×

Реформа в сфере долевого строительства

Во втором чтении принят законопроект о регулировании деятельности компенсационного фонда, созданного для защиты прав участников долевого строительства
Эксперты положительно оценили предлагаемые изменения, однако обратили внимание и на ряд неучтенных проблем. В частности, зависимость выплаты возмещения дольщикам в случае банкротства застройщика от того, уплатил ли тот ранее обязательные взносы в компенсационный фонд.

Сегодня Госдума приняла во втором чтении проект закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Проект направлен на регулирование деятельности компенсационного фонда долевого строительства, созданного в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками.

Отметим, что при рассмотрении документа в первом чтении 14 июня он назывался «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацииˮ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Помимо названия, у законопроекта изменилось и содержание. 18 июля Правительство РФ представило подготовленные Минстроем России поправки к документу, предложив не только скорректировать имеющиеся в нем положения, но и добавить ряд новых статей.

Выступая на сегодняшнем заседании Госдумы, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев уточнил, что к основным изменениям относится создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» путем преобразования существующей с 1 января 2017 г. некоммерческой организации, на которую возложены функции по управлению компенсационным фондом дольщиков. Предусматривается обеспечение дополнительной прозрачности деятельности фонда, в том числе контроль и аудит со стороны Счетной палаты, а также парламентский контроль.

Также в документ внесен исчерпывающий, по словам Николая Николаева, перечень активов, в которые могут инвестироваться временно свободные средства компенсационного фонда.

Предлагается установить фиксированный уровень взносов на переходный период до 1 июля 2018 г. в размере 1,2%. После этого взносы будут определяться в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством РФ, в том числе на основе актуарного оценивания обязательств фонда, и с учетом финансовой устойчивости застройщиков. При этом, как указал глава профильного комитета Госдумы, ставка может пересматриваться не чаще одного раза в год и только на основании федерального закона.

Также проект предлагает порядок определения выплат возмещения гражданам, условия и порядок финансирования мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства.

Помимо изменений, касающихся непосредственно деятельности по управлению компенсационным фондом, законопроект предусматривает, как отметил Николай Николаев, и серьезную реформу деятельности застройщиков. Для них вводятся жесткие требования, соблюдение которых необходимо для допуска к такой «гарантийной системе»: неснижаемый остаток денежных средств, необходимых для обеспечения строительства, исключительность вида деятельности компании застройщика, ограничение количества выданных разрешений на строительство для каждой компании, открытие специального счета в банке и т.д. Поправками предусматривается и упрощение процедуры банкротства застройщиков с сокращением ее сроков в целях ускорения решения проблем для граждан.

Кроме того, согласно законопроекту до 1 января 2018 г. планируется создание единой государственной информационной системы, содержащей сведения обо всех объектах долевого строительства, их проектную документацию и информацию о прохождении этапов строительства. «Тем самым мы дадим гражданам возможность контролировать ситуацию», – уверен глава профильного комитета Госдумы.

Принятие документа в третьем чтении запланировано уже на 20 июля.

Проанализировав законопроект и внесенные поправки Правительства РФ, старший юрист АБ «Андрей Городисский и партнеры» Евгений Калинин среди важных изменений отметил приостановление регистрации договора ДДУ при неуплате застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд. Также он положительно оценил предполагаемую проактивную позицию самого фонда: отслеживание информации о планах начать процедуру банкротства застройщика, предложение в рамках этой процедуры кандидатуры арбитражного управляющего, судебное оспаривание сделок застройщика в рамках банкротства и иные.

Вместе с тем эксперт указал, что изменения содержат и неурегулированные вопросы, порождающие риски для дольщиков, – в частности, зависимость выплаты возмещения дольщикам в случае банкротства застройщика от того, уплатил ли тот ранее обязательные взносы в компенсационный фонд. Кроме того, Евгений Калинин отметил, что предполагаемое исключение из Закона об участии в долевом строительстве статьи, посвященной страхованию гражданской ответственности застройщика, приведет к тому, что в случае, если исполнение обязательств застройщика обеспечивалось страховкой, такие дольщики рискуют не получить возмещение.

Адвокат КА «Адвокат» Ольга Савостьянова согласилась, что создание ППУ «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» жизненно необходимо. В обоснование позиции она привела случай из практики: люди заключили договор соинвестирования строительства с застройщиком, который через восемь лет после этого был признан банкротом.

«В результате многоквартирный дом не достроен, дольщики квартиры до сих пор не получили. Те, кто через суд признал за собой право собственности на доли в многоквартирном доме в размере, эквивалентном квартирам, свое право реализовали только на бумаге. Теперь они являются налогоплательщиками налога на собственность, но реально квартирой пользоваться не могут. Именно для таких случаев необходимы компенсационный фонд и управляющая организация, которая будет контролировать поступление и расходование денежных средств фонда», – прокомментировала адвокат.

Ольга Савостьянова также отметила, что по смыслу законопроекта выплаты будут производиться участникам строительства в том случае, если застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам. «А как быть с дольщиками, заключившими договоры с обанкротившимися застройщиками до принятия закона и чьи дома стоят недостроенными по нескольку лет?»  – задается вопросом эксперт.

Рассказать:
Дискуссии
О защите прав обманутых дольщиков
О защите прав обманутых дольщиков
Вопросы недвижимости, ЖКХ и земельных правоотношений
15 Мая 2018