27 октября Госдума приняла в первом чтении законопроект № 1194943-8, который дополняет ст. 53 «Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки» Закона о госрегистрации недвижимости ч. 16, согласно которой договор ипотеки между физлицами, в том числе между индивидуальными предпринимателями, предметом которого является жилое помещение или доля в праве общей собственности на жилье, потребует обязательного нотариального удостоверения.
Как указано в пояснительной записке, законопроект разработан в целях установления дополнительной защиты прав граждан при их вступлении в правоотношения с кредитором – физическим лицом ввиду того, что такой гражданин может оказаться в невыгодном экономическом положении по сравнению с правоотношениями, регулируемыми Законом о потребительском кредите, в которых в качестве кредитора выступает профессиональный кредитор и гражданину предоставлен целый ряд гарантий, защищающих его права и законные интересы. При этом отмечается, что доля физлиц, на систематической основе предоставляющих займы под залог жилой недвижимости в отсутствие статуса профессионального кредитора, значительна.
Нововведение вводится по аналогии с ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости, устанавливающей требование о нотариальном удостоверении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость.
Адвокат КА «Поляница, Бердников и партнеры» Алексей Спелов полагает, что этот законопроект является показателем обеспокоенности законодателя и это не может не радовать. «Полагаю, что поправки в целях дополнительной защиты заемщиков в отношениях с кредитором-физлицом следует оценить положительно, так как должен быть сокращен разрыв между правовыми гарантиями заемщика, получившего заемные средства у профессионального участника рынка, и гражданина, на которого не распространяются требования Закона о потребительском кредите. Однако одновременно полагаю, что данный закон в случае его принятия не будет являться панацеей от всех нарушений, которые совершаются в данной сфере правоотношений, в связи с чем потребуется дальнейшая проработка механизмов защиты интересов заемщика в отношениях с кредиторами-физлицами. Исходя из смысла Тематического обзора ВС РФ № 12/2026 и в соответствии с предлагаемым проектом закона фактически договор ипотеки, представленный на регистрацию, будет проверять не госрегистратор, а нотариус», – отметил он.
По словам эксперта, при этом следует учитывать, что у нотариуса тоже есть пределы проверки сделки перед ее удостоверением. При этом договор займа, который заключают стороны, нотариусом в рассматриваемом случае проверяться и удостоверяться не будет. «Тем не менее, если даже нотариус откажет в удостоверении договора ипотеки, то договор займа автоматически недействительным не станет. Значит, гражданин-заемщик не может считаться полностью защищенным от кабальных условий займа, а именно эту цель – защиту от “черных” кредиторов – преследует законодатель. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представляемого ими проекта сделки, проверяет содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и отсутствие противоречий требованиям закона. Но сможет ли нотариус “достучаться” до заемщика, если условия сделки формально соответствуют закону, но не интересам такого заемщика? При этом не следует забывать и о стоимости нотариальных услуг. Расходы на удостоверение договора ипотеки, скорее всего, дополнительно лягут на плечи заемщика. Полагаю, что немаловажным механизмом помимо предлагаемого законопроекта и требующим проработки является правовое регулирование статуса самого заимодавца», – счел Алексей Спелов.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова подтвердила, что в настоящее время действительно наблюдается достаточно большое количество ипотечных сделок, предметом которых выступает жилое помещение, заключенных непосредственно между гражданами. «При этом ипотека обеспечивает исполнение обязательств по договорам займа, заключаемым между теми же физлицами, причем условия займов и их исполнение зачастую либо не соответствуют реальной воле, либо имеют кабальный характер. Действующее законодательство не предоставляет гражданам-заемщикам в таких правоотношениях гарантий, аналогичных тем, которые предусмотрены Законом о потребительском кредите для отношений с профессиональными кредиторами. В результате гражданин, вступая в правоотношения с кредитором-физлицом, может оказаться в невыгодном экономическом положении: ему не обеспечивается весь комплекс гарантий, защищающих его права и законные интересы», – отметила она.
Эксперт заметила, что предполагается задействовать уже существующий институт – нотариат, возложив на нотариусов обязанности, предусмотренные Основами законодательства РФ о нотариате: разъяснение сторонам смысла и значения сделки, проверку соответствия содержания проекта сделки действительным намерениям сторон и отсутствия противоречий требованиям закона, проверку дееспособности граждан и наличия волеизъявления заявителей. «Таким образом, у граждан должно сформироваться реальное представление о возможных последствиях сделки, в том числе о рисках ее недействительности. Ко мне часто обращаются с запросом о сопровождении таких сделок, практика показывает: граждане, намеревающиеся заключить ипотечный договор, зачастую не осознают всех последствий и рисков, включая отложенные во времени. После консультации многие признают, что реально не понимали принимаемых на себя обязательств, и только затем принимают взвешенное решение, включают в договор дополнительные условия или полностью их меняют. Однако граждане не всегда обращаются за консультацией к юристам, нередко они приходят уже после заключения невыгодного, кабального для себя договора, когда неблагоприятные последствия уже наступили и их сложно устранить или исправить», – отметила Светлана Немчинова.
Она добавила, что теперь на граждан будут возложены дополнительные расходы на оплату нотариальных действий, что может вызвать негативную реакцию. «Однако по существу в ряде случаев эти расходы способны сэкономить значительно большие средства, которые стороны могут понести при рассмотрении судебных споров, включая временные, эмоциональные и иные издержки. Благодаря принятию этого законопроекта указанные недостатки будут устранены или уменьшены, поскольку нотариусы во всех случаях будут проверять как условия договоров, так и действительную волю сторон и наличие ее пороков, что поможет разгрузить судебную систему, уменьшив количество исков по оспариванию сделок, обращению взыскания на заложенное имущество и т.п.», – заключила эксперт.
Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев заметил, что нотариальная форма сделки не прибавляет и не убавляет дееспособности сторонам, поэтому лишь нотариальное удостоверение сделки не избавит рынок недвижимости от «заблуждающихся» сторон. «Понятно, что законодатель хочет избежать каких-либо потрясений на рынке недвижимости, но для этого достаточно просто руководствоваться сложившейся судебной практикой, а не изобретать новые нормы закона в ходе рассмотрения спора», – считает он.
