегистрированы. «Государство достаточно давно ведет системную работу по наполнению и проверке сведений, содержащихся в ЕГРН; принцип достоверности реестра предполагает наличие в этом реестре полных достоверных сведений об объектах недвижимости. Однако на сегодняшний день количество земельных участков, границы которых не установлены, в ЕГРН достаточно большое», – отметила она.
Этот факт, по словам эксперта, может обнаружиться непосредственно при совершении сделки, например, при совершении купли-продажи участка: «В этом случае сделка будет приостановлена, а затем последует отказ в регистрации соответствующего права. С целью избежания подобных негативных последствий законопроект предлагает дополнительно уведомлять правообладателей о необходимости совершения ими действий по уточнению границ, регистрации прав на объекты недвижимости».
Управляющий партнер ZHAROV GROUP Евгений Жаров расценил эти поправки как попытку перехода от заявительного к проактивному или уведомительному порядку наполнения ЕГРН сведениями. «Законопроект обязывает Росреестр рассылать через личный кабинет на “Госуслугах” уведомления правообладателям участков, границы которых не установлены или требуют уточнения, а также владельцам незарегистрированных зданий и объектов незавершенного строительства. С точки зрения экологической практики, это крайне важная инициатива, поскольку именно отсутствие точных границ и «серые» зоны в реестре недвижимости исторически являются питательной средой для экологических правонарушений: от незаконных рубок и захвата водоохранных зон до размещения отходов на землях, юридически не имеющих четкого статуса. Наведение порядка в координатах контуров капитальных объектов и уточнение границ позволят надзорным органам более эффективно выявлять факты самовольного занятия земель, особенно в лесном фонде и на землях сельхозназначения, где размытость границ часто используется для ухода от ответственности», – считает он.
Однако в сугубо практическом преломлении эффективность этих поправок, по мнению эксперта, вызывает вопросы без сопутствующих механизмов принуждения или упрощения процедур. «Уведомление через личный кабинет – это лишь “мягкая сила”, стимул, но не прямая обязанность. Для специалиста в сфере экологического права очевидно: если правообладатель проигнорирует такое сообщение, никаких автоматических последствий, например, приостановки прав или штрафов, законопроект не предусматривает, что может превратить его в формальную бюрократическую рассылку. Кроме того, массовое выявление незарегистрированных объектов потребует от Росреестра и региональных природоохранных прокуратур колоссального ресурса на обработку данных и проведение проверок. В случае принятия эти поправки станут хорошим инструментом для превентивного выявления нарушений, но только при условии, что они будут синхронизированы с проведением комплексных кадастровых работ и ужесточением ответственности за уклонение от внесения обязательных сведений в ЕГРН», – заключил Евгений Жаров.
