×
Солодовникова Лидия
Солодовникова Лидия
Юрист Адвокатского бюро «Линия Права» (г. Москва)

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 4 июня вынесла Определение № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017 (далее – Определение), в котором рассмотрела вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа.

Читайте также
ВС: Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором
Суд отметил, что использование инвестором заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что между ним и застройщиком возникли заемные правоотношения
22 Июня 2020 Новости

Данным Определением Верховный Суд оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе в признании за заявителем статуса залогового кредитора.

Позиция ВС строится на двух выводах. Первый – квалификация инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; второй – преюдиция выводов суда первой инстанции об указанной квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Рассмотрим каждую из этих позиций.

Инвестиционный договор – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

В судебной практике выработался подход, согласно которому договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее – Постановление Пленума ВАС № 54), постановление АС Уральского округа от 13 апреля 2018 г. по делу № А07-18954/2017).

Согласно изложенной в рассматриваемом Определении позиции Верховного Суда, из разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность) подлежат трансформации в денежные в процедуре конкурсного производства.

Таким образом, включение задолженности по договору купли-продажи будущей вещи в реестр требований кредиторов трансформируется в денежное требование, которым также является заем.

В то же время необходимо определить содержание условий инвестиционного договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВАС, изложенными в Постановлении от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Для квалификации сделки в качестве договора займа судам необходимо определить, что заемные отношения возникают только тогда, когда одна сторона передает или обязуется передать в собственность другой деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а вторая, в свою очередь, обязуется вернуть такую же денежную сумму или равное количество полученных вещей либо таких же ценных бумаг (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Правоотношения, сходные с отношениями из договора займа, следует отличать по признаку возвратности. Вместе с тем инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязуется предоставить денежные средства на строительство и при этом имеет право требовать возврата вложенных средств, но в то же время не приобретает право собственности на результат строительства, был интерпретирован судом как договор займа (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2013 г. по делу № А41-10299/11).

В обсуждаемой ситуации ВС счел, что нет оснований для квалификации спорного инвестиционного договора в качестве договора займа.

Если право залога не зарегистрировано

Верховный Суд в рассматриваемом Определении указал также, что при отсутствии госрегистрации залога имущества должника для установления залога в силу закона (ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке) договор должен был быть признан целевым займом.

Из-за отсутствия оснований для квалификации инвестиционного договора как договора займа кредитор претерпевает негативные последствия своего бездействия, если ранее не зарегистрировал залог будущей недвижимости.

Связанность судов вступившим в силу решением

Определением АС г. Москвы от 12 февраля 2018 г. по делу № А40-52617/17 о включении требования установлено, что инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимости. Данный судебный акт был оставлен без изменения вышестоящими инстанциями.

Когда судебный акт основан на выводах другого неизмененного судебного акта, суды руководствуются преюдициальностью. Установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не требовал пересмотра данного решения (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. № 30-П).

Представляется, что даже при заявлении о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам определение в части квалификации договора осталось бы без изменения. Более того, даже если бы на момент первоначального рассмотрения требования о включении задолженности в реестр заявителю было известно о неблагоприятных последствиях отказа в установлении требования как залогового, возможные предпосылки для квалификации договора не привели бы к принятию другого судебного акта. Условия спорного договора являются явными и свидетельствуют исключительно о передаче будущей недвижимости, построенной за счет средств, предоставленных по инвестиционному договору.

В связи с этим полагаю логичным, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа в виде возвратности. Кроме того, насколько это следует из судебных актов, по договору не предполагается начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, сложившихся в правоотношениях юридических лиц. Таким образом, с точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве и разъяснения в п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54, спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи.

Более того, иная позиция ВС по данному делу представляется маловероятной: при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны первоначальным определением о включении требования в реестр и не могли признать инвестиционный договор договором займа вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей недвижимости.

Поскольку инвестиционный договор зачастую содержит характеристики нескольких типов договоров (смешанный договор), заключая его, важно:

  • оформлять условия, регулирующие правоотношения сторон (в том числе те, которые возникнут в будущем), максимально четко, недвусмысленно выражая волеизъявление каждой стороны на достижение согласия по всем существенным условиям, особенно относительно формирования предмета договора;
  • определить правовой результат договора: передача будущих объектов недвижимости (то есть неимущественное предоставление площадей объекта недвижимости) или возврат предоставленных инвестиционных денежных средств с начислением процентов в качестве платы за пользование ими;
  • определить обеспечение обязательства в момент его совершения. То есть если стороны предполагают предоставление какого-либо имущества в счет обеспечения исполнения обязательства, следует подготовить самостоятельный договор залога недвижимости (ипотеки) и зарегистрировать обременение. Не рекомендуется подводить фактические обстоятельства и условия договора под положения законодательства о возникновении залога в силу закона;
  • если стороны приняли решение об изменении уже сложившихся правоотношений, целесообразно своевременно оформлять дополнительные соглашения по изменению условий договора либо заключить договор залога имущества в счет исполнения инвестиционного договора на любой стадии его исполнения;
  • если стороны заключили договор залога в предбанкротный период, следует учитывать риск оспаривания данной сделки как совершенной с предпочтением или подозрительной.
Рассказать:
Другие мнения
Дроботов Станислав
Дроботов Станислав
Адвокат АП Санкт-Петербурга
Лишение родительских прав не может применяться «автоматически»
Семейное право
Позиция ЕСПЧ как лакмусовая бумажка выявила проблемы российского правоприменения
07 Августа 2020
Есин Андрей
Есин Андрей
Юрист по работе с ЕСПЧ
Проблемы «правовой определенности»
Международное право
ЕСПЧ вновь напомнил, что для отмены состоявшегося решения суда нужны очень веские причины
06 Августа 2020
Торянников Андрей
Торянников Андрей
Адвокат, заместитель председателя коллегии «Торянниковы и партнеры»
Дорогое посредничество…
Арбитражное право и процесс
Недобросовестность бывшего гендиректора, причинившего убытки обществу, обошлась ему в 125 млн руб.
04 Августа 2020
Насонов Сергей
Насонов Сергей
Советник Федеральной палаты адвокатов РФ
Опрос адвокатом присяжного заседателя допустим
Конституционное право
При этом первому нужно быть предельно аккуратным, чтобы не быть обвиненным в давлении на второго
03 Августа 2020
Князькин Сергей
Князькин Сергей
К.ю.н., адвокат Центра международной защиты прав человека
В целях укрепления государственности
Международное право
Изучение и применение практики Европейского суда по ст. 6 Конвенции о защите прав и основных свобод являются жизненно необходимыми
31 Июля 2020
Ибрагимов Эркин
Ибрагимов Эркин
Адвокат АП Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургская городская коллегия адвокатов
Действенные инструменты
Международное право
Право на справедливое судебное разбирательство в практике адвоката по спорам гражданско-правового характера
31 Июля 2020