В Определении от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС19-24320 Верховный Суд пришел к выводу, что нормы Закона об участии в долевом строительстве не могут ограничивать права потребителя (дело № А56-44694/2019).
Три инстанции встали на сторону застройщика, а ВС защитил потребителя
Управление Роспотребнадзора по г. Санкт-Петербургу привлекло застройщика ООО «Балтпродком» к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение прав потребителей. Обществу также были выданы представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.
Ведомство пришло к выводу, что общество включило в договоры участия в долевом строительстве два условия, противоречащих законодательству о защите прав потребителей. Согласно первому гарантийный срок для объекта, за исключением входящих в его состав технологического и инженерного оборудования, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В то же время ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ исчисляет указанный срок со дня передачи объекта участнику.
Второе не понравившееся управлению Роспотребнадзора условие устанавливало, что если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Согласно ч. 2 и 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в таком случае может просить по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков, если иное не установлено договором.
Не согласившись с ведомством, застройщик оспорил вынесенные в его адрес представления и постановления в АС г. Санкт-Петербурга, который признал эти акты незаконными. Позднее с таким решением согласился и Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Обе инстанции, сославшись на ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, пришли к выводу, что Закон о защите прав потребителей применяется только в том случае, если правоотношения сторон по договору участия в долевом строительстве не урегулированы Законом № 214-ФЗ. Суды решили, что ч. 2 и 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве носят диспозитивный характер и позволяют сторонам договора иным образом определить действия в случае строительства объекта с отступлением от условий договора, а также не препятствуют предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.
Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда посчитала, что спорные условия договоров ущемляют права потребителя – участника долевого строительства.
Диспозитивный характер положений ч. 2 и 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, по мнению Суда, ограничен Законом о защите прав потребителей, который гарантирует потребителям определенный объем их прав. «Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение», – подчеркнула Экономколлегия. На этом основании акты нижестоящих инстанций были отменены, а заявление застройщика оставлено без удовлетворения.
Эксперты «АГ» по-разному оценили решение Суда
«В очередной раз приходится отметить, что в сфере защиты прав потребителей основным двигателем практики является Верховный Суд, причем при рассмотрении вопросов привлечения к административной ответственности за нарушения в этой сфере, т.е. именно Судебная коллегия по экономическим спорам», – указал адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк. Нижестоящие суды, по его мнению, используют более нормативистский подход.
Он подчеркнул, что начало гарантийного срока, для которого отраслевым законом установлен минимальный пятилетний предел, не может определяться с момента, никак не связанного ни с действиями потребителя-дольщика, ни с началом реальной эксплуатации объекта строительства. В период ввода в эксплуатацию и до непосредственной передачи объекта потребитель не может полноценно оценить качество и предъявить претензии. «Поэтому Суд справедливо определил, что такой пятилетний срок не может начинаться ранее фактической приемки объекта», – отметил адвокат.
«В то же время интересно, какую позицию занял бы ВС, если бы застройщик предоставил гарантийный срок, превышающий минимальные 5 лет, но начинающий течь ранее передачи объекта? На мой взгляд, такое условие договора возможно, если у потребителя в любом случае остается не менее 5 лет после фактической приемки», – предложил свой вариант толкования закона Дмитрий Лесняк.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина заметила, что выводы Верховного Суда отчасти противоречат нормам: «В силу ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства предусмотрены альтернативные варианты действий лишь в случае, если иное не установлено договором. Однако ВС считает, что все варианты должны быть в любом случае указаны в договоре».
Адвокат предположила, что с учетом позиции Верховного Суда устранить неясность, возможно, следует Конституционному Суду. «Исходя из буквального толкования, положения договора все-таки можно считать превалирующими, поскольку слово “иное” может трактоваться по-разному: могут быть иные условия в договоре, может содержаться какое-либо одно или несколько из представленных в законе условий, а могут быть указаны и все», – пояснила Татьяна Саяпина.
Она также заметила, что ВС не стал подробно объяснять, каким конкретно образом рассмотренные им нормы ограничиваются Законом о защите прав потребителей. «Пока что позиция Суда кажется достаточно абстрактной и основанной скорее на его собственных предубеждениях, а не на положениях закона. ВС стремится защитить “более слабую сторону”, однако суть законодательства от этого не меняется», – указала адвокат.
В перспективе во избежание дальнейших споров целесообразно внести изменения в ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, конкретизируя в ней условия применения нормы и возможный объем правомочий участника долевого строительства, убеждена Татьяна Саяпина. В частности, по ее мнению, следует отразить, какие положения могут изменяться договором, а что в любом случае является гарантией прав потребителя как слабой стороны в подобного рода правоотношениях.
