В Государственную Думу РФ внесен на рассмотрение законопроект № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерацииˮ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве».
Согласно пояснительной записке к законопроекту, его основными задачами являются: создание прозрачных правил при реализации проекта реновации жилищного фонда в Москве, обеспечение жилищных прав граждан при их переселении и максимальное сокращение сроков строительства нового жилищного фонда взамен старых пятиэтажек.
В соответствии с текстом законопроекта Правительством Москвы должна быть принята программа по реновации жилищного фонда в столице, которая будет определять перечни серий и шифров подлежащих сносу многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, а также перечни подлежащих сносу многоквартирных домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории.
Законопроектом значительно упрощается процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы, а также земельно-имущественные процедуры, необходимые для начала строительства новых объектов.
Документом предусматривается создание специализированной некоммерческой организации – фонда содействия реновации жилищного фонда в г. Москве, который может выступать как заказчиком строительства, так и застройщиком.
Особое внимание в настоящей статье хотелось бы уделить обеспечению жилищных прав граждан при переселении из сносимых многоквартирных домов.
Законопроектом вносятся изменения в Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в части указания на то, что особенности жилищных прав граждан в целях реновации устанавливаются Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». Вносимые изменения в последний закон в части обеспечения жилищных прав жителей Москвы при реновации жилищного фонда можно разделить на три блока.
1. Порядок предоставления жилых помещений гражданам, не состоящим на жилищном учете
Гражданам, освобождающим сносимые жилые помещения, предоставляется равнозначная жилплощадь. Понятие равнозначности раскрывается в данном случае как равенство или превышение по жилой и общей площади, а также равенство количества комнат в ранее занимаемом жилом помещении и вновь предоставляемом.
Согласно законопроекту, равнозначное жилое помещение должно находиться в районе Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе (далее – район проживания). Согласно законопроекту, равнозначное жилое помещения может быть предоставлено не в районе проживания, если сносимый дом расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах Москвы. В таком случае жилое помещение предоставляется в границах административного округа, в котором расположен сносимый дом. Также жилое помещение может быть предоставлено вне района проживания в случае наличия письменного согласия гражданина. Хотелось бы обратить внимание, что здесь непонятна конструкция предлагаемой нормы, то есть не указано конкретно, должны ли соблюдаться оба условия либо достаточно одного для того, чтобы исполнительный орган мог предоставить жилое помещение гражданину вне района проживания. Если достаточно одного условия, то переселение на основании письменного согласия граждан вне района проживания возможно и за пределы административного округа Москвы.
Кроме того, двусмысленно можно истолковать понятие «район проживания». Согласно буквальному толкованию район проживания – это район, в котором находится сносимый дом и прилегающие к нему районы, но в пределах административного округа. Однако, анализируя статью в целом, можно понять, что район проживания – район, в котором расположен сносимый дом. Соответственно, переселение граждан в иные районы, в том числе и прилегающие, возможно только в порядке исключения.
Считаю, что в случае принятия законопроекта в такой редакции граждан, проживающих в сносимых домах, будут переселять в пределах административного округа, поэтому для недопущения нарушения прав граждан норма нуждается в конкретизации.
Следует отметить, что законопроектом не предусмотрены оценка жилого помещения при его сносе, которая, на мой взгляд, необходима при определении равнозначности жилых помещений, а также процедура выкупа жилых помещений по рыночной цене.
Законопроектом предлагается следующий порядок предоставления жилого помещения: уполномоченный орган Москвы направляет собственнику (либо лицам, проживающим на основании договора социального найма) письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения с приложением проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение (либо проекта договора социального найма). У гражданина, проживающего в сносимом доме, есть в распоряжении 60 дней на подписание указанного договора. Обращаю внимание, что 60 дней начинают течь не с момента получения предложения, а с момента его направления уполномоченным органом. Если в указанное время договор не подписан, вопрос решается в судебном порядке.
Особо заинтересовало следующее положение законопроекта: в случае удовлетворения судом требований уполномоченного органа об освобождении жилого помещения (и иных связанных с ним) решение суда подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого помещения. Однако ст. 211 ГПК РФ предусматривает закрытый перечень категорий дел, по которым решения суда подлежат немедленному исполнению. По иным категориям дел суд имеет право обратить решение суда к немедленному исполнению по просьбе сторон с учетом обстоятельств дела. Считаю, что для такого действия в отношении данной категории дел необходимо вносить изменения и в ГПК РФ. Ограничение предмета обжалования решения суда, на мой взгляд, будет противоречить как действующему законодательству, так и Конституции РФ.
Согласно законопроекту, обжалование в судебном порядке распорядительного документа исполнительного органа не должно быть препятствием к рассмотрению судом вопросов о выселении, освобождении и т.д. Однако, согласно ст. 215 ГПК РФ, суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности его рассмотрения до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении. В связи с этим положения законопроекта могут войти в противоречие с нормой ГПК РФ.
2. Порядок предоставления жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при предоставлении помещений одновременно, вне очереди, улучшаются жилищные условия в порядке и при соблюдении условий, установленных законодательством Москвы. По буквальному толкованию указанной нормы на указанную процедуру распространяет свое действие Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Соответственно, как предписывает законодательство, гражданам, состоящим на жилищном учете, должно быть предложено три варианта жилых помещений, а не одно, как предлагается в законопроекте. В случае судебного спора решение суда не должно подлежать немедленному исполнению, иначе будут нарушаться права граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Также в случае распространения на граждан, состоящих на учете, порядка предоставления жилого помещения, установленного Законом г. Москвы № 29, у исполнительного органа будет отсутствовать обязанность их переселения в район проживания. Впрочем, у таких граждан есть возможность отказаться от улучшения жилищных условий и остаться на жилищном учете.
3. Порядок предоставления помещений собственникам нежилых помещений
Согласно законопроекту, собственнику нежилого помещения предлагается равнозначное нежилое помещение, находящееся в собственности города. Равнозначность касательно нежилых помещений состоит в том, что оно должно быть расположено на территории Москвы и его площадь не может быть меньше освобождаемой. Таким образом, имеется большая вероятность из собственника нежилого помещения, расположенного в Центральном округе Москвы, превратиться в собственника нежилого помещения, например, в Восточном административном округе. Такая форма компенсации, как выплата рыночной стоимости, законопроектом не предусмотрена.
Согласно буквальному толкованию законопроекта на порядок предоставления нежилых помещений не должны распространяться положения о немедленном вступлении в силу решения суда, а также запрет приостановления производства по гражданскому делу в случае оспаривания распорядительного документа уполномоченного органа в суде.
В настоящее время порядок переселения граждан в связи со сносом жилых домов установлен Законом г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Сравнение действующего порядка и порядка, предлагаемого законопроектом, для наглядности отражено в таблице.
Анализируя указанный законопроект, можно сделать следующий вывод. Действительно, на первый взгляд гарантий жилищных прав граждан при реновации жилищного фонда в Москве становится больше, однако целый ряд положений законопроекта являются неконкретными (в частности, неточно раскрывается понятие «район проживания», непонятны порядок предоставления жилого помещения при улучшении жилищных условий, условия предоставления жилого помещения вне пределов района проживания). Имеются положения, противоречащие кодифицированным актам и Конституции РФ (ограничение на обжалование, немедленное вступление в силу решения суда, запрет на приостановление производства по делу).
Вопросы применения неконкретных норм будут решаться в суде. Однако сложность состоит в том, что решения судов по данной категории дел будут подлежать немедленному исполнению, а это затруднит восстановление прав при удовлетворении апелляционной и кассационной жалоб.
Согласно пояснительной записке к законопроекту, его основными задачами являются: создание прозрачных правил при реализации проекта реновации жилищного фонда в Москве, обеспечение жилищных прав граждан при их переселении и максимальное сокращение сроков строительства нового жилищного фонда взамен старых пятиэтажек.
В соответствии с текстом законопроекта Правительством Москвы должна быть принята программа по реновации жилищного фонда в столице, которая будет определять перечни серий и шифров подлежащих сносу многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, а также перечни подлежащих сносу многоквартирных домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории.
Законопроектом значительно упрощается процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы, а также земельно-имущественные процедуры, необходимые для начала строительства новых объектов.
Документом предусматривается создание специализированной некоммерческой организации – фонда содействия реновации жилищного фонда в г. Москве, который может выступать как заказчиком строительства, так и застройщиком.
Особое внимание в настоящей статье хотелось бы уделить обеспечению жилищных прав граждан при переселении из сносимых многоквартирных домов.
Законопроектом вносятся изменения в Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в части указания на то, что особенности жилищных прав граждан в целях реновации устанавливаются Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». Вносимые изменения в последний закон в части обеспечения жилищных прав жителей Москвы при реновации жилищного фонда можно разделить на три блока.
1. Порядок предоставления жилых помещений гражданам, не состоящим на жилищном учете
Гражданам, освобождающим сносимые жилые помещения, предоставляется равнозначная жилплощадь. Понятие равнозначности раскрывается в данном случае как равенство или превышение по жилой и общей площади, а также равенство количества комнат в ранее занимаемом жилом помещении и вновь предоставляемом.
Согласно законопроекту, равнозначное жилое помещение должно находиться в районе Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе (далее – район проживания). Согласно законопроекту, равнозначное жилое помещения может быть предоставлено не в районе проживания, если сносимый дом расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах Москвы. В таком случае жилое помещение предоставляется в границах административного округа, в котором расположен сносимый дом. Также жилое помещение может быть предоставлено вне района проживания в случае наличия письменного согласия гражданина. Хотелось бы обратить внимание, что здесь непонятна конструкция предлагаемой нормы, то есть не указано конкретно, должны ли соблюдаться оба условия либо достаточно одного для того, чтобы исполнительный орган мог предоставить жилое помещение гражданину вне района проживания. Если достаточно одного условия, то переселение на основании письменного согласия граждан вне района проживания возможно и за пределы административного округа Москвы.
Кроме того, двусмысленно можно истолковать понятие «район проживания». Согласно буквальному толкованию район проживания – это район, в котором находится сносимый дом и прилегающие к нему районы, но в пределах административного округа. Однако, анализируя статью в целом, можно понять, что район проживания – район, в котором расположен сносимый дом. Соответственно, переселение граждан в иные районы, в том числе и прилегающие, возможно только в порядке исключения.
Считаю, что в случае принятия законопроекта в такой редакции граждан, проживающих в сносимых домах, будут переселять в пределах административного округа, поэтому для недопущения нарушения прав граждан норма нуждается в конкретизации.
Следует отметить, что законопроектом не предусмотрены оценка жилого помещения при его сносе, которая, на мой взгляд, необходима при определении равнозначности жилых помещений, а также процедура выкупа жилых помещений по рыночной цене.
Законопроектом предлагается следующий порядок предоставления жилого помещения: уполномоченный орган Москвы направляет собственнику (либо лицам, проживающим на основании договора социального найма) письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения с приложением проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение (либо проекта договора социального найма). У гражданина, проживающего в сносимом доме, есть в распоряжении 60 дней на подписание указанного договора. Обращаю внимание, что 60 дней начинают течь не с момента получения предложения, а с момента его направления уполномоченным органом. Если в указанное время договор не подписан, вопрос решается в судебном порядке.
Особо заинтересовало следующее положение законопроекта: в случае удовлетворения судом требований уполномоченного органа об освобождении жилого помещения (и иных связанных с ним) решение суда подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого помещения. Однако ст. 211 ГПК РФ предусматривает закрытый перечень категорий дел, по которым решения суда подлежат немедленному исполнению. По иным категориям дел суд имеет право обратить решение суда к немедленному исполнению по просьбе сторон с учетом обстоятельств дела. Считаю, что для такого действия в отношении данной категории дел необходимо вносить изменения и в ГПК РФ. Ограничение предмета обжалования решения суда, на мой взгляд, будет противоречить как действующему законодательству, так и Конституции РФ.
Согласно законопроекту, обжалование в судебном порядке распорядительного документа исполнительного органа не должно быть препятствием к рассмотрению судом вопросов о выселении, освобождении и т.д. Однако, согласно ст. 215 ГПК РФ, суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности его рассмотрения до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении. В связи с этим положения законопроекта могут войти в противоречие с нормой ГПК РФ.
2. Порядок предоставления жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при предоставлении помещений одновременно, вне очереди, улучшаются жилищные условия в порядке и при соблюдении условий, установленных законодательством Москвы. По буквальному толкованию указанной нормы на указанную процедуру распространяет свое действие Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Соответственно, как предписывает законодательство, гражданам, состоящим на жилищном учете, должно быть предложено три варианта жилых помещений, а не одно, как предлагается в законопроекте. В случае судебного спора решение суда не должно подлежать немедленному исполнению, иначе будут нарушаться права граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Также в случае распространения на граждан, состоящих на учете, порядка предоставления жилого помещения, установленного Законом г. Москвы № 29, у исполнительного органа будет отсутствовать обязанность их переселения в район проживания. Впрочем, у таких граждан есть возможность отказаться от улучшения жилищных условий и остаться на жилищном учете.
3. Порядок предоставления помещений собственникам нежилых помещений
Согласно законопроекту, собственнику нежилого помещения предлагается равнозначное нежилое помещение, находящееся в собственности города. Равнозначность касательно нежилых помещений состоит в том, что оно должно быть расположено на территории Москвы и его площадь не может быть меньше освобождаемой. Таким образом, имеется большая вероятность из собственника нежилого помещения, расположенного в Центральном округе Москвы, превратиться в собственника нежилого помещения, например, в Восточном административном округе. Такая форма компенсации, как выплата рыночной стоимости, законопроектом не предусмотрена.
Согласно буквальному толкованию законопроекта на порядок предоставления нежилых помещений не должны распространяться положения о немедленном вступлении в силу решения суда, а также запрет приостановления производства по гражданскому делу в случае оспаривания распорядительного документа уполномоченного органа в суде.
В настоящее время порядок переселения граждан в связи со сносом жилых домов установлен Законом г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Сравнение действующего порядка и порядка, предлагаемого законопроектом, для наглядности отражено в таблице.
| Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. | Законопроект
|
|
| Порядок предоставления
|
Либо денежная компенсация, либо предоставление равнозначного жилого помещения | Только предоставление равнозначного жилого помещения |
| Район предоставления | Район проживания и прилегающие к нему районы проживания в пределах одного административного округа | Двусмысленное толкование – район проживания, а также прилегающие к нему районы |
| Улучшение жилищных условий граждан, стоящих на очереди | Улучшаются только для граждан, занимающих жилые помещения в пятиэтажках, относящихся к первому периоду индустриального домостроения, подлежащих сносу в соответствии с утвержденным до 1 мая 2013 г. списком
|
Улучшаются |
| Равнозначность помещения | Площадь не менее занимаемой ранее, равенство количества комнат | Общая и жилая площадь не менее занимаемой ранее, равенство количества комнат |
| Количество предлагаемых вариантов | Как правило, несколько | Одно жилое помещение |
Анализируя указанный законопроект, можно сделать следующий вывод. Действительно, на первый взгляд гарантий жилищных прав граждан при реновации жилищного фонда в Москве становится больше, однако целый ряд положений законопроекта являются неконкретными (в частности, неточно раскрывается понятие «район проживания», непонятны порядок предоставления жилого помещения при улучшении жилищных условий, условия предоставления жилого помещения вне пределов района проживания). Имеются положения, противоречащие кодифицированным актам и Конституции РФ (ограничение на обжалование, немедленное вступление в силу решения суда, запрет на приостановление производства по делу).
Вопросы применения неконкретных норм будут решаться в суде. Однако сложность состоит в том, что решения судов по данной категории дел будут подлежать немедленному исполнению, а это затруднит восстановление прав при удовлетворении апелляционной и кассационной жалоб.
