Верховный Суд вынес Определение по делу № 25-КГ25-3-К4, в котором разъяснил, имеет ли право собственник нежилого помещения в аварийном многоквартирном доме на получение равноценного нежилого помещения взамен изымаемого.
31 января 2020 г. межведомственная комиссия признала многоквартирный жилой дом в Астрахани аварийным и подлежащим сносу. Администрация муниципального образования «Городской округ Астрахань» распоряжением от 16 марта 2020 г. также признала указанный дом аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения граждан был установлен не позднее 1 декабря 2024 г.
29 мая 2020 г. О. Куличева и ООО «Володарский водопровод» заключили соглашение об отступном, по которому женщина приобрела нежилое помещение в указанном МКД общей площадью 92,2 кв. м. Согласно соглашению размер отступного определялся с учетом рыночной стоимости имущества по договоренности сторон и составил 850 тыс. руб. В тот же день стороны заключили договор купли-продажи помещения.
Распоряжением от 25 августа 2020 г. администрация Астрахани внесла изменения в п. 2 распоряжения от 16 марта 2020 г. в части установления срока отселения граждан, установив его не позднее 1 апреля 2021 г. Распоряжением от 5 марта 2022 г. администрация изъяла для муниципальных нужд домовладение и доли земельного участка площадью 584 кв. м, пропорциональные площади дома.
23 мая 2022 г. О. Куличева и Александра Куличева заключили договор дарения нежилого помещения, 26 мая за одаряемой были зарегистрированы право собственности на помещение и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 584 кв. м.
Правительство Астраханской области постановлением от 23 июня 2023 г. № 344-П включило многоквартирный дом в перечень домов, подлежащих переселению в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023–2027 годах». В соответствии с постановлением администрации от 6 октября 2023 г. № 189 «Об утверждении муниципальной программы муниципального образования “Городской округ город Астрахань” “Переселение граждан муниципального образования “Городской округ город Астрахань” из аварийного жилищного фонда в 2023–2027 годах”» многоквартирный дом был включен в перечень признанных аварийными с 1 января 2017 г. до 1 января 2022 г.
Александра Куличева обратилась в Кировский районный суд г. Астрахани с иском к администрации о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения. Решением от 7 июля 2023 г. суд удовлетворил иск, взыскав с муниципального образования стоимость выкупной цены нежилого помещения в размере 850 тыс. руб., а также расходы на уплату госпошлины, в остальной части в удовлетворении требований было отказано. 4 октября 2023 г. апелляция отменила указанное решение ввиду принятия отказа истца от иска.
Впоследствии Александра Куличева обратилась в суд с иском к администрации о возложении обязанности предоставить нежилое помещение. Она указала, что в перечень изымаемых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежащее ей нежилое помещение не включено, вместе с тем, поскольку дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023–2027 годах», она имеет право выбора способа обеспечения жилищных прав, в связи с чем просила предоставить равноценное нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок взамен изымаемого помещения.
Суд отказал в удовлетворении иска, так как пришел к выводу о том, что ни одной из утвержденных региональной или муниципальной адресных программ предоставление нежилых помещений взамен изымаемых в аварийных многоквартирных домах не предусмотрено, в связи с чем Александра Куличева не имеет права на предоставление другого нежилого помещения.
Отменяя это решение, апелляция указала, что использование Александрой Куличевой спорного нежилого помещения по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома, подтвержденного решением межведомственной комиссии. Принимая во внимание, что правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
Апелляционный суд указал, что поскольку многоквартирный дом, в котором расположено спорное помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, Александрой Куличевой избран способ реализации жилищных прав в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в виде предоставления другого нежилого помещения в собственность, о чем она уведомила ответчика. В этом случае, по мнению суда, нежилое помещение предоставляется собственнику на условиях и в порядке, предусмотренных адресной программой по переселению из аварийного жилищного фонда. В связи с этим апелляция удовлетворила заявленные требования, обязав администрацию предоставить равноценное нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок взамен изымаемого. Кассация поддержала это решение.
Администрация Астрахани обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда за третий квартал 2012 г., разъяснила, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Как пояснил Верховный Суд, исходя из целей Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ (создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан), принимая во внимание, что предоставление иного нежилого помещения взамен изымаемого не приведет к улучшению условий проживания конкретных граждан, обеспечивает лишь имущественные интересы собственника такого помещения, при этом нежилые помещения не могут быть отнесены к аварийному жилищному фонду, нормы данного закона не подлежат применению по аналогии к спорным правоотношениям как противоречащие их существу.
ВС указал, что в настоящем случае в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями ст. 32 ЖК. В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом администрация не оспаривала право Александры Куличевой на получение выкупной цены, сам факт несогласия истца с ее размером не может являться основанием для возложения на ответчика обязанности по предоставлению собственнику аварийного нежилого помещения иного нежилого помещения. Таким образом, Верховный Суд отменил определения апелляции и кассации, а решение районного суда оставил в силе.
В комментарии «АГ» адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что в случае признания аварийным многоквартирного дома, в котором располагается нежилое помещение, органы местного самоуправления зачастую изымают земельный участок, на котором располагается аварийный МКД, для муниципальных нужд с последующей реконструкцией или сносом объекта недвижимости. «Правообладатель земельного участка и нежилого помещения должен быть уведомлен об изъятии местной администрацией. Как правило, собственник нежилого объекта может претендовать на денежное возмещение. В него входят рыночная стоимость нежилого помещения и земельного участка, стоимость прав собственности или иных прав на такой участок, а также убытки от изъятия и упущенная выгода, определяемые в соответствии с Законом об оценочной деятельности в РФ», – пояснила она.
Кроме того, добавила Валентина Ященко, муниципалитет может предоставить лицу другой земельный участок с нежилым помещением или нежилое помещение, стоимость которых будет равна изъятому имуществу, если такое право предусмотрено местным законодательством. Например, такое право предусмотрено ст. 8 закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», а именно: собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности.
Как отметил адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко, ВС правильно посчитал, что в данном случае в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем, посчитал адвокат, законодателю следует учесть данный пробел путем внесения изменений в нормы Закона о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, согласно которым собственники нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, также будут иметь право на предоставление другого нежилого помещения. «Таким образом, будет обеспечена защита прав всех собственников помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу», – заключил эксперт.
