Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ24-121-К4, в котором напоминается, что требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права.
В 1983 г. был создан Сочинский национальный парк Министерства лесного хозяйства РСФСР, которому предоставили в пользование земли государственного лесного фонда. В 1997–1998 гг. лесоустроительным предприятием «Воронежлеспроект», подведомственным Федеральному агентству лесного хозяйства, проведено лесоустройство этого нацпарка. В результате в отношении 15 участковых лесничеств были составлены картографические планы лесоустройства, определявшие границы нацпарка, впоследствии они были поставлены на госкадастровый учет. В 2005 г. на основании плана лесоустройства Нижне-Сочинского участкового лесничества нацпарка на госкадастровый учет со статусом «ранее учтенный» был поставлен конкретный земельный участок с категорией «земли особо охраняемых территорий и объектов».
Летом 2000 г. администрация г. Сочи предоставила в собственность на безвозмездной основе земельные участки 88 членам садоводческого товарищества N для садоводства. В их числе был гражданин Г., получивший земельный участок, который в 2009 г. был продан К., а тот далее перепродал его Елене Мюлинг, оформившей право собственности на эту землю в апреле 2016 г.
Впоследствии заместитель прокурора Краснодарского края, прокурор г. Сочи обратился в суд с иском к Елене Мюлинг и просил признать отсутствующим ее право собственности на участок, зарегистрированное в ЕГРН. Истец сослался на заключение специалиста Сочинского нацпарка, согласно которому спорный земельный участок частично расположен в границах земель Нижне-Сочинского участкового лесничества, территория которого определена планом лесонасаждений 1997 г. Как указал прокурор, спорный участок частично расположен в границах Нижне-Сочинского участкового лесничества, входящего в нацпарк. При таких обстоятельствах, по мнению прокурора, отсутствовали основания для возникновения у первоначального владельца права собственности на участок и, соответственно, на совершение сделок по распоряжению им, поэтому у Елены Мюлинг отсутствуют основания для возникновения права собственности на него.
Суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что земли Сочинского нацпарка в установленном законом порядке не изымались для коллективного садоводства, соответственно, право пользования земельным участков у членов садоводческого товарищества не возникало. Суд также указал, что спорный участок из владения РФ не выбывал, так как фактически находится в границах нацпарка, поэтому прокурором избран надлежащий способ защиты права. При этом суд не принял в качестве надлежащего доказательства по делу представленное прокурором заключение специалиста, поскольку оно было изготовлено на стадии досудебного разбирательства в отсутствие и без уведомления собственника земельного участка, а также работником нацпарка, т.е. лицом, заинтересованным в исходе дела.
Елена Мюлинг в апелляции ссылалась на то, что она использует участок в соответствии с его целевым назначением, является членом садоводческого товарищества. В подтверждение доводов об отсутствии пересечения границ ее участка с землями нацпарка она приложила копию землеустроительного дела по установлению границ и отводу в натуре земельных участков, расположенных в садоводческом товариществе. Она также заявила о пропуске истцом срока исковой давности. Тем не менее апелляционный суд оставил в силе решение первой инстанции, в том числе со ссылкой на то, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, а также на отсутствие волеизъявления собственника на отчуждение земельного участка. Впоследствии кассация поддержала такие выводы.
Изучив кассационную жалобу Елены Мюлинг, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда напомнила, что зарегистрированное право собственности на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке, при этом ввиду презумпции достоверности госрегистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на заявителя. При этом все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Покупатель недвижимости, полагавшийся на данные такого реестра, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.
Как заметил ВС, Елена Мюлинг приобрела спорный земельный участок у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она полагалась, ее право также зарегистрировано в реестре, поэтому при разрешении данного спора суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока прокурором не доказано обратное. Тем не менее нижестоящие суды безосновательно усомнились в праве на недвижимость, зарегистрированную в ЕГРН.
При этом первая инстанция установила, что ранее на госкадастровый учет был поставлен земельный участок категории «земли особо охраняемых природных территорий». Наличие пересечений или наложений границ такого участка с границами спорного земельного участка не установлено. Ссылаясь на карту-план Нижне-Сочинского лесничества нацпарка по материалам 1997–1998 гг. и акт натурного обследования спорного земельного участка, проведенного специалистом земельного контроля по Хостинскому району администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 15 сентября 2022 г., суд первой инстанции не учел положения ГК РФ о презумпции достоверности госрегистрации прав на недвижимость, а также не применил специальные положения ч. 3 ст. 14 Закона о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Он определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Между тем факт нахождения спорного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Обстоятельства того, что на момент его предоставления спорный участок находился в существовавших тогда границах нацпарка, судом также не установлены.
Ссылаясь на то, что земельный участок садоводческого товарищества N в установленном порядке не выделялся, государственный акт на участок на хранении этого товарищества не числится, суд не учел, что эта организация образована в результате раздела садоводческого товарищества «Фронтовик», он не установил обстоятельства предоставления земельного участка «Фронтовику». Согласно постановлению сочинской администрации от 12 июня 2000 г. № 527/3 при разделе садоводческого товарищества «Фронтовик» для нового садоводческого товарищества изымался, в том числе, участок из земли Сочинского агентства Аэрофлота.
ВС добавил, что нижестоящим судом были допущены и существенные нарушения норм процессуального права. Так, зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное. Между тем в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на карту-план Нижне-Сочинского лесничества нацпарка по материалам 1997–1998 гг., определяющую границы федеральных земель (городских лесов) и их принадлежность к собственности РФ, а также акт натурного обследования спорного земельного участка, проведенного специалистом земельного контроля по Хостинскому району администрации муниципального образования, и составленную фототаблицу, из которой следует, что спорный земельный участок не огорожен, свободен от строений и лесопокрытый. Он не привел каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий.
Кроме того, как счел ВС, ссылка суда на эти доказательства является необоснованной, поскольку они вообще не исследовались им в судебном заседании. Согласно протоколу единственного судебного заседания суда первой инстанции от 28 марта 2023 г. им исследовались только копия договора купли-продажи, фотографии и списки членов садоводческого товарищества, никакие другие материалы им не изучались. При этом сами материалы лесоустройства, на которые ссылался суд, отсутствуют в деле. Признавая заключение специалиста самого Сочинского национального парка, представленное прокурором, ненадлежащим доказательством, суд не обсуждал вопрос о проведении землеустроительной экспертизы.
По этому делу прокурором заявлено требование о признании зарегистрированного права собственности на недвижимость отсутствующим. При этом требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимость. Судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношения нельзя признать законными. Суд также был обязан привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий госорган, имеющий право выступать от имени РФ. Кроме того, в заседании первой инстанции участвовала представитель истца, однако ей фактически не дали выступить, а само дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
В связи с этим ВС отменил судебные акты апелляции и кассации и вернул дело на новое апелляционное рассмотрение.
Частнопрактикующий юрист Артем Соколов отметил, что Верховный Суд продолжил курс на отмену резонансных судебных актов в отношении собственников земельных участков в Сочи, граничащих с Сочинским национальным парком: ранее были вынесены подобные определения по делам № 18-КГ24-126-К4; № 18-КГ24-138-К4 и № 18-КГ24-95-К4. «Позиция ВС для граждан и юридического сообщества, несомненно, значима, подобными “трафаретными” судебными актами нижестоящих инстанций были удовлетворены десятки исков прокуратуры о признании отсутствующим права граждан на земельные участки, что стало настоящей трагедией для их собственников. Судами в таких делах игнорировались любые доводы ответчиков. В качестве доказательств вхождения участка в границы нацпарка служили заключение специалиста этого парка, который не обладает специальными познаниями по определению границ и составлял его в отсутствие первичного документа (плана лесонасаждений), а также акт обследования участка специалиста администрации г. Сочи. Зачастую суды немотивированно отказывали и в проведении судебной экспертизы, а если и назначали ее проведение, то подменяли выводы эксперта своими без мотивов несогласия (см. Определение ВС РФ от 17 сентября 2024 по делу № 18-КГ24-126-К4). ВС вновь выявил необоснованность выводов о наложении границ нацпарка в отсутствие материалов лесоустройств и иных доказательств. Обсуждаемое определение интересно тем, что Суд отметил каждое нарушение норм не только материального, но и процессуального права, что в очередной раз свидетельствует о грубейших нарушениях со стороны судов нижестоящих инстанций при рассмотрении подобных дел», – считает эксперт.
Адвокат МКА «Крыловы и партнеры» Роман Ткаченко счел, что в этом деле ВС РФ «приструнил» органы прокуратуры в их стремлении к изъятию в государственную собственность имущества добросовестных приобретателей. «Он фактически назвал ответчика добросовестным приобретателем земельного участка и сделал ряд важных, но кажущихся очевидными выводов. Так, покупатель недвижимости, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение. При разрешении этого спора суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока прокурором не доказано обратное. Пересечения или наложения границ земельного участка категории “земли особо охраняемых природных территорий” с границами спорного земельного участка судом не установлены, факт нахождения спорного земельного участка в границах земель ООПТ также не установлен. Это определение ВС, безусловно, позитивно повлияет на практику защиты прав добросовестных приобретателей земельных участков, а также должно скорректировать исковую работу прокуроров в части проверки оснований для обращения в суд и представления доказательств», – полагает он.
Управляющий партнер консалтинговой группы «Берингов» Алексей Романовский полагает, что Верховный Суд занял взвешенную позицию, указав, что при решении рассматриваемого вопроса было необходимо установить факт нахождения спорного земельного участка на момент его первоначального предоставления в границах Сочинского национального парка и факт наличия или отсутствия владения этим земельным участком у ответчика. «Без установления указанных фактов, как верно указывает ВС, невозможно сделать верный вывод о применении к рассматриваемым правоотношениям положений ст. 304 ГК РФ, а не ст. 301 и 302 Кодекса. Таким образом, участникам подобных споров важно учитывать, что при рассмотрении дел по аналогичным вопросам в первую очередь следует исходить из необходимости назначения судебной землеустроительной экспертизы с постановкой вопроса о наличии или отсутствии пересечений или наложений границ спорного земельного участка с границами особо охраняемой природной территории, что позволит установить наличие/отсутствие факта нарушения. Кроме того, важным является установление фактического владельца спорного участка, а также данных ЕГРН о зарегистрированных правах, что позволит истцу выбрать надлежащий способ защиты – иск о признании права отсутствующим или об истребовании из чужого незаконного владения. Кроме того, ВС еще раз подтвердил презумпцию добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося при его приобретении на данные государственного реестра с указанием на необходимость ее опровержения истцом исключительно в судебном порядке», – отметил он.
