20 октября Верховный Суд вынес Определение по делу № 20-КГ26-11-К5, в котором он указал, что необходимо учитывать в спорах о нарушении прав жильцов многоквартирного дома, обусловленных возведением пристройки к МКД.
Зуваида Османова является собственником квартиры, расположенной на втором этаже трехэтажного многоквартирного дома в Махачкале. На первом этаже здания под этой квартирой находится кафе «Барбери птичка». Нежилое помещение, где расположено кафе, а также участок площадью 151 кв. м с видом разрешенного использования «под кафе и магазин» ранее принадлежали Магомеду Абдулкеримову, который сдал помещение в аренду гражданке А. на срок с 19 августа 2013 г. по 19 августа 2062 г.
7 июня 2019 г. государственная жилищная инспекция Республики Дагестан составила акт инспекционной проверки, выявивший порчу МКД в связи с размещением кафе. Контролирующий орган выявил, что к нежилым помещениям со стороны одной из квартир на первом этаже была произведена пристройка, в ряде помещений демонтированы существующие перегородки и устроены новые, также демонтированы подоконные части, санузел и ванная комната, увеличены оконные проемы. В одной из несущих стен устроен арочный проем, крыша пристроенного помещения выведена на уровень окон квартиры, расположенной на втором этаже здания, на крыше пристройки в непосредственной близости от окон квартиры установлены короба системы вентиляции и блоки от кондиционеров, без утвержденного в установленном порядке проекта и согласования с жильцами на фасаде МКД. В непосредственной близости от окон квартиры со стороны двора установлен блок кондиционера, на крыше пристройки устроено дополнительное подсобное помещение. Проверка в рамках исполнения законодательства о противопожарной безопасности в кафе также выявила нарушения обязательных требований в указанной области.
20 августа 2019 г. Магомед Абдулкеримов продал помещение и участок гражданке З. Далее Зуваида Османова обратилась в суд с иском к З. и Магомеду Абдулкеримову о возложении обязанности по приведению нежилого помещения кафе в первоначальное состояние. Она отметила, что размещение кафе «Барбери птичка» на первом этаже ЖК сопряжено с комплексом ряда нарушений, приведших к порче имущества этого дома. При этом указанные работы изменили МКД в целом, затронули его несущие конструкции, относящиеся к общему имуществу жильцов дома, однако согласие последних на реконструкцию, переустройство или перепланировку получено не было.
В рамках судебного разбирательства выяснилось, что постановлением главы г. Махачкалы от 20 августа 2007 г. № 1787 Магомеду Абдулкеримову предоставлен в собственность земельный участок под строящимися нежилыми помещениями и двумя квартирами в МКД, одновременно было предусмотрено строительство индивидуальной котельной и накопительного резервуара для питьевой воды. Местные власти разрешили Магомеду Абдулкеримову осуществлять строительство, реконструкцию, капремонт нежилого помещения, а также перевод двух примыкающих квартир в категорию нежилых помещений и разрешили устройство дверного проема вместо окна в одной из квартир по проекту, согласованному в Управлении архитектуры и градостроительства администрации городского округа с внутригородским делением «Город Махачкала», при этом было запрещено строительство пристройки или навеса перед домом. Также из ответа Управления архитектуры и градостроительства администрации от 22 марта 2022 г. на судебный запрос выяснилось, что в архивном фонде управления имеется выданное Магомеду Абдулкеримову разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого помещения, однако представленная в запросе суда копия разрешения не соответствует имеющейся в архиве.
Решением Советского районного суда г. Махачкалы от 24 марта 2022 г. исковые требования Зуваиды Османовой были удовлетворены частично. Первая инстанция выявила наличие правовых оснований для сноса прилегающего к квартире пристроенного помещения с расположенным на его крыше дополнительным подсобным помещением, а также демонтажа находящихся на крыше этого пристроенного помещения блоков от кондиционеров и коробов системы вентиляции. Суд заметил, что пристроенное помещение уменьшает придомовую общую территорию и вместе с коробами вентиляции изменяет фасад дома, а соответствующее решение общего собрания жильцов МКД на такое использование общего имущества суду не представлено.
На З. была возложена обязанность в течение 60 календарных дней после вступления решения в законную силу демонтировать пристроенное помещение с дополнительным подсобным помещением, крыша которого поднята на уровень окон квартиры истца, как и все установленные на пристроенном помещении короба системы вентиляции и блоки от кондиционеров, расположенные в непосредственной близости от окон квартиры Зуваиды Османовой, короба системы вентиляции, установленные на фасаде МКД, блок кондиционера, установленный в непосредственной близости от квартиры со стороны двора. В случае неисполнения решения истцу было предоставлено право за свой счет демонтировать названные объекты со взысканием с ответчика необходимых расходов. Отказывая в удовлетворении требований о возложении на сторону ответчика обязанности привести нежилое помещение в первоначальное состояние, суд счел, что нет доказательств нарушения прав истца произведенными в помещении изменениями.
Поскольку 9 декабря 2023 г. З. умерла, Верховный Суд Республики Дагестан произвел изменение ответчика на ее дочь Заиру Рашидову. Рассмотрев дело по апелляционной жалобе, он поддержал выводы нижестоящего суда об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении на сторону ответчика обязанности по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние, поскольку перевод жилых помещений в статус нежилых произошел на основе соответствующего акта органа местного самоуправления. Апелляция также согласилась с удовлетворением исковых требований в части демонтажа дополнительного подсобного помещения, размещенного на крыше пристроенного помещения, находящихся на пристроенном помещении коробов системы вентиляции и блоков от кондиционеров, установленных на крыше пристроенного помещения, на фасаде, а также со стороны двора этого МКД.
При этом ВС РД отменил решение первой инстанции в части возложения на сторону ответчика обязанности по сносу прилегающего к квартире пристроенного помещения. Со ссылкой на заключение судебной экспертизы апелляция указала, что пристроенное помещение размещено на земельном участке, принадлежащем стороне ответчика на праве собственности, допущенные при эксплуатации этого строения нарушения устранимы. При их устранении пристроенное помещение не создаст угрозы жизни и здоровью граждан, при этом его снос невозможен, так как может повлечь в том числе обрушение МКД. В связи с этим выяснение вопроса о том, находится ли это помещение в границах земельного участка, несущественно. Кассация поддержала такие выводы.
Тогда Зуваида Османова подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела и доводы сторон, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что жильцы МКД вправе владеть и пользоваться земельным участком под домом в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими этого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Они могут требовать устранения всяких нарушений их прав, даже если последние не были соединены с лишением владения, а также имеют право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. Земельный участок под МКД, необходимый для его эксплуатации, также относится к общей собственности жильцов этого дома. Если пристроенное к МКД помещение выходит за пределы границ основного строения, то использование для возведения пристроенного помещения земельного участка предполагает необходимость получения согласия всех жильцов этого дома.
Суд напомнил: в п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом ВС РФ 13 декабря 2023 г., разъяснено, что изменение внутренних параметров помещения в МКД с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки квалифицируется как реконструкция. В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция невозможна без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в этом доме. Уменьшение размера общего имущества в МКД также возможно только с согласия всех его жильцов. В его отсутствие нельзя признать законными такие реконструкцию, переустройство или перепланировку. Такая же правовая позиция изложена в п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017). Надлежащим подтверждением наличия согласия всех жильцов на реконструкцию в МКД является соответствующее решение их общего собрания.
В этом деле, как заметил ВС, истец ссылалась на то, что ответчиком была осуществлена реконструкция МКД, поскольку произведено изменение внутренних параметров помещений в данном доме с одновременным изменением его внешних параметров путем демонтажа подоконной части между конкретным помещением и пристройкой, устроения дверного проема, демонтажа подоконных частей, увеличения оконных проемов, создания в несущей стене между двумя помещениями арочного проема, а также возведения пристройки, что повлекло уменьшение размера общего имущества в МКД. Нижестоящие суды не учли, что такие действия стороны ответчика допустимы только при наличии согласия всех жильцов МКД. «Однако согласия на реконструкцию и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома путем его уменьшения Зуваидой Османовой дано не было. При таких обстоятельствах, по мнению истца, отказ судебных инстанций в удовлетворении исковых требований о возложении на сторону ответчика обязанности привести нежилое помещение в первоначальное состояние по мотиву того, что доказательств нарушения прав истца произведенными в помещении изменениями не имеется, сделан без учета приведенных выше нормативных положений», – отмечено в определении.
Кроме того, Верховный Суд РФ заметил, что вопрос о соответствии постановления главы г. Махачкалы, которым в собственность Магомеда Абдулкеримова был предоставлен земельный участок площадью 151 кв. м, положениям жилищного законодательства с учетом абз. 13 ст. 12 ГК РФ, предусматривающего, что суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления, предметом исследования нижестоящих инстанций не являлся. Как следует из ст. 222 ГК, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
«Суды как первой, так и апелляционной инстанции не связаны предлагаемой сторонами правовой квалификацией спорных отношений, а должны разрешить спор исходя из заявленных требований (предмета иска) и оснований иска (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, и с учетом очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении», – подчеркнул ВС.
Он пояснил: Зуваида Османова ссылалась на то, что возможность применения к спорным отношениям положений ст. 222 ГК о самовольной постройке судами не рассматривалась, а также на то, что отказ апелляции в удовлетворении иска о сносе пристроенного помещения фактически сохраняет в незаконном владении ответчика часть общего имущества МКД, что не может быть признано соответствующим закону. В связи с этим Верховный Суд отменил решения трех инстанций по делу и вернул его на новое рассмотрение.
Как заметил партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев, ключевой аргумент ВС РФ в этом деле состоит в том, что суды так и не проверили, является ли пристройка самовольной постройкой по ст. 222 ГК. «Они не исследовали, законно ли предоставлен земельный участок, получались ли согласования и разрешения, соблюдены ли строительные нормы. Наличие документов 2007 г. и выводы эксперта о невозможности демонтажа пристройки – еще не “индульгенция”. Более того, изменение за счет нее внутренних параметров помещения с одновременным изменением внешних параметров дома является реконструкцией МКД, а уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех жильцов. Если реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества – согласие всех собственников требуется и по правилам ч. 2 ст. 40 ЖК. Эту позицию ВС уже закреплял в обзорах 2017 и 2023 г., но нижестоящие инстанции, к сожалению, ее не учли», – заметил он.
Отдельно Суд, по словам эксперта, указал на проблему земельного участка. Он пояснил, что если пристройка выходит за пределы основного строения и использует землю, необходимую для эксплуатации дома, собственники помещений МКД как законные владельцы вправе требовать устранения нарушений по правилам ст. 304 и 305 ГК – даже против воли собственника участка, что следует из п. 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «Также ВС напомнил о “процессуальной азбуке”: суд не связан правовой квалификацией истца и сам определяет применимые нормы и круг значимых обстоятельств. Нельзя отказывать в сносе только потому, что эксперт предупредил о рисках, – для начала следует установить правовой статус объекта и границы участка, а уже потом выбирать соразмерный способ защиты», – подытожил Юрий Сбитнев.
Младший юрист общей судебной практики ЮК «Эклекс» Юлия Якшевич считает, что в этом Верховный Суд еще раз подтвердил устоявшуюся позицию: если помещение в МКД меняют изнутри и одновременно меняются внешние параметры дома, то это считается реконструкцией. «Поскольку она уменьшает общее имущество, для ее реализации необходимо согласие всех собственников помещений в доме. ВС указал на ошибку нижестоящих судов, которые отказали в иске о приведении помещения в прежнее состояние, потому что истец не доказал нарушения своих прав: в данном случае нарушением служит само распоряжение общим имуществом без согласия собственников, отдельно доказывать причинение вреда не требуется. Не менее важно, что ВС РФ применил п. 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 к пристройке: если она выходит за контур дома, она занимает землю, которой собственники помещений вправе пользоваться, даже когда участок под МКД не сформирован. Соответственно, на возведение подобной застройки необходимо согласие всех собственников. Акт органа местного самоуправления о предоставлении этой земли третьему лицу не защищает застройщика – суд обязан проверить, законен ли указанный акт, и вправе его не применять», – пояснила она.
Определение ВС РФ, по мнению юриста, безусловно повлияет на последующую практику. «Во-первых, как указал ВС, вывод эксперта о технической невозможности сноса пристройки не освобождает суд от обязанности выяснить, где проходят границы участка, а также проверить постройку на признаки самовольной. Во-вторых, для владельцев и арендаторов коммерческих помещений на первых этажах старые муниципальные разрешения 2000-х гг. не дают надежной защиты в случае, если ими не было получено положительное решение общего собрания собственников. Вместе с тем вопрос о том, как поступить, если снос пристройки влечет обрушение дома, ВС оставил открытым. Таким образом, при разрешении подобных дел в дальнейшем судам предстоит найти соразмерный способ защиты прав, совмещающий в себе баланс интересов собственников и сохранение безопасности здания», – заключила Юлия Якшевич.
