чем рискуют арендаторы

Практика заключения договорных отношений на этапе строительства коммерческой недвижимости

Как правило, еще задолго до запуска и сдачи объекта начинается подбор арендаторов в торговые и бизнес-центры. И от того, насколько быстро и успешно объект сдадут в аренду, будет зависеть его доходность в ближайшем будущем. Именно поэтому к моменту фактической сдачи объекта в эксплуатацию документально он уже на 99% «заселен» арендаторами.

На сегодняшний день распространена практика заключения договорных отношений с арендаторами коммерческой недвижимости по схеме: заключение предварительного и основного договора аренды. Предварительный договор по своей природе в большинстве случаев является смешанным, по условиям которого оговаривается, что на протяжении всего срока его действия арендатор осуществляет отделку помещения для дальнейшего использования: отделка пола, стен помещений, установка систем водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции. За использование доступа на объект аренды арендатор вносит периодические платежи: за временное пользование имуществом, за потребляемые коммунальные услуги, предоставление машиномест и оказание каких-либо дополнительных услуг, а также разовый обеспечительный платеж (депозит) в размере от трехмесячной до годовой ставки арендной платы. Арендодатель, в свою очередь, обязуется в определенный срок получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и/или зарегистрировать право собственности на здание и объект аренды.

В связи со сложностью описания объекта аренды на этапе строительства и проведения государственной регистрации арендных отношений в отношении такого объекта в предварительном договоре стороны часто предусматривают заключение еще и краткосрочного договора аренды перед долгосрочным договором. Поэтому арендатор оказывается заведомо в неблагоприятной ситуации, когда возникают все предпосылки к заключению основного долгосрочного договора, а арендодатель уклоняется от этого. Основания он может найти не только в неудачных формулировках предварительного договора, но и в факте наличия между сторонами краткосрочного договора (к примеру, истечение его срока).

По условиям предварительного договора арендодатель, чтобы избежать заключения основного договора, на практике может использовать для этого, например, установление даты конкретного дня, не позднее которого договор должен быть заключен. В случае если день наступил, а право собственности еще не зарегистрировано, то смысл заключения основного договора теряется. И стороны продлевают срок, подписывая дополнительное соглашение. При таких обстоятельствах арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию.

Или, к примеру, в предварительном договоре арендодатель обязался заключить договор аренды помещения не позднее 30 календарных дней после даты регистрации его права собственности на здание. Также стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды после окончания строительства здания. В период действия краткосрочного договора аренды арендодатель зарегистрировал право собственности на здание. Но после окончания срока краткосрочного договора сторонами снова был заключен краткосрочный договор аренды на 11 месяцев и затем снова продлен. И только после этого арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор. Ввиду того, что арендодатель на это предложение не ответил, арендатор подал иск об обязании его заключить договор. Сначала в иске было отказано, но апелляционная инстанция это решение отменила и пришла к выводу, что, заключив второй краткосрочный договор, стороны продемонстрировали свою волю возобновить срок действия предварительного договора. Поэтому, по мнению суда, в тот период, когда арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор, обязательства из предварительного договора еще действовали. Кассационная инстанция оставила в силе первоначальное решение и указала, что в установленный договором срок после регистрации права собственности ни истец, ни ответчик не предлагали заключить долгосрочный договор аренды. Следовательно, обязательства сторон по предварительному договору прекратились. При этом в краткосрочных договорах аренды стороны не согласовали никакие изменения срока заключения долгосрочного договора (постановление ФАС Московского округа от 4 июля 2013 г. по делу № А40-97895/12-40-884). В дальнейшем судьи ВАС РФ разделили мнение кассационной инстанции, не усмотрев оснований для передачи дела в надзор (определение ВАС РФ от 12 августа 2013 г. № ВАС-10140/13).

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ стороны указывают конкретный срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Установленный ими срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). По общему правилу, если условие о сроке нельзя признать согласованным, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В том случае, когда указанный в предварительном договоре срок для заключения основного договора уже истек, а арендатор с согласия арендодателя фактически владеет и пользуется помещением: продолжает работы по подготовке помещения к использованию, возмещает расходы арендодателя на коммунальные платежи и т.д., суд может признать действующим и подлежащим применению к отношениям сторон предварительный (смешанный) договор. Между тем, если предварительный (смешанный) договор не зарегистрирован, арендатор рискует лишиться права на заключение договора на новый срок (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

В том случае, если арендодатель уклонится от заключения основного договора, принудить его к исполнению в судебном порядке будет невозможно. Так как возможность продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон законом не предусмотрена (постановление ФАС Московского округа от 30 декабря 2009 г. по делу № А40-68233/09-77-465). Ни продолжение переговоров о заключении основного договора аренды, ни фактическое использование арендатором помещения, ни сдача арендатором помещений в субаренду не расцениваются судами в качестве продления предварительного договора.

Так, Коллегия судей ВАС РФ в определении от 30 сентября 2013 г. № ВАС-12443/13 указала следующее: «Срок, предусмотренный в п. 4 ст. 429, является пресекательным. Поскольку в годичный срок с момента заключения предварительного договора стороны не заключили основной договор и ни одна из сторон не выразила четкого волеизъявления на его заключение, суды пришли к выводу о том, что с истечением этого срока право на заключение основного договора прекратилось, а потому за пределами этого срока истец лишился возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению».

В зависимости от конкретных обстоятельств дела суд может признать, что в отношении условия предварительного договора о сроке заключения основного договора действует именно норма п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Что касается описания объекта аренды, то по общему правилу в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Из этого следует, что объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, в противном случае, договор нельзя считать заключенным (определение ВАС РФ от 13 августа 2012 г. № ВАС-15200/11). Достаточно очевидно, что на этапе подписания предварительного договора аренды, особенно на ранних этапах строительства, объект аренды имеет лишь приблизительные характеристики того объекта, который в последующем будет передан арендатору. И это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, мотивируя тем, что объект, указанный в предварительном договоре, отсутствует, а существует объект с совершенно другими характеристиками, в отношении которого предварительный договор не заключался.

Мария ПОНАМОРЕВА,
старший юрист Адвокатского бюро А2

Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 14 за 2015 г.