Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 81-КГ26-5-К8, в котором установил нарушения, допущенные апелляционным судом, который при рассмотрении требований потребителей, приобретших квартиру с неустранимыми дефектами, указал разные сроки давности, противоречащие друг другу.
20 сентября 2011 г. между застройщиком ООО «СДС-Строй» и ЗАО «Строительное управление Томской домостроительной компании» был заключен договор генподряда на строительство жилого дома в Кемерово. Подрядчик гарантировал надлежащее качество используемых материалов, выполняемых работ, соответствие их ГОСТ, ТУ, СНиП.
Дом был введен в эксплуатацию 30 апреля 2013 г., 20 мая объект был передан застройщиком инвестору, который 8 ноября того же года продал квартиру в этом доме за 2,2 млн руб. Сергею и Екатерине Блаженко. В ходе эксплуатации квартиры были выявлены строительные недостатки, в связи с чем собственники направили претензии застройщику с требованием о замене квартиры и о возмещении убытков, которые были оставлены без удовлетворения.
Вступившим в законную силу решением АС Кемеровской области от 24 мая 2022 г. области (дело № А27-19617/2020) по иску застройщика к подрядчику установлено наличие существенных строительных недостатков в доме, в том числе в квартире Сергея и Екатерины Блаженко. Согласно проведенной судебной строительно-технической экспертизе в торцевой стеновой панели выявлены трещины, отклонения от проектных параметров и нарушения теплотехнических нормативов. Причиной возникновения и проявления трещин является использование при монтаже здания некачественных панелей, которые не соответствуют по своим конструктивным параметрам требованиям проектной документации. Суд установил, что эти недостатки являются неустранимым дефектом.
12 июля 2023 г. Сергей и Екатерина Блаженко обратились в суд с иском о защите прав потребителей к «СДС-Строю». Они отметили, что приобрели квартиру с использованием кредитных денежных средств, однако из-за существенных строительных недостатков не могут в ней проживать. Истцы указали, что существенность недостатков установлена вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 24 мая 2022 г.
10 сентября 2024 г. суд удовлетворил требования и взыскал с ответчика в пользу истцов стоимость квартиры в установленном заключением судебной строительно-технической экспертизы размере в 5,8 млн руб., неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя в размере 2 млн руб., компенсацию морального вреда в 80 тыс. руб., а также штраф в 1 млн руб. На истцов судом возложена обязанность в течение полугода после выплаты всех взысканных сумм передать застройщику квартиру, расторгнув ДКП путем исполнения обязательства по погашению кредитной задолженности перед банком.
Отказывая в применении последствий пропуска срока исковой давности, суд исходил из того, что выявленные недостатки выполненных ответчиком работ относятся к существенным и в силу положений п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей срок обращения в суд, составляющий в данном случае 10 лет, не пропущен, поскольку данный срок подлежит исчислению с даты передачи квартиры истцам – 8 ноября 2013 г. и, соответственно, заканчивается 8 ноября 2023 г.
Однако апелляционным определением Кемеровского областного суда от 17 апреля 2025 г. решение первой инстанции было отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано. Апелляция, учитывая обстоятельства и даты предъявления претензий ответчику (18 января и 11 апреля 2016 г., 30 сентября 2019 г.), их содержание, пришла к выводу о том, что общий срок исковой давности истек 18 января и 11 апреля 2019 г. и 30 сентября 2021 г. соответственно. Кассационный суд поддержал эти выводы.
Сергей и Екатерина Блаженко подали кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой просили об отмене определений апелляционного и кассационного судов как незаконных. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что существенным недостатком товара является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
ВС отметил, что в соответствии с п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанное требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного на товар срока службы или в течение 10 лет со дня передачи товара потребителю в случае неустановления срока службы. Если указанное требование не удовлетворено в течение 20 дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю иные предусмотренные п. 3 ст. 18 этого закона требования или возвратить товар изготовителю и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Верховный Суд пояснил, что особой разновидностью гарантийного срока является срок службы, который устанавливается с участием потребителей для дополнительной защиты покупателя или заказчика при приобретении им товаров или результатов работ длительного пользования. Покупатель вправе потребовать от изготовителя безвозмездного устранения существенных недостатков, если они были обнаружены потребителем в пределах срока службы, а если срок службы не установлен – то в пределах 10 лет. А в соответствии с ГК общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Как отметила Судебная коллегия, суд апелляционной инстанции, определяя срок исковой давности, руководствовался как нормами Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о гарантийных сроках строительства, так и нормами Закона о защите прав потребителя о 10-летнем сроке исковой давности, применяемом при отсутствии установленного срока службы товара.
При этом апелляционным судом было учтено, что несмотря на наличие претензий у истцов к качеству строительства, только решением АС Кемеровской области от 24 мая 2022 г. установлен существенный недостаток жилого дома и, как следствие, квартиры истцов. До указанного момента ни истцам, ни самому застройщику не было известно о том, что выявленные недостатки квартиры являются существенными и носят неустранимый характер.
Верховный Суд установил, что применение судом апелляционной инстанции срока исковой давности в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к спорным правоотношениям, возникшим между потребителем и застройщиком, является неправомерным. Закон о защите прав потребителей самостоятельно регулирует сроки и способы защиты прав потребителей при обнаружении существенных недостатков результата работ/товара длительного пользования. При этом истцы приобрели спорную квартиру у инвестора, который в спорных правоотношениях не является потребителем, а является профессиональным участником на рынке недвижимости, который приобрел спорную квартиру для дальнейшей ее реализации физическим лицам.
Как подчеркнул ВС, в районный суд истцы обратились 12 июля 2023 г., т.е. менее чем через год после установления неустранимости недостатка квартиры и вступления в силу решения Арбитражного суда Кемеровской области. Апелляция, критикуя выводы первой инстанции о начале течения срока исковой давности с момента передачи квартиры истцам, указала, что этот срок необходимо исчислять с момента передачи квартиры инвестору, фактически приравняв инвестора – юридическое лицо – к потребителю, исчислив специальный срок защиты права с момента передачи квартиры инвестору. Тем самым судом апелляционной инстанции не установлен момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям, указаны разные сроки, противоречащие друг другу.
Верховный Суд заметил, что на объект долевого участия – квартиру срок службы не устанавливается, так как он установлен на многоквартирный дом и его отдельные части и элементы. Каждый многоквартирный дом имеет свой определенный срок службы. Прежде всего на срок службы дома влияют используемые технологии, период времени возведения дома, материалы основных конструктивных элементов: фундамента, стен, колонн, кровли. Срок службы современных многоквартирных жилых домов варьируется от 50 до 80 лет, в зависимости от материала, используемого застройщиком при возведении дома. Данные обстоятельства судами не устанавливались и не учитывались.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что судом апелляционной инстанции допущено неправильное применение норм материального права и не соблюдены требования о законности и обоснованности судебного постановления, что не было исправлено кассационным судом общей юрисдикции. Он отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Комментируя определение ВС, юрист Мария Ионина отметила, что оно указывает на недопустимость смешивания и замещения норм Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и норм Закона о защите прав потребителей. Именно эта путаница и произошла при рассмотрении данного гражданского дела. Она подчеркнула, что в отмененных решениях суды неверно опирались на положения Закона об участии в долевом строительстве, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства, и устанавливает гарантийные обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства, но не определяет срок службы объекта долевого участия.
Мария Ионина отметила, что определение Верховного Суда, безусловно, имеет практическую ценность, и выделила из него ключевые правовые позиции Судебной коллегии:
- срок службы квартиры как объекта долевого строительства связан со сроком службы здания в целом, а не с гарантийным сроком, установленным ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве;
- для требований к товарам длительного срока пользования, к которым относится и объект долевого строительства, применяется специальный 10-летний срок, установленный п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, а не общий трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК, и не гарантийные сроки, установленные Законом об участии в долевом строительстве;
- при цепочке сделок застройщик → инвестор → потребитель период, когда товар был передан профессиональному участнику (инвестору), не учитывается для исчисления сроков давности, установленных для потребителя.
Член Адвокатской палаты города Москвы Олег Пантюшов полагает, что ошибки, допущенные судами в правилах исчисления срока исковой давности, стали причиной для неверной юридической квалификации и, как следствие, – отказа в судебной защите. Он отметил, что начало течения срока определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права, но законом может быть установлено иное. «В Законе об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не устанавливаются специальные правила исчисления исковой давности. Этот закон оперирует понятием гарантийного срока объекта долевого строительства, который течет с момента передачи квартиры. Однако гарантийный срок не может приравниваться к сроку службы, это разные категории. ВС обратил внимание, что на квартиру срок службы не устанавливается», – пояснил эксперт.
Адвокат обратил внимание: нижестоящие суды помимо прочего не учли, что изначально квартира была продана инвестору – юридическому лицу, приравняв инвестора к потребителю, исчислив специальный срок защиты права с момента передачи квартиры инвестору, что не может считаться законным. «В апелляции суд указал, что после передачи квартиры первому покупателю прошло более 10 лет, поэтому срок исковой давности пропущен, кассация согласилась с этим выводом. Граждан оставили проживать, по сути, в аварийном жилье, сделав поверхностные выводы и грубо нарушив нормы материального права», – считает он.
Как заметил Олег Пантюшов, ВС подчеркнул, что правила Закона о защите прав потребителей имеют приоритет над правилами Закона об участии в долевом строительстве, так как самостоятельно регулируют сроки и способы защиты прав потребителей при обнаружении существенных недостатков результата работ/товара длительного пользования: «Соответственно, в данном случае начало течения срока определено моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права, но не с момента передачи квартиры, причем ВС отметил, что выявленные недостатки не могли быть обнаружены потребителем без проведения экспертизы».
Адвокат МКА «Корпорация Адвокатов Москвы» Андрей Рабизов подчеркнул, что споры о защите прав потребителей, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве и договоров купли-продажи квартир в новостройках, все чаще становятся предметом пристального изучения судов. По его мнению, позиции суда высшей инстанции по такого рода делам имеют существенное влияние на дальнейшее развитие рынка недвижимости и отражают позицию государства по соблюдению баланса прав застройщиков и граждан-потребителей с учетом сложившихся экономических реалий.
Как заметил эксперт, в рассматриваемом определении ВС уделил особое внимание вопросу надлежащей защиты интересов граждан, чьи права были фактически нарушены судами апелляционной и кассационной инстанций при применении к правоотношениям сторон общего срока исковой давности. «Верховный Суд подчеркнул, что при рассмотрении подобного рода споров необходимо руководствоваться специальными нормами Закона о защите прав потребителей, с применением расширенного 10-летнего срока исковой давности. Иное привело бы к нарушению охраняемых законом прав потребителей на возмещение и компенсацию за приобретаемый объект недвижимости, не соответствующий установленным строительно-техническим требованиям», – считает Андрей Рабизов.
