В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, ВС РФ провел обобщение судебной практики и дал разъяснения.
В части, касающейся обращения в суд с иском об установлении сервитута, Верховный Суд указал, что действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашение о сервитуте или его условиях. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.
ВС РФ также пояснил, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться и собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.
Согласно Обзору, если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.
В части, касающейся условий установления сервитута, ВС РФ разъяснил, что он может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
Как пояснил Верховный Суд, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.
ВС РФ обратил внимание судов на то, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.
В части, касающейся установления платы за сервитут, ВС РФ указал, что она определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
Адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев положительно оценил принятый Обзор, отметив, что в нем разъяснены спорные аспекты, такие как подсудность споров об установлении сервитута, круг лиц, которые вправе обратиться в суд по данной категории споров, установление платы за сервитут и другие.
К ключевым положительным аспектам Обзора, по мнению Ильи Прокофьева, можно отнести относительное уравнивание прав собственников земельных участков, обремененных сервитутом, и собственников земельных участков, для обеспечения использования которых устанавливается сервитут, а также необходимость указания в решениях судов всех условий, на которых устанавливается сервитут. Пункт 11 Обзора разъясняет важное положение о том, что отсутствие в ЕГРП сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом. До настоящего момента позиция судов по этому вопросу была неоднозначной, подчеркнул эксперт.
В целом, добавил Илья Прокофьев, Обзор ВС РФ разъясняет наиболее актуальные проблемы сервитутного права и сложившиеся в практике судов противоречия. «В дальнейшем это должно положительно сказаться на судебной практике и, следовательно, сократить количество споров об установлении сервитутов, рассматриваемых в судах апелляционной и кассационной инстанций», – заключил эксперт.
Аналогичную точку зрения высказал партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков. По его словам, Обзор с уверенностью можно назвать пособием по спорам об установлении сервитута на земельный участок. «Коллеги-юристы, в том числе судьи, которые ранее не имели опыта работы по данной категории дел, после изучения Обзора, вероятнее всего, получат необходимые знания как для подготовки правовой позиции по спору, так и для ее оценки в рамках рассматриваемого дела», – уверен эксперт.
