×

Адвокат добилась отмены решения о выселении доверительницы из проданной без ее согласия квартиры

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с тем, что суд не может оценивать доказательства произвольно и в противоречии с законом
В комментарии «АГ» адвокат Елена Чуднова, представляющая интересы Алсу Мансуровой, отметила, что по данной категории дел очень сложно собрать доказательства. Она добавила, что показания процессуальных оппонентов были противоречивыми, а суды двух инстанций не учли важное условие перехода права собственности на спорную недвижимость.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции опубликовал мотивированое определение по гражданскому спору, в котором мужчина продал квартиру, приобретенную в браке и находящуюся в совместной собственности, без согласия бывшей жены.

Обстоятельства спора

Татьяна и Владимир Зыковы обратились в Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к Алсу Мансуровой. Ссылаясь на ст. 209, 304 ГК РФ, они просили суд обязать ответчика прекратить действия, препятствующие осуществлению ими права собственности на квартиру, и выселиться оттуда. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются собственниками спорного жилья, однако не могут им пользоваться, поскольку ответчик заняла квартиру без законных оснований, ссылаясь на доверенность, выданную ей бывшим собственником – Сергеем Семёновым (в настоящее время доверенность отменена).

Алсу Мансурова в свою очередь подала встречный иск к Зыковым, а также к Олесе Кириченко и Сергею Семенову о признании договоров купли-продажи недействительными, аннулировании записей в ЕГРН и применении последствий недействительности сделок (исковое заявление имеется у «АГ»). Истец пояснила, что квартира была приобретена ею и Сергеем Семёновым в период их брака и является совместной собственностью. 7 сентября 2010 г. брак был расторгнут, спора о разделе совместно нажитого имущества не было, экс-супруги приняли решение пользоваться квартирой совместно, а в будущем переоформить на сына.

Поскольку в 2006 г. Семёнов был переведен на работу в другой город и с этого времени проживал там, после развода он оформил на Мансурову доверенность на управление квартирой, которую отменил 14 июля 2018 г.

В 2018 г. Мансурова подала заявление мировому судье о выдаче судебного приказа о взыскании с Семёнова алиментов на содержание ребенка, из-за чего отношения между бывшими супругами разладились.

В середине октября того же года Семёнов сообщил Мансуровой о намерении продать квартиру, а также о том, что продаст ее, даже если бывшая супруга откажется дать нотариальное согласие. Мансурова ответила, что согласия не даст и обратится в суд с иском о разделе квартиры по долям, намереваясь воспользоваться правом преимущественного приобретения доли.

В ноябре 2018 г. она обратилась в Когалымский городской суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру, в котором просила выделить ей в собственность ½ доли и прекратить режим совместной собственности. В том же иске истец просила применить обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий с квартирой. Об этом она сообщила сособственнику.

7 ноября 2018 г. заявление было возвращено в связи с нарушением правил подсудности. Мансуровой было разъяснено, что иск должен быть подан по месту жительства ответчика. Апелляция оставила без изменения определение первой инстанции. В начале января 2019 г. истец обратилась в Сургутский городской суд – по месту жительства бывшего мужа.

28 января 2019 г. Сергей Семёнов сообщил Алсу Мансуровой о новом собственнике квартиры – Владимире Зыкове и потребовал освободить жилье в течение 10 дней. На следующий день женщина отправила на номер телефона Зыкова фото искового заявления к Семёнову о разделе совместно нажитого имущества, указав, что вопрос о приобретаемой ими квартире рассматривается в суде. 1 февраля 2019 г. Татьяна Зыкова по телефону рассказала Мансуровой о разговоре с юристом, который пояснил, что поскольку квартиру они приобретают не у Семенова, а у Олеси Кириченко, то Мансурова может рассчитывать только на денежные средства, которые вправе взыскать с Семёнова. Зыковы решили не приостанавливать сделку.

Тогда Мансурова узнала, что в сделке участвует Кириченко, и обратилась в Когалымский ГОВД с заявлением о преступлении по ст. 159 УК РФ.

4 февраля 2019 г. Алсу Мансурова обратилась в кадастровую палату с заявлением о приостановлении сделки, однако получила отказ в связи с тем, что не является ее стороной.

13 февраля того же года было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК, согласно которому в ходе проведенной проверки был опрошен Владимир Зыков, пояснивший, что с 2018 на 2019 г. они с супругой решили приобрести квартиру, для чего обратились в агентство недвижимости. Им была предложена спорная квартира, но выяснилось, что хозяин находится в командировке. В январе 2019 г. Зыкову позвонил риелтор Р. и сообщил, что собственник приехал и готов к сделке.

«Как видно из указанного постановления, ни о какой хозяйке квартиры в лице Кириченко О.Е. Зыков не упоминал, ссылался на хозяина квартиры, а не на хозяйку. Таким образом, он знал, что квартиру фактически продает не Кириченко О.Е., а Семёнов С.В. При этом после регистрации сделки купли-продажи ответчик Кириченко О.Е. в квартиру вселиться не пыталась, квартира пробыла в ее собственности всего три недели, после чего была продана Зыковым», – подчеркивалось во встречном иске Мансуровой.

«Очевидно, что, не добившись согласия на продажу квартиры, Семёнов С.В. и Кириченко О.Е. спланировали сделку купли-продажи с целью одобрения последующей сделки с Зыковыми банком, так как еще в декабре 2018 г. риелторами Семёнов С.В. и Кириченко О.Е. были поставлены в известность о том, что Зыковы намерены приобретать квартиру по ипотеке, и, соответственно, последние предполагали, что банк будет производить тщательную проверку квартиры на предмет отсутствия спора», – отмечалось в документе.

Кроме того, указывалось, что в результате недобросовестных действий всех сторон договоров купли-продажи права Мансуровой были нарушены. Так, ответчикам стало достоверно известно о наличии спора 29 января 2019 г., а переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в ЕГРН 7 февраля.

Во встречном исковом заявлении также подчеркивалось, что о нарушении своего права Мансурова узнала в октябре 2018 г., в связи с чем и обратилась в суд с иском об определении долей в праве на объект недвижимости. Ввиду того что Кириченко и Зыковы знали о наличии спора между бывшими супругами по пользованию квартирой, они, по мнению истца, не могут быть признаны добросовестными приобретателями, а сделки по отчуждению спорной квартиры должны быть признаны недействительными.

Мансурова попросила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, заключенные между Семёновым и Кириченко, а также между последней и Зыковыми, а также аннулировать записи в ЕГРН о праве собственности и применить последствия недействительности указанных сделок, вернув стороны в первоначальное положение, существовавшее до нарушения ее прав.

Первая инстанция пришла к выводу о недоказанности недобросовестного поведения покупателей

В суде Татьяна Зыкова пояснила, что квартиру они купили со второго раза, так как в первый раз риелтор Р. сообщил, что хозяин не может приехать, а во второй раз с собственником – Олесей Кириченко – они впервые встретились в банке при передаче денег.

29 января 2019 г. Зыковы, придя в квартиру, обнаружили, что она заперта изнутри. Вечером Мансурова предложила им встретиться, однако Татьяна Зыкова отказалась, сославшись на то, что квартира принадлежит ей. Поскольку Мансурова в сделке не участвовала, как и не значилась в справке о зарегистрированных когда-либо в квартире лицах, а недвижимость они приобрели у Олеси Кириченко, Зыкова восприняла поведение Мансуровой как недобросовестное. За день или два до регистрации сделки, пояснила Татьяна Зыкова суду, им позвонили из регистрационной палаты и сообщили о притязаниях Мансуровой на квартиру. В регистрационной палате, в свою очередь, Зыковым пояснили, что сделку можно отменить только при наличии согласия всех ее участников. О том, что регистрацию сделки можно приостановить, они не знали. Татьяна Зыкова попросила ее иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Согласно показаниям Сергея Семёнова, поскольку квартира «разделена» не была, а срок исковой давности истек, он полагал, что квартира полностью принадлежит ему. Риелтор попросил его дать нотариально заверенное заявление, что квартира была приобретена не в браке, однако мужчина отказался и сделка не состоялась.

Сергей Семёнов обсудил ситуацию с коллегами, и Олеся Кириченко изъявила желание купить эту квартиру за наличные деньги для сына. Спустя некоторое время после покупки она сообщила, что обстоятельства изменились и недвижимость нужно продать, попросила помочь. Семёнов рекомендовал ей обратиться в агентство недвижимости. Он просил суд отказать в иске Алсу Мансуровой.

Изучив материалы дела, суд отметил, что оспариваемые Мансуровой договоры купли-продажи были заключены 7 декабря 2018 г. и 25 января 2019 г. – т.е. когда она и Семёнов расторгли брак. Таким образом, владение, пользование и распоряжение общим имуществом, определяемые положениями ст. 35 СК РФ, прекращались, и бывшие супруги приобрели статус участников совместной собственности, регламентируемой нормами ГК РФ.

Суд указал, что исходя из положений п. 2 и 3 ст. 253 ГК при разрешении спора о признании сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, недействительной, установлению подлежат следующие обстоятельства: наличие у участника совместной собственности полномочий на распоряжение общим имуществом и осведомленность другой стороны сделки об отсутствии у данного участника соответствующих полномочий, с учетом которых другая сторона должна была знать о неправомерности его действий.

Первая инстанция заметила, что поскольку Алсу Мансурова оспаривает совершенную бывшим супругом сделку по распоряжению спорной квартирой, то именно она должна доказать недобросовестность Олеси Кириченко на предмет ее осведомленности об отсутствии у Сергея Семёнова полномочий распоряжаться квартирой.

При этом, как следовало из показаний свидетеля Т. – старшего оперуполномоченного ОЭБиПК ОМВД России по г. Когалыму, который проводил проверку по заявлению Мансуровой и опрашивал Кириченко, – в устной беседе последняя пояснила, что согласилась выступить фиктивным покупателем квартиры, так как бывшая супруга Семёнова повела себя некорректно. Дать письменно объяснения Кириченко отказалась, ссылаясь на ст. 51 Конституции РФ.

«Учитывая изложенное, суд не может в качестве доказательства недобросовестного поведения Кириченко О.Е. принять показания свидетеля Т., поскольку в установленном законом порядке зафиксировано, что от дачи объяснений при опросе Кириченко О.Е. отказалась, факт дачи устных объяснений Т. по существу спора Кириченко О.Е. в судебном заседании отрицала», – заключил суд.

Первая инстанция указала, что доказательств осведомленности Кириченко об обращении Мансуровой в суд, учитывая, что иск был возвращен, а Кириченко не являлась участником спора по разделу имущества между Семёновым и Мансуровой, стороной истца по встречному иску не представлено. При этом ст. 38 СК РФ действительно содержит норму, что к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Читайте также
Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности
В каких случаях оно не является обязательным?
10 Августа 2020 Мнения

Суд заметил, что, поскольку на момент заключения договора купли-продажи квартиры брак был прекращен, нотариальное согласие Мансуровой на отчуждение спорной квартиры бывшим супругом не требовалось.

«Таким образом, относимых и допустимых доказательств, с достоверностью подтверждающих, что, приобретая у Семёнова С.В. спорный объект недвижимости, Кириченко О.Е. заведомо знала об отсутствии у Семёнова С.В. полномочий по распоряжению этим объектом и что Семёнов С.В. при заключении договора действовал неправомерно, т.е. действовала недобросовестно, стороной истца по встречному иску не представлено, не содержат их и материалы дела», – резюмировала первая инстанция.

Кроме того, суд заметил, что объяснения Татьяны Зыковой опровергнуты не были.

В итоге исковые требования Зыковых об устранении нарушений права собственности и выселении Алсу Мансуровой были удовлетворены. Во встречном иске Мансуровой суд отказал.

Тогда женщина обратилась в суд ХМАО – Югры с апелляционной жалобой. В ней она попросила приобщить к материалам дела постановление ОМВД России по г. Когалыму об отказе в возбуждении уголовного дела от 24 октября 2019 г. Мансурова указала, что после вынесения решения первой инстанцией подала заявление о привлечении риелторов к уголовной ответственности, поскольку Зыковы в суде пояснили, что их ввели в заблуждение риелторы, которые не сообщили истинную причину срыва сделки с Семёновым.

Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела содержит объяснения риелтора Р., который указал, что сообщил Зыковым о том, что сделка не состоится по причине того, что Семёнов отказался представить заявление о приобретении квартиры вне брака.

Отказав в принятии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, апелляция оставила решение первой инстанции в силе. Алсу Мансурова обжаловала судебные акты в кассацию.

Кассация указала на недопустимость оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом

В кассационной жалобе (имеется у «АГ»), в частности, указывалось, что из объяснений директора агентства недвижимости, зафиксированных в материале проверки Когалымского ГОВД, следует, что на завершающем этапе подготовки документов банк затребовал в качестве обязательного документа нотариальное заявление Семёнова о том, что он не состоял в браке в период приобретения спорной квартиры. После того как мужчина отказался представить такой документ, риелтор незамедлительно сообщил об этом Зыковым и сделка не состоялась.

Отмечалось, что квартира была приобретена Олесей Кириченко за наличные денежные средства, которые она обязана была передать Семенову в течение двух дней после госрегистрации перехода права собственности, однако доказательств передачи денег нет.

Зыковы настаивали, что передали Кириченко наличными 340 тыс. руб. в качестве первоначального взноса, о чем была составлена расписка. Кириченко в свою очередь опровергла данный факт, сообщив, что денег на первоначальный взнос у Зыковых не было, но они попросили написать расписку о том, что деньги ей якобы переданы, так как банк не предоставил бы им ипотечный кредит. Факт отсутствия у Зыковых денежных средств для первоначального взноса подтверждался также письменными объяснениями директора агентства недвижимости.

«То есть с целью получения ипотечного кредита для оплаты квартиры Зыковы обманули банковскую организацию, представив безденежную расписку о первоначальном взносе, чем убедили эту организацию в своей финансовой состоятельности, получили кредит на реальную стоимость квартиры (1 900 000 руб.), а не вымышленную (2 240 000 руб.), которая указана в договоре купли-продажи, получили всю сумму кредита на реальную стоимость квартиры», – отмечалось в кассационной жалобе.

Кассатор подчеркнула, что в соответствии с ч. 1 ст. 68 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Так, не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности. Она обратила внимание, что в качестве свидетеля был допрошен оперуполномоченный Т., который пояснил, что Кириченко отказалась подписывать свои объяснения после телефонного звонка.

«Таким образом, свидетель Т., давая показания в суде под подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, указав источник своей осведомленности, давал в суде правдивые показания по обстоятельствам дела, которые стали ему известны в ходе проведения проверки. Заявлений от участников процесса о заинтересованности свидетеля в исходе дела, о ложности его показаний не поступало», – подчеркивалось в документе.

Там же отмечалось, что суды обеих инстанций не приняли во внимание показания свидетеля, мотивируя наличием в материалах проверки отказа Кириченко от дачи объяснений.

«Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом, – указывалось в жалобе. – Материал проверки по заявлению гражданина не имеет приоритетной доказательственной силы перед показаниями свидетеля, данными в суде под подписку о даче заведомо ложных показаний, который не был уличен в заинтересованности или даче заведомо ложных показаний».

Так, в силу ст. 55, 67 ГПК у суда не имелось законных оснований игнорировать показания свидетеля Т., поскольку отказ Кириченко от дачи объяснений, имеющийся в материалах проверки, свидетель обосновал. «Более того, если бы Кириченко О.Е., которая является заинтересованной стороной, нечего было скрывать, ничто не мешало бы ей дать объяснения по существу заданных ей вопросов об обстоятельствах приобретения ею спорной квартиры», – резюмировалось в кассационной жалобе.

При этом, подчеркнула кассатор, совокупность доказательств (покупка Кириченко у Семёнова квартиры без фактического ее осмотра, неоплата услуг ЖКХ, незаключение договоров с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, отсутствие требования от Семёнова освободить квартиру (вывезти мебель и вещи), продажа через две недели после ее приобретения тем же покупателям, которые намеревались приобрести квартиру у Семёнова со значительной потерей при продаже денег) подтверждают показания Т.

Читайте также
Поправки в ГК о защите добросовестных приобретателей прошли второе чтение
Проектом предусмотрено, что публичное образование не может оспорить право собственности на жилое помещение добросовестного приобретателя
05 Декабря 2019 Новости

Кроме того, в документе указывалось, что Конституционный Суд РФ в Постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П отметил, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, что сделка, по которой он приобрел права владения спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В судебном заседании, отметила Алсу Мансурова, было доказано, что Зыковы не могли не усомниться в праве продавца Семёнова, а затем и Кириченко на продажу квартиры. Кроме того, добавила она, если недвижимое имущество приобретено ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила ст. 301 и 302 ГК.

Таким образом, кассатор просила отменить судебные акты нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию либо принять новое решение, а также приобщить к материалам дела постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отметила, что обязанность доказывания недобросовестности поведения Олеси Кириченко на предмет ее осведомленности об отсутствии у Сергея Семёнова полномочий распоряжаться квартирой согласно ст. 56 ГПК РФ возложена на истца, при этом представленные доказательства в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 67 ГПК должны быть оценены с учетом требований к достоверности.

Кассация заметила, что в соответствии со ст. 69 ГПК свидетели не являются субъектами материально-правовых отношений и, в отличие от лиц, участвующих в деле, не имеют юридической заинтересованности в его исходе.

Суд добавил, что, критически оценивая показания свидетеля Т. со ссылкой на то, что Олеся Кириченко отрицала факт дачи устных объяснений, первая инстанция в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК не привела другие доказательства, опровергающие показания Т., и не указала, в чем выражается его заинтересованность в исходе дела. Также судом были отклонены объяснения директора агентства недвижимости о том, что в ноябре 2018 г. она сообщила Зыковым, что сделка не состоялась из-за отказа Семёнова представить нотариально удостоверенное заявление, что на момент приобретения спорной квартиры он не состоял в браке. При этом суд не выяснил обстоятельства относительно того, знал ли непосредственно риелтор Р. о причине отказа Семёнова и сообщал ли о ней Зыковым. Кроме того, кассация указала, что представленные Алсу Мансуровой в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства приняты не были.

Таким образом, кассационный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

«В показаниях процессуальных оппонентов было много противоречий»

Адвокат АП ХМАО – Югры Елена Чуднова, представлявшая интересы Алсу Мансуровой, отметила, что по данной категории дел очень сложно собрать доказательства. «До того как обратиться ко мне, доверительница неоднократно обращалась в полицию с заявлением о преступлении, однако каждый раз выносились постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Впоследствии именно с целью представления доказательств мы повторно обратились в полицию и подробно изложили все доводы. Оперуполномоченный усмотрел состав преступления по ст. 159 УК и выехал в Сургут, где Кириченко все рассказала. После этого ей позвонил Семёнов и сказал ничего не подписывать», – рассказала адвокат.

Она добавила, что суд спросил у Олеси Кириченко, подтверждает ли она показания Т., и та ответила отрицательно. «На это я и указывала в кассации: как Кириченко может подтвердить данные показания, если она ответчик по делу? Кассация со мной согласилась», – пояснила Елена Чуднова.

Кроме того, указала адвокат, в показаниях процессуальных оппонентов было много противоречий. Так, Зыковы утверждали, что сделка сорвалась, потому что Семёнов не мог приехать, так как был в командировке, а тот в свою очередь сообщил, что приостановил продажу, поскольку считал, что у него неправомерно требуют нотариально заверенное заявление.

В заключение Елена Чуднова отметила, что в договоре у Зыковых было прописано, что они становятся собственниками с момента перехода права собственности, и на момент перехода такого права им было достоверно известно о требованиях Алсу Мансуровой. Однако ни первая, ни вторая судебные инстанции это не учли.

Рассказать:
Яндекс.Метрика