14 октября Калининградский областной суд вынес апелляционное определение (есть у «АГ»), которым оставил в силе решение об отказе в удовлетворении требований Минобороны России о признании гаражей, возведенных на территории бывшего военного городка, самовольными постройками. Члены АП Калининградской области Александр Косс и Андрей Шоймер, которые представляли интересы части собственников, рассказали «АГ» об особенностях дела.
Балтийский отдел имущественных отношений Министерства обороны РФ является собственником земельного участка в Калининграде. На юго-западной стороне участка расположен комплекс блокированных гаражей. Посчитав, что гаражи возведены незаконно, ведомство обратилось с иском в Ленинский районный суд г. Калининграда к 27 собственникам недвижимости.
Суд установил, что на спорном земельном участке с видом разрешенного использования «под военный городок № 10» ранее располагались объекты недвижимости, составляющие хозяйственный комплекс военного городка. Данные объекты недвижимости как высвобождаемое военное имущество были проданы на аукционе по договору купли-продажи от 16 марта 2000 г. индивидуальному предпринимателю Кириллу Мурашкевичу. Договором также была обусловлена передача ему в аренду сроком на 49 лет земельного участка, занятого имуществом военного городка. Впоследствии участок был поделен на три, на одном из которых ИП-застройщик и возвел гаражный комплекс, принятый государственной приемочной комиссией в эксплуатацию 25 ноября 2005 г. Далее права собственности граждан на гаражи в комплексе были зарегистрированы в установленном порядке.
В то же время суд указал на наличие противоречий в местоположении гаражей относительно границ трех земельных участков и назначил землеустроительную экспертизу. Эксперт пришел к выводу, что при межевании территории военного городка в рамках проекта территориального землеустройства имелись неточности – межевание произведено без учета существовавших на тот момент объектов недвижимости – комплекса гаражных боксов и кирпичного нежилого здания, поскольку проект территориального землеустройства выполнялся на основе горизонтальной съемки 2004 г. При этом в проектном плане границ земельных участков отображено наличие одного ряда гаражей и кирпичного нежилого здания. Экспертиза подтвердила, что спорные гаражи находятся на территории участка, предоставленного Кириллу Мурашкевичу в аренду постановлениями мэра Калининграда.
Более того, Кирилл Мурашкевич получил разрешение на строительство объекта недвижимости, которое выдано на основании утвержденной проектной документации на строительство квартала жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, отдельно стоящими гаражами, автосервисом, разработанной ОГУПИ «Калининграджилкоммунпроект», полученных заключений Главгосэкспертизы, государственной экологической экспертизы Ростехнадзора.
Ленинский районный суд сослался на п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ и указал, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости к новым собственникам переходит право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, прежний собственник объектов недвижимости после продажи этих объектов утратил право пользования названным участком. На основании этого суд отказал в удовлетворении иска о признании гаражей самовольными постройками и их сносе.
Не согласившись с решением, Балтийский отдел имущественных отношений Минобороны подал жалобу в Калининградский областной суд. Апелляция заметила, что в соответствии с положениями земельного законодательства, действовавшими в период реализации высвобождаемого военного имущества, было предусмотрено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Аналогичный порядок предусмотрен и действующим законодательством.
Принимая во внимание, что после продажи с торгов в 1999 г. хозяйственного комплекса высвобождаемого военного имущества военного городка, учтенного на балансе КЭЧ г. Калининграда, после заключения с застройщиком ИП Кириллом Мурашкевичем ДКП и предоставления ему земельного участка, после возведения спорных гаражей и введения их в эксплуатацию, а также после определения границ земельного участка каких-либо претензий со стороны истца и Министерства обороны РФ относительно занятия территории участка спорными объектами не предъявлялось, апелляция посчитала, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Минобороны РФ отказалось от права постоянного пользования на земельный участок, на котором были расположены объекты недвижимого имущества военного городка, проданные с аукциона.
Областной суд обратил внимание на то, что эксперт установил, что границы участка военного городка были определены без учета существующих спорных строений. Таким образом, исследуемая территория была ошибочно отнесена к формируемым земельным участкам на территории военного городка, находящимся в пользовании Калининградской квартирно-эксплуатационной части района. Как посчитала апелляция, в рассматриваемой ситуации принятие администрацией города решений о предоставлении Кириллу Мурашкевичу земельного участка для застройки, оформления с ним земельных правоотношений, а также действия застройщика по заключению инвестиционных договоров, условия которых были сторонами исполнены и на основании которых за гражданами были зарегистрированы права собственности на объекты недвижимого имущества, давали основание полагаться собственникам гаражей на действительность сделок, и предъявление Балтийским отделом имущественных отношений Министерства обороны РФ исковых требований о сносе спорных гаражей спустя 20 лет после их строительства нельзя признать добросовестным.
Апелляционный суд обратил внимание на то, что Кирилл Мурашкевич на основании инвестиционного договора построил на данном участке автосервис для общества «М-Авто». Это общество обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Калининградской КЭЧ района Минобороны РФ о прекращении права бессрочного пользования земельным участком (дело № А21-9273/2010). 8 апреля 2011 г. суд отказал в иске, но отметил, что, реализовывая бывшее военное имущество на аукционе, Минобороны РФ отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования и на земельный участок, на котором были расположены объекты недвижимого имущества военного городка, выставленные на аукцион. Таким образом, общество, являющееся собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном участке, имеет право на предоставление в аренду либо в собственность участка под объектами. При этом право постоянного пользования Калининградской КЭЧ района на часть земельного участка, на которой расположены принадлежащие обществу объекты, уже прекратилось в силу закона. Также арбитражным судом было обращено внимание, что доказательств использования земельного участка Вооруженными Силами РФ не представлено, что при установленных по делу обстоятельствах дает основание полагать, что в отношении участка под принадлежащими обществу объектами недвижимости Министерство обороны РФ не осуществляет полномочия собственника имущества, предоставленного в пользование ВС РФ.
Кроме того, в деле № А21-9406/2012 по иску администрации Калининграда к Минобороны России о безвозмездной передаче в собственность участка также установлены обстоятельства приобретения застройщиком Кириллом Мурашкевичем с аукциона высвобождаемого имущества военного городка и использования им земельного участка для реконструкции и строительства жилья. Ссылаясь на положения ст. 552 ГК, суд сделал выводы о том, что Кирилл Мурашкевич приобрел право пользования земельным участком, занятым объектами, приобретенными с аукциона, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. И поскольку администрация города не является собственником таких объектов и не представила доказательств наличия на участке объектов, находящихся в муниципальной собственности, а также доказательств нахождения на участке объектов для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований по иску администрации.
Калининградский областной суд заметил, что из материалов дела следует, что действия по продаже высвобождаемого имущества с аукциона, передача в аренду земельных участков под такими объектами производились с ведома и согласия Министерства обороны РФ, что подтверждается проведением аукциона, заключением с застройщиком договора купли-продажи, уведомлением КЭЧ о результатах аукциона, письмом командующего Балтийским флотом о согласовании на участке застройки и прохождении процедуры вывода земельного участка, занятого высвобождаемым имуществом, из состава земель, находящихся в пользовании Министерства обороны РФ. В данном случае не требовалось оформление отдельного отказа от права постоянного бессрочного пользования землей, на которой расположены указанные объекты.
Кроме того, указал суд, отнесение спорной территории к территориальной зоне СП-3 (зона специального назначения) имело место после возведения спорных гаражей. Таким образом, сам факт последующего зонирования не свидетельствует о незаконности такого строительства.
Таким образом, апелляция оставила решение первой инстанции без изменений, а жалобу – без удовлетворения.
Адвокаты Александр Косс и Андрей Шоймер в этом деле представляли интересы 12 собственников гаражей. Как рассказал «АГ» Александр Косс, сложность дела заключалась прежде всего в его юридической квалификации, так как формально было заявлено требование о сносе самовольных построек, однако спорные объекты были возведены при наличии разрешительной документации и существуют с 2005 г. «Для правильного применения ст. 222 ГК необходимо установить правовой режим земельного участка на момент начала строительства, проверить каждый из предусмотренных законом признаков самовольной постройки и установить, имеется ли хотя бы один из них. При этом разрешенное использование участка, требования к получению согласований и разрешений, градостроительные и строительные нормы учитываются, если они действовали как на дату начала строительства, так и на дату выявления постройки, что следует из п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке”», – рассказал он.
Адвокат отметил, что у истца – структуры Министерства обороны РФ – объективно сильный процессуальный статус. Речь идет о публичном собственнике и государственном органе, который, как заявляется, защищает государственные имущественные интересы. Это существенно влияет на восприятие подобных споров судами. «Однако публичный статус сам по себе не освобождает истца от обязанности доказать незаконность строительства, отсутствие у ответчиков соответствующих прав на землю и наличие оснований именно для сноса. Поэтому принципиальное значение в этом деле имеют обстоятельства возникновения земельных прав, последствия реализации бывшего военного имущества, выдача разрешения на строительство, ввод объектов в эксплуатацию и последующая государственная регистрация прав граждан. При этом, согласно п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 44, разрешительная документация и регистрация прав оцениваются вместе с основаниями предоставления земли и полномочиями органов, выдавших соответствующие акты. Сама по себе государственная регистрация права не исключает предъявления требования о сносе объекта, имеющего признаки самовольной постройки», – указал Александр Косс.
Как пояснил адвокат, для данного дела был существенен п. 16 Тематического обзора ВС РФ № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденного Президиумом ВС РФ 1 июля. В нем указано, что при рассмотрении требования о сносе гаража необходимо исследовать спор о границах смежных участков, в том числе проверить возражения о реестровой ошибке при межевании, прежде чем признавать объект самовольной постройкой.
Александр Косс также отметил сплоченность собственников гаражей при защите своих имущественных интересов: «Гражданам не всегда удается долго и согласованно действовать сообща и добиваться результата, тем более что рассмотрение дела только в первой инстанции продолжалось более года».
В свою очередь, адвокат Андрей Шоймер обратил внимание, что в российских судах сохраняется значительный массив дел, в которых органы публичной власти требуют признать объекты самовольными постройками и снести их. Такие требования нередко затрагивают права нескольких собственников, гаражных кооперативов и иных лиц, причем спорный объект может быть частью единого имущественного комплекса. Он заметил, что в Определении от 19 мая 2026 г. № 14-КГ26-2-К1 Верховный Суд РФ напомнил, что снос является крайней мерой государственного вмешательства, отменил судебные акты апелляционной и кассационной инстанций, предусматривавшие частичный демонтаж гаража, и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. При этом ВС учел наличие общих конструкций с соседними гаражами и указал, что суд не обосновал, как частичный демонтаж восстановит права публичного собственника земельного участка.
«Массовость таких споров имеет принципиальное значение. Когда речь идет об одном объекте, последствия судебной ошибки ограничиваются одним собственником. Если же требование касается гаражного комплекса, территории с многочисленными объектами или квартала недвижимости, решение о сносе затрагивает права большого числа лиц. Эти люди не участвовали в первоначальном формировании земельных отношений и могли добросовестно приобретать имущество, полагаясь на документы и действия государства. Поэтому в подобных делах необходимо оценивать не только формальное наличие зарегистрированного права публичного образования на земельный участок, но и всю предшествующую историю его поведения. Особенно если именно государство первоначально реализовало имущество, согласовало земельные отношения, допустило строительство, приняло объекты и на протяжении десятилетий не предъявляло требований об их сносе», – заключил Андрей Шоймер.
