×

Право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды не абсолютно

Удалось добиться исключения из муниципального НПА незаконной нормы
Гаранин Михаил
Гаранин Михаил
Адвокат Палаты адвокатов Нижегородской области, канд. философ. наук, доцент по специальности «правоведение»

Двукратная победа в арбитражном суде Нижегородской области1 позволила, действуя pro bono, добиться исключения незаконной нормы из муниципального нормативно-правового акта.

Спор двух организаций, входящих в группу компаний, с администрацией г. Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами (КУГИиЗР) заключался в следующем. По результатам проведения муниципальных торгов организации получили право заключать договоры аренды муниципального имущества (нежилых зданий). Договоры были заключены на пять лет с правом продления. Цель аренды – ведение предпринимательской производственной деятельности. От арендодателя было получено согласие на проведение капитального ремонта зданий за счет арендаторов. Был проведен ремонт стоимостью свыше 20 млн руб.

Спустя год после заключения договоров аренды в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендаторов КУГИиЗР объявил об одностороннем отказе от договоров и потребовал возврата зданий.

Основанием для односторонних отказов стало указание в договорах на право арендодателя отказаться от них в любое время без пояснения причин. Такое право содержалось в утвержденном постановлением администрации г. Н. Новгорода типовом договоре аренды муниципального нежилого фонда, который использовался КУГИиЗР как «макет» договора аренды со всеми арендаторами. Согласно п. 7.3 типового договора «Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключенного как на неопределенный срок, так и срочного договора, в том числе зарегистрированного в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об этом арендатора за один месяц. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора».

От имени организаций-арендаторов я подал исковые заявления о признании недействительными сделками односторонних отказов КУГИиЗР от договоров аренды.

Позиция истцов заключалась в следующем.

Во-первых, согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК).

Во-вторых, как указано в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах», в случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал условия, являющиеся явно обременительными для контрагента и существенно нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (т.е. оказался слабой стороной правоотношений), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно п. 4 ст. 1 ГК никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК или о ничтожности таких условий по ст. 169 Кодекса.

В-третьих, в соответствии с п. 3 ст. 428 ГК правила, предусмотренные п. 2 данной статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия были определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. При этом арендаторы являются более слабой стороной договоров аренды по сравнению с КУГиЗР – структурным подразделением администрации города и в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлены в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора в силу следующих обстоятельств.

Деятельность КУГиЗР по передаче в аренду муниципального имущества помимо ГК РФ регулируется специальными нормами Закона о защите конкуренции (ст. 17.1 «Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества»). Проведение арендаторами переговоров с КУГИиЗР, касающихся условий договоров аренды имущества, невозможно ни на этапе публикации условий аукциона, ни на этапе непосредственно заключения договора аренды в связи с тем, что условия такого договора определены муниципальным НПА – постановлением администрации Н. Новгорода от 7 августа 2014 г. № 3089 «Об утверждении типовых форм договоров» (далее – Постановление № 3089).

После года судебных разбирательств двумя решениями АС Нижегородской области расторжение договоров со стороны КУГИиЗР было признано незаконным. Суд также установил в действиях ответчика недобросовестность и злоупотребление правом.

Понимая, что успешное разрешение конкретных дел не исключает повторения ситуации как для доверителей, так и для любых арендаторов муниципального имущества, я, заручившись согласием доверителей на раскрытие адвокатской тайны в необходимом объеме, действовал pro bono уже не только как адвокат, но и как общественный помощник уполномоченного по защите прав предпринимателей Нижегородской области.

Пользуясь Методикой проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 2010 г. № 96 (далее – Методика), я провел антикоррупционную экспертизу Постановления № 3089.

Пункт 3 Методики относит к коррупциогенным факторам, устанавливающим для правоприменителя необоснованно широкие пределы усмотрения, широту дискреционных полномочий, в частности отсутствие или неопределенность сроков, условий или оснований принятия решения, а также определение компетенции по формуле «вправе» (диспозитивное установление возможности совершения органами местного самоуправления (их должностными лицами) действий в отношении граждан и организаций).

Этот коррупциогенный фактор я выявил в Постановлении № 3089. Для правоприменителя (в данном случае КУГИиЗР) в нем были установлены необоснованно широкие пределы усмотрения, согласно которым чиновник в любой момент «вправе» без объяснения причин отказаться от зарегистрированного в Росреестре долгосрочного договора аренды, право на заключение которого было получено арендатором на торгах.

С точки зрения гражданского законодательства включение в текст срочного договора аренды условий, по которым какая-либо из сторон получает право в любое время немотивированно отказаться от него, противоречит договорной конструкции срочной аренды. Эта конструкция установлена п. 1 ст. 610 ГК во взаимосвязи с п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 Кодекса, согласно которым договор срочной договор аренды здания или сооружения подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента госрегистрации.

Указание таких условий в муниципальном НПА, устанавливающем типовые формы договоров аренды, лишает участников оборота возможности выдвигать возражения против них при заключении договоров, создает правовую неопределенность и дестабилизирует гражданский оборот. Таким образом, нарушаются права неограниченного круга предпринимателей – арендаторов муниципального имущества, в том числе потенциальных, создаются препятствия для осуществления нормальной предпринимательской и хозяйственной деятельности, появляются дополнительные риски, которые влияют в том числе на ценообразование.

Результаты антикоррупционной экспертизы я оформил в виде обращения на имя прокурора области с приложением судебных актов. Цель обращения – инициировать проверку законности муниципального НПА с его последующей отменой или изменением.

Итогом стало принесение прокуратурой г. Нижнего Новгорода протеста на Постановление № 3089. Протест был удовлетворен, и постановлением администрации г. Н. Новгорода от 5 февраля 2024 г. № 726 «О внесении изменений в постановление администрации города Нижнего Новгорода от 07.08.2014 № 3089» право администрации на немотивированный отказ от договоров аренды муниципального имущества было исключено, а спорные положения приведены в соответствие с законодательством.


1 Дела № А43-4853/2023 и № А43-5235/2023.

Рассказать:
Другие мнения
Арбатская Алина
Арбатская Алина
Адвокат АП Иркутской области, КА «Союз юристов Иркутской области»
Активность сторон гражданского судопроизводства возросла
Гражданское право и процесс
При этом количество административных дел, поступивших в суды в 2023 г., уменьшилось
29 мая 2024
Крохин Роман
Крохин Роман
Адвокат АП г. Москвы, КА «Монастырский, Зюба, Степанов и партнеры»
Система уголовных наказаний нуждается в реформировании
Уголовное право и процесс
Краткий обзор статистики рассмотрения уголовных дел по первой инстанции
28 мая 2024
Асанова Анна
Асанова Анна
Адвокат АП г. Москвы
Психологические особенности семейных споров
Семейное право
О важности и сложности сбора достоверной информации по делу
28 мая 2024
Бабинцева Ирина
Бабинцева Ирина
Партнер юридической компании «ИНТЕЛАЙТ», патентный поверенный по товарным знакам, изобретениям, полезным моделям, промышленным образцам
Дел о защите интеллектуальных прав на маркетплейсах стало больше
Право интеллектуальной собственности
При этом наметилась тенденция снижения количества интеллектуальных споров
27 мая 2024
Варданян Диана
Варданян Диана
Юрист юридической компании РКТ
Если наследство «проблемное»
Гражданское право и процесс
Особенности оформления заявления об отказе от наследства от имени несовершеннолетнего лица: на что указал ВС
27 мая 2024
Зарбабян Мартин
Зарбабян Мартин
Адвокат АП г. Москвы, адвокат практики уголовного права и процесса «Инфралекс»
Больше чем просто цифры
Уголовное право и процесс
Статистические данные о судимости за 2023 г.
24 мая 2024
Яндекс.Метрика