×
Солодовникова Лидия
Солодовникова Лидия
Советник, соруководитель практики банкротства и реструктуризации LEVEL Legal Services

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 4 июня вынесла Определение № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017 (далее – Определение), в котором рассмотрела вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа.

Читайте также
ВС: Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором
Суд отметил, что использование инвестором заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что между ним и застройщиком возникли заемные правоотношения
22 июня 2020 Новости

Данным Определением Верховный Суд оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе в признании за заявителем статуса залогового кредитора.

Позиция ВС строится на двух выводах. Первый – квалификация инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; второй – преюдиция выводов суда первой инстанции об указанной квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Рассмотрим каждую из этих позиций.

Инвестиционный договор – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

В судебной практике выработался подход, согласно которому договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее – Постановление Пленума ВАС № 54), постановление АС Уральского округа от 13 апреля 2018 г. по делу № А07-18954/2017).

Согласно изложенной в рассматриваемом Определении позиции Верховного Суда, из разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность) подлежат трансформации в денежные в процедуре конкурсного производства.

Таким образом, включение задолженности по договору купли-продажи будущей вещи в реестр требований кредиторов трансформируется в денежное требование, которым также является заем.

В то же время необходимо определить содержание условий инвестиционного договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВАС, изложенными в Постановлении от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Для квалификации сделки в качестве договора займа судам необходимо определить, что заемные отношения возникают только тогда, когда одна сторона передает или обязуется передать в собственность другой деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а вторая, в свою очередь, обязуется вернуть такую же денежную сумму или равное количество полученных вещей либо таких же ценных бумаг (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Правоотношения, сходные с отношениями из договора займа, следует отличать по признаку возвратности. Вместе с тем инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязуется предоставить денежные средства на строительство и при этом имеет право требовать возврата вложенных средств, но в то же время не приобретает право собственности на результат строительства, был интерпретирован судом как договор займа (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2013 г. по делу № А41-10299/11).

В обсуждаемой ситуации ВС счел, что нет оснований для квалификации спорного инвестиционного договора в качестве договора займа.

Если право залога не зарегистрировано

Верховный Суд в рассматриваемом Определении указал также, что при отсутствии госрегистрации залога имущества должника для установления залога в силу закона (ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке) договор должен был быть признан целевым займом.

Из-за отсутствия оснований для квалификации инвестиционного договора как договора займа кредитор претерпевает негативные последствия своего бездействия, если ранее не зарегистрировал залог будущей недвижимости.

Связанность судов вступившим в силу решением

Определением АС г. Москвы от 12 февраля 2018 г. по делу № А40-52617/17 о включении требования установлено, что инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимости. Данный судебный акт был оставлен без изменения вышестоящими инстанциями.

Когда судебный акт основан на выводах другого неизмененного судебного акта, суды руководствуются преюдициальностью. Установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не требовал пересмотра данного решения (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. № 30-П).

Представляется, что даже при заявлении о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам определение в части квалификации договора осталось бы без изменения. Более того, даже если бы на момент первоначального рассмотрения требования о включении задолженности в реестр заявителю было известно о неблагоприятных последствиях отказа в установлении требования как залогового, возможные предпосылки для квалификации договора не привели бы к принятию другого судебного акта. Условия спорного договора являются явными и свидетельствуют исключительно о передаче будущей недвижимости, построенной за счет средств, предоставленных по инвестиционному договору.

В связи с этим полагаю логичным, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа в виде возвратности. Кроме того, насколько это следует из судебных актов, по договору не предполагается начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, сложившихся в правоотношениях юридических лиц. Таким образом, с точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве и разъяснения в п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54, спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи.

Более того, иная позиция ВС по данному делу представляется маловероятной: при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны первоначальным определением о включении требования в реестр и не могли признать инвестиционный договор договором займа вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей недвижимости.

Поскольку инвестиционный договор зачастую содержит характеристики нескольких типов договоров (смешанный договор), заключая его, важно:

  • оформлять условия, регулирующие правоотношения сторон (в том числе те, которые возникнут в будущем), максимально четко, недвусмысленно выражая волеизъявление каждой стороны на достижение согласия по всем существенным условиям, особенно относительно формирования предмета договора;
  • определить правовой результат договора: передача будущих объектов недвижимости (то есть неимущественное предоставление площадей объекта недвижимости) или возврат предоставленных инвестиционных денежных средств с начислением процентов в качестве платы за пользование ими;
  • определить обеспечение обязательства в момент его совершения. То есть если стороны предполагают предоставление какого-либо имущества в счет обеспечения исполнения обязательства, следует подготовить самостоятельный договор залога недвижимости (ипотеки) и зарегистрировать обременение. Не рекомендуется подводить фактические обстоятельства и условия договора под положения законодательства о возникновении залога в силу закона;
  • если стороны приняли решение об изменении уже сложившихся правоотношений, целесообразно своевременно оформлять дополнительные соглашения по изменению условий договора либо заключить договор залога имущества в счет исполнения инвестиционного договора на любой стадии его исполнения;
  • если стороны заключили договор залога в предбанкротный период, следует учитывать риск оспаривания данной сделки как совершенной с предпочтением или подозрительной.
Рассказать:
Другие мнения
Калужский Виктор
Калужский Виктор
Юрист практики интеллектуальной собственности Capital Legal Services
СИП как кассационная инстанция: ключевые тенденции
Право интеллектуальной собственности
Споров с иностранным элементом и споров в отношении договоров о распоряжении РИД стало больше
14 июня 2024
Домино Иван
Домино Иван
Управляющий партнер DOMINO LEGAL TEAM, арбитражный управляющий
Прекращение производства по банкротному делу не препятствовало рассмотрению заявления кредитора по правилам гл. 37 АПК
Арбитражный процесс
Три ключевых вывода ВС
13 июня 2024
Саенко Антон
Саенко Антон
Старший партнер АБ г. Москвы «Глушков, Саенко и партнеры»
Самым «популярным» административным наказанием остается штраф
Производство по делам об административных правонарушениях
При этом судебные постановления о назначении наказания обжалуются редко
11 июня 2024
Озолина Ирина
Озолина Ирина
Патентный поверенный РФ, евразийский патентный поверенный, адвокат АП г. Москвы, старший партнер АБ «А. Залесов и партнеры»
Количество рассмотренных СИП споров возвращается к уровню 2021 года
Право интеллектуальной собственности
При этом число дел с участием граждан, не имеющих статуса ИП, выросло втрое
10 июня 2024
Волков Даниил
Волков Даниил
Юрист ООО «УК Веком Групп»
Как уплачивать восстановленный НДС от продажи имущества банкрота?
Налоговое право
ВС пояснил ряд важных вопросов о налогообложении в условиях несостоятельности
07 июня 2024
Алексеев Антон
Алексеев Антон
Генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer
Количество административных дел сократилось вдвое
Гражданское право и процесс
При этом обжаловать действия органов власти граждане и организации стали чаще
06 июня 2024
Яндекс.Метрика