Изменение начальной продажной цены заложенного имущества

Проблема длительности судебных разбирательств дел и исполнения судебных решений остается актуальной. Некоторые дела, при принятии решений по которым суд использовал заключения экспертов-оценщиков для определения начальной продажной цены заложенного имущества, длятся (и исполняются в порядке принудительного исполнения) годами. Это приводит к тому, что установленная судом начальная продажная цена имущества на дату проведения торгов становится неактуальной.

В деле из моей адвокатской практики, рассмотренном в 2018 г., суд принял решение об обращении взыскания на заложенное имущество, стоимость которого была установлена на основании результатов судебной экспертизы, проведенной в том же году. Начальная продажная цена имущества была определена в 142 млн руб.

С 2019 по 2025 г. заложенное имущество в результате многочисленных судебных споров так и не было реализовано.

В 2025 г. судебный пристав-исполнитель вновь попытался реализовать имущество по цене, определенной судом в 2018 г., хотя за период 2018–2025 г. стоимость данного имущества существенно возросла. Это побудило залогодателя обратиться в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены имущества со 145 млн до 450 млн руб., обосновав такое требование приобщенным к делу заключением оценщика от 2024 г.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на то, что рыночная стоимость имущества за истекший период существенно не изменилась, напомнив при этом, что изменение начальной продажной стоимости переданного на реализацию имущества возможно только в случаях, затрудняющих исполнение судебного постановления.

Решение было обжаловано в апелляцию. Отменяя судебный акт первой инстанции и возвращая дело на новое рассмотрение, апелляционный суд указал: «поскольку стоимость заложенного имущества существенно изменилась после вступления в законную силу решения суда, в случае реализации имущества с торгов по цене, указанной в решении суда, приведет к существенному нарушению прав стороны истца и как следствие ответчика, в связи с чем суд неправильно отказал в удовлетворении заявления ˂…˃ об изменении способа и порядка исполнения судебного акта» ¹.

Правоприменительная практика по вопросу об изменении начальной продажной стоимости имущества складывается неоднозначно². Кроме того, поскольку в отечественном законодательстве отсутствуют прямые нормы закона, регулирующие процедуру рассмотрения заявлений об изменении первоначально установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества, этот вопрос рассматривается судом исходя из аналогии процессуального закона.

Проблема усугубляется не только тем, что суд вправе рассматривать подобные заявления без вызова сторон в судебное заседание, но и тем, что обжалование вынесенного решения также происходит без вызова сторон – судьями апелляционной или кассационной инстанции единолично. При этом использование процедуры пересмотра судебного решения по новым обстоятельствам ГПК не предусмотрено.

В соответствии со ст. 8 КПЭА адвокат обязан активно защищать права, свободы и интересы доверителей всеми не запрещенными законодательством средствами, руководствуясь Конституцией РФ, законом и Кодексом профессиональной этики адвоката.

В связи с этим в условиях отсутствия доступа в судебное заседание, в котором адвокат мог бы очно донести до суда позицию представляемой стороны по делу, представляется целесообразным включение в текст письменных пояснений и приобщение к ним (на всех стадиях) правоприменительных актов по спорному вопросу в надежде, что суд обратит внимание на сложившуюся практику и не подвергнет выносимое решение риску отмены в вышестоящей инстанции.

Пунктом 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 г., далее – Обзор), установлено, что заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной стоимости заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства, в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (ч. 4 ст. 1 ГПК) в порядке, предусмотренном ст. 434 Кодекса.

 В соответствии со ст. 203 ГПК суд, рассмотревший дело по заявлениям лиц, участвующих в нем, судебного пристава-исполнителя, исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения, а также изменить способ и порядок его исполнения.

Согласно ст. 434 ГПК при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение постановления суда или иных органов, взыскатель, должник или пристав вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление пристава рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 203 и 208 Кодекса.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-121 указано, что основанием для изменения порядка исполнения решения является существенное изменение рыночной стоимости имущества, подлежащего реализации, настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на его результат.

В п. 13 Обзора приведена правоприменительная практика, которая также формирует позицию судов по вопросу о необходимости изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной стоимости:

– «Отменяя определение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления банка, судебная коллегия указала следующее.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации (здесь и далее выделено мной. – С.К.). В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ (по материалам судебной практики Красноярского краевого суда)»…

«Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда (по материалам судебной практики Ленинградского областного суда)».

В Определении Конституционного Суда РФ от 4 февраля 2014 г. № 221-О отмечается, что если рыночная цена предмета залога значительно снизилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены. Такое заявление подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным ст. 434 ГПК и ст. 324 АПК РФ, регулирующим, в частности, изменение порядка исполнения судебных постановлений и судебных актов (п. 13 Обзора, п. 42 Постановления Пленума ВС от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

При этом, как добавил КС, определение об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение, вынесенное по существу спора (Определение от 24 декабря 2013 г. № 2117-О). Следовательно, цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены имущества с рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно возросла после вступления в силу решения суда об обращении взыскания, поскольку это – без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц – способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой удовлетворяются требования кредиторов.

Таким образом, подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который не регулирует процедуру изменения судом в установленном порядке начальной продажной цены заложенного имущества, но и не препятствует такому изменению, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения взыскания на него, направлен на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота и не может рассматриваться как нарушающий перечисленные в жалобе конституционные права заявителя, – резюмируется в определении КС.

Далее приведу правовые позиции кассационных судов общей юрисдикции по данному вопросу.

Так, по одному из дел кассационный суд отметил, что поскольку рыночная стоимость заложенного имущества за прошедший с момента вынесения решения суда период могла существенно измениться, взыскатель вправе обратиться в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены указанного имущества при его реализации. В случае сомнений в доводах взыскателя о существенном увеличении рыночной стоимости подлежащего реализации на публичных торгах имущества судам надлежало предложить сторонам представить доказательства, включая отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, либо в случае необходимости обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы при несогласии с представленной заявителем оценкой стоимости доли³.

В другом примере кассация, отменяя определение нижестоящего суда, пояснила, что с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, положенного в основу определения суда от 4 февраля 2020 г., изменившего порядок исполнения решения суда в части установления начальной продажной стоимости объекта недвижимости, прошло около года. При этом суд первой инстанции не дал оценки доводам заявителей о существенно изменившейся на октябрь–ноябрь 2020 г. рыночной цены недвижимости⁴.

Еще в одном примере кассационный суд указал, что из смысла ст. 348–350 ГК РФ, ст. 434, 203 ГПК в их системном толковании следует, что если стоимость заложенного имущества существенно изменилась, обязательное проведение публичных торгов не требуется – основанием для изменения порядка исполнения решения является существенное изменение рыночной стоимости имущества, подлежащего реализации.

Требование об обязательном проведении торгов до обращения с заявлением об изменении порядка исполнения решения законом не предусмотрено и противоречит смыслу приведенных правовых норм. При этом изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменение по существу ранее принятого решения об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства⁵.

В следующем примере кассационный суд заметил⁶, что по смыслу указанных норм в их системном толковании в случаях, когда стоимость заложенного имущества существенно изменилась, не требуется обязательное проведение публичных торгов лишь для того, чтобы они были признаны несостоявшимися. Основанием для изменения порядка исполнения решения является существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно на них повлияет.

Требование об обязательном проведении торгов до обращения с заявлением об изменении порядка исполнения решения законом не предусмотрено и противоречит смыслу приведенных правовых норм.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 43 Постановления Пленума ВС от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК), апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если первой инстанцией не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 ГПК).

В Апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 2 октября 2023 г. по делу № 33-15596/2023 указано, что вопреки доводам жалобы представителя суд первой инстанции обоснованно признал заслуживающими внимания также доводы должника и о существенном повышении стоимости арестованного имущества в период обращения на него взыскания приставами. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 349 ГК при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Суд пояснил, что в силу ст. 15 (ч. 4), 17 (ч. 3), 19 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости исполнение вступившего в силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, чтобы обеспечить баланс прав и законных интересов взыскателей и должников.

Представляется, что при рассмотрении такого сложного вопроса, как изменение первоначально установленной в решении начальной продажной цены имущества, заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства, суду целесообразно привлекать стороны дела и обсуждать необходимость назначения судебной экспертизы по оценке указанного имущества.

6 Определение Четвертого КСОЮ от 4 августа 2021 г. по делу № 88-9593/2021.