×

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 4 июня вынесла Определение № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017 (далее – Определение), в котором рассмотрела вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа.

Читайте также
ВС: Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором
Суд отметил, что использование инвестором заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что между ним и застройщиком возникли заемные правоотношения
22 Июня 2020 Новости

Данным Определением Верховный Суд оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе в признании за заявителем статуса залогового кредитора.

Позиция ВС строится на двух выводах. Первый – квалификация инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; второй – преюдиция выводов суда первой инстанции об указанной квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Рассмотрим каждую из этих позиций.

Инвестиционный договор – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

В судебной практике выработался подход, согласно которому договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее – Постановление Пленума ВАС № 54), постановление АС Уральского округа от 13 апреля 2018 г. по делу № А07-18954/2017).

Согласно изложенной в рассматриваемом Определении позиции Верховного Суда, из разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность) подлежат трансформации в денежные в процедуре конкурсного производства.

Таким образом, включение задолженности по договору купли-продажи будущей вещи в реестр требований кредиторов трансформируется в денежное требование, которым также является заем.

В то же время необходимо определить содержание условий инвестиционного договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВАС, изложенными в Постановлении от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Для квалификации сделки в качестве договора займа судам необходимо определить, что заемные отношения возникают только тогда, когда одна сторона передает или обязуется передать в собственность другой деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а вторая, в свою очередь, обязуется вернуть такую же денежную сумму или равное количество полученных вещей либо таких же ценных бумаг (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Правоотношения, сходные с отношениями из договора займа, следует отличать по признаку возвратности. Вместе с тем инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязуется предоставить денежные средства на строительство и при этом имеет право требовать возврата вложенных средств, но в то же время не приобретает право собственности на результат строительства, был интерпретирован судом как договор займа (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2013 г. по делу № А41-10299/11).

В обсуждаемой ситуации ВС счел, что нет оснований для квалификации спорного инвестиционного договора в качестве договора займа.

Если право залога не зарегистрировано

Верховный Суд в рассматриваемом Определении указал также, что при отсутствии госрегистрации залога имущества должника для установления залога в силу закона (ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке) договор должен был быть признан целевым займом.

Из-за отсутствия оснований для квалификации инвестиционного договора как договора займа кредитор претерпевает негативные последствия своего бездействия, если ранее не зарегистрировал залог будущей недвижимости.

Связанность судов вступившим в силу решением

Определением АС г. Москвы от 12 февраля 2018 г. по делу № А40-52617/17 о включении требования установлено, что инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимости. Данный судебный акт был оставлен без изменения вышестоящими инстанциями.

Когда судебный акт основан на выводах другого неизмененного судебного акта, суды руководствуются преюдициальностью. Установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не требовал пересмотра данного решения (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. № 30-П).

Представляется, что даже при заявлении о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам определение в части квалификации договора осталось бы без изменения. Более того, даже если бы на момент первоначального рассмотрения требования о включении задолженности в реестр заявителю было известно о неблагоприятных последствиях отказа в установлении требования как залогового, возможные предпосылки для квалификации договора не привели бы к принятию другого судебного акта. Условия спорного договора являются явными и свидетельствуют исключительно о передаче будущей недвижимости, построенной за счет средств, предоставленных по инвестиционному договору.

В связи с этим полагаю логичным, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа в виде возвратности. Кроме того, насколько это следует из судебных актов, по договору не предполагается начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, сложившихся в правоотношениях юридических лиц. Таким образом, с точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве и разъяснения в п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54, спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи.

Более того, иная позиция ВС по данному делу представляется маловероятной: при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны первоначальным определением о включении требования в реестр и не могли признать инвестиционный договор договором займа вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей недвижимости.

Поскольку инвестиционный договор зачастую содержит характеристики нескольких типов договоров (смешанный договор), заключая его, важно:

  • оформлять условия, регулирующие правоотношения сторон (в том числе те, которые возникнут в будущем), максимально четко, недвусмысленно выражая волеизъявление каждой стороны на достижение согласия по всем существенным условиям, особенно относительно формирования предмета договора;
  • определить правовой результат договора: передача будущих объектов недвижимости (то есть неимущественное предоставление площадей объекта недвижимости) или возврат предоставленных инвестиционных денежных средств с начислением процентов в качестве платы за пользование ими;
  • определить обеспечение обязательства в момент его совершения. То есть если стороны предполагают предоставление какого-либо имущества в счет обеспечения исполнения обязательства, следует подготовить самостоятельный договор залога недвижимости (ипотеки) и зарегистрировать обременение. Не рекомендуется подводить фактические обстоятельства и условия договора под положения законодательства о возникновении залога в силу закона;
  • если стороны приняли решение об изменении уже сложившихся правоотношений, целесообразно своевременно оформлять дополнительные соглашения по изменению условий договора либо заключить договор залога имущества в счет исполнения инвестиционного договора на любой стадии его исполнения;
  • если стороны заключили договор залога в предбанкротный период, следует учитывать риск оспаривания данной сделки как совершенной с предпочтением или подозрительной.
Рассказать:
Другие мнения
Шамшина Анастасия
Шамшина Анастасия
Адвокат, руководитель рабочей группы Коллегии адвокатов г. Москвы «РКТ»
Единственное жилье должника: продать или оставить?
Жилищное право
ВС пресек практику приобретения должнику «альтернативного» жилья
02 Декабря 2020
Ершов Игорь
Ершов Игорь
Руководитель арбитражной практики АБ г. Москвы «Халимон и Партнеры»
Размытость критериев определенности не добавляет
Гражданское право и процесс
«Плюсы» и «минусы» позиций КС о судебных расходах в гражданском и арбитражном судопроизводстве
02 Декабря 2020
Лазарев Константин
Лазарев Константин
Руководитель направления «Уголовное право» КА «Тарло и партнеры»
Заключение под стражу не может быть основано на предположениях
Уголовное право и процесс
Судебный порядок избрания меры пресечения требует реформирования
01 Декабря 2020
Ерофеев Константин
Ерофеев Константин
Адвокат АП г. Санкт-Петербурга
90 лет со дня трамвайной катастрофы в Ленинграде
Уголовное право и процесс
Приговор суда был показательным для того сложного и противоречивого времени
01 Декабря 2020
Стрижак Андрей
Стрижак Андрей
Адвокат КА «Цитадель»
Правомочия адвоката по ордеру в гражданском процессе
Гражданское право и процесс
В каких случаях доверенность необходима, а в каких – нет
30 Ноября 2020
Милосердов Александр
Милосердов Александр
Старший юрист судебно-арбитражной практики Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
Арбитражный суд на страже природы
Природоохранное право
Без положительного заключения государственной экологической экспертизы строить мусорный полигон запрещено
27 Ноября 2020