Президиум Верховного Суда утвердил Тематический обзор № 12/2026 по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. В обзор вошли 20 правовых позиций Верховного Суда, сформированных в период с 2022 по 2025 г.
Содержание документа
В п. 1 и п. 1.1 обзора приведено дело об оспаривании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Ларисой Долиной и Полиной Лурье.
В п. 1 подчеркивается, что заблуждение гражданина относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ. При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны сделки, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты.
В п. 1.1 уточняется, что для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам п. 1 ст. 177 ГК этому гражданину либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию (Определение от 16 декабря 2025 г. по делу № 5-КГ25-174-К2).
Согласно п. 2 вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по ст. 178 ГК должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для участника сделки, а также исходя из особенностей его положения, состояния здоровья, значения для него оспариваемой сделки.
Адвокат МКА «ГРАД» Юлия Хитрова считает, что в п. 1 обзора Суд правомерно повторяет обоснованные выводы о том, что нижестоящие инстанции неправильно применили ст. 178 ГК, а для признания договора купли-продажи недействительным необходимо было установить именно существенность заблуждения продавца. Адвокат отметила, что в п. 2 как раз приведен пример существенного заблуждения. Так, в данном деле продавец, не понимая значения своих действий в силу возраста и одинокого положения, продала квартиру по существенно заниженной цене директору агентства недвижимости, явно действовавшей в корыстных интересах, отметила она.
Управляющий партнер КА г. Москвы «АКП Бэст Адвайс» Максим Первунин считает самыми значимыми в обзоре первые позиции о пороках воли. По его словам, ВС возвел в ранг общего ориентира то, что раньше звучало лишь в отдельных определениях Судебной коллегии: заблуждение продавца относительно мотивов сделки, включая убежденность, что квартира продается «для помощи следствию», не является достаточно существенным для признания сделки недействительной, а обеим сторонам суд обязан предоставить равный объем защиты – эта формула в таком виде появляется впервые. Как отметил адвокат, для практики «эффекта Долиной», где статус потерпевшего почти гарантировал продавцу возврат квартиры, это разворот, который в обзоре закрепляют разъяснения о распределении бремени доказывания.
Управляющий партнер МКА «Вектор Прайм» Давид Мелконян считает, что наиболее важная часть обзора связана с делами, где граждане оспаривают сделки с жильем после воздействия телефонных мошенников. Он отметил, что ВС фактически проводит очень тонкую, но принципиальную границу: сам факт обмана со стороны третьих лиц еще не означает автоматическую недействительность сделки с добросовестным покупателем. «Заблуждение относительно мотивов сделки, например когда продавец полагал, что участвует в “спецоперации” или “спасает имущество”, не всегда является тем существенным заблуждением, которое позволяет отменить куплю-продажу по ст. 178 ГК. Это важная позиция, поскольку суды на местах иногда пытаются восстановить справедливость для пострадавшего продавца, но при этом фактически перекладывают последствия преступления третьих лиц на добросовестного приобретателя. ВС справедливо напоминает: защите подлежит не только продавец, ставший жертвой мошенников, но и другая сторона сделки, если ее недобросовестность не доказана», – прокомментировал Давид Мелконян.
Адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева отметила, что в обзоре заметен след нашумевшего «дела Долиной», однако, по ее мнению, единый алгоритм разрешения подобных дел не представлен. «Граница в обосновании противоположных судебных актов очень тонкая. Так, в п. 1 и 2 обзора рассматриваются ситуации, когда собственники продали квартиры под воздействием мошенников. Но в первом деле убеждение продавца в том, что сделка совершается для пресечения преступления и впоследствии будет аннулирована, квалифицировано как заблуждение относительно мотивов и последствий сделки, не влекущее ее недействительности. Во втором деле искаженное представление продавца о существе сделки и значении совершаемых действий признано существенным заблуждением», – подчеркнула эксперт.
Как полагает Анастасия Дуничева, обзор не формулирует достаточно четкий критерий, позволяющий разграничить эти ситуации. Квалификация может зависеть от того, как постфактум будут описаны внутреннее отношение продавца к сделке и выводы психолого-психиатрической экспертизы. Существенное значение приобретают возраст и состояние здоровья продавца, наличие у него другого жилья и опыта совершения сделок, соотношение договорной и рыночной цены, т.е. оценочные понятия, зависящие от судебного усмотрения при разрешении конкретного дела.
Как считает адвокат, не менее важен перенос акцента на поведение покупателя. ВС фактически сформулировал презумпцию в пользу безупречно добросовестного контрагента (п. 1 обзора). Одновременно п. 2 показывает, что одной формальной непричастности покупателя к мошенничеству недостаточно: профессиональный участник рынка, приобретающий единственное жилье пожилого человека по существенно заниженной цене, должен распознать необычность ситуации, отметила Анастасия Дуничева.
В п. 3 документа разъяснено: наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы лицо на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества способности понимать значение своих действий и руководить ими, в случае оспаривания этой сделки в суде по ст. 177 ГК устанавливается на основании заключения соответствующей экспертизы, так как для этого необходимы специальные познания. При этом заключение эксперта оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК.
Из п. 4 следует, что сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной на основании ст. 177 ГК по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина – его наследников.
В п. 5 Верховный Суд закрепил позицию о том, что признание судом сделки, совершенной лицом, имеющим психическое заболевание, недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК, зависит от того, лишало ли это заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки.
Как полагает Юлия Хитрова, существенное значение имеют выводы ВС в п. 3 и 5 обзора о необходимости проверки психического состояния продавца и, следовательно, возможности понимать значение своих действий в момент заключения сделки на основании заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной субъектом специальных знаний, а не по дополнительным доказательствам.
Давид Мелконян считает, что позиции по ст. 177 ГК заслуживают отдельного внимания. Он отметил, что ВС подчеркивает: для признания сделки недействительной недостаточно общей ссылки на психологическое давление, возраст, стресс или последующее осознание неблагоприятных последствий. Необходимо доказать именно состояние лица в момент совершения сделки: было ли оно способно понимать значение своих действий и руководить ими. Такие обстоятельства, как правило, требуют специальных познаний и судебной экспертизы. «Это важный ориентир для практики, потому что по делам о мошеннических сделках с жильем эмоциональная сторона нередко подменяет юридическую: человек действительно мог быть обманут, но гражданско-правовые последствия сделки зависят от конкретного основания недействительности и доказанности всех его элементов», – полагает адвокат.
В п. 6 обзора обращено внимание: наследник лица, по иску которого суд рассматривал дело о признании сделки по продаже недвижимого имущества недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре состоявшихся по этому делу судебных постановлений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
В следующем пункте поясняется, что сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой покупатель знал или должен был знать об обмане.
Как указано в п. 8, при наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и в случае если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. При этом суд вправе не применять последствия недействительности сделки только в случаях, определенных законом.
Как подчеркнул Максим Первунин, правило о двусторонней реституции означает: конструкция «квартиру верните, а деньги взыскивайте с мошенников» больше не работает.
Юлия Хитрова считает, что особенно полезны для судебной практики положения п. 8 обзора о том, что при оспаривании сделок, в которых продавец существенно заблуждался относительно условий сделки или действовал в результате обмана, все равно применяется двусторонняя реституция и покупатель вправе претендовать на возврат переданных в качестве оплаты денежных средств. Указанные выводы ВС полностью соответствуют разумному и справедливому судебному разбирательству, подчеркнула адвокат.
В п. 9 отмечается, что при разрешении спора по иску бывшего супруга о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, принадлежащего бывшим супругам на праве совместной собственности, суду исходя из положений п. 3 ст. 253 ГК следует установить обстоятельства того, знала ли или заведомо должна была знать другая сторона сделки (покупатель) об отсутствии у участника совместной собственности, совершившего сделку, необходимых полномочий на ее совершение.
В соответствии с п. 10 для признания сделки мнимой необходимо установить, что каждая из ее сторон не имела намерения совершить сделку в действительности и создать соответствующие ей правовые последствия.
В п. 11 обзора ВС подчеркнул, что при решении вопроса о взыскании с продавца либо с его правопреемников денежных средств, уплаченных по сделке купли-продажи жилого дома, признанной недействительной, на основании того, что она совершена продавцом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, суду следует учитывать, что выданная таким продавцом расписка не может являться безусловным доказательством получения им денежных средств.
В п. 12 изложено, что при установлении неравноценности встречного предоставления по договору купли-продажи, оспариваемому в деле о банкротстве, необходимо учитывать не только отклонение договорной цены от рыночной, но и все обстоятельства, имеющие значение для заключения сделки.
Согласно п. 13 договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве как подозрительная сделка, если установлена цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
В п. 14 разъяснено, что сделка, направленная на отчуждение должником доли в праве общей собственности на единственное жилое помещение, не может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, если по результатам применения реституции она будет защищена исполнительским иммунитетом.
В п. 15 Верховный Суд сформулировал правило: с даты признания гражданина банкротом регистрация перехода права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, полученное по договору дарения, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.
Как отмечено в п. 16, вступившее в законную силу решение суда о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной и применении реституции является достаточным основанием для регистрации права собственности и аннулирования записи о регистрации перехода права собственности, произведенной по договору купли-продажи.
В следующем пункте уточнено, что поступление в регистрирующий орган заявления продавца объекта недвижимости о прекращении регистрации перехода права собственности в связи с совершением в его отношении мошеннических действий является основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации.
В обзоре подчеркнуто, что если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости, такая регистрация не может быть осуществлена (п. 18).
В п. 19 обращено внимание, что в случае отчуждения единоличным собственником недвижимого имущества доли в праве на это имущество осуществляется государственная регистрация общей долевой собственности с указанием размера долей каждого из сособственников.
В заключительном пункте обзора Верховный Суд указал на отсутствие права у государственного регистратора в рамках правовой экспертизы документов проверять законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи, а также ставить под сомнение права, возникающие на основании нотариально удостоверенной сделки.
Максим Первунин отметил, что позиции о государственной регистрации прав дают сторонам готовые инструменты профилактики: заявление продавца о совершенных в его отношении мошеннических действиях является основанием для приостановления, а затем отказа в государственной регистрации перехода права, а запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя исключает регистрацию по заявлению представителя. Такая профилактика дешевле любого судебного спора, подчеркнул адвокат.
Общая оценка документа
Как полагает Максим Первунин, «охранной грамотой» для покупателя обзор не стал. Там где продавец действительно уязвим – пожилой одинокий человек, единственное жилье, цена заметно ниже рыночной, а покупатель является профессиональным участником рынка недвижимости – суды по-прежнему признают сделку недействительной. Суд оценивает поведение каждой из сторон: уязвимость одной взвешивается против осмотрительности другой.
«Если оценивать представленные дела в целом, бросается в глаза их однотипность. Почти все споры порождены неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушениями правил оценки доказательств: решения выносились без назначения судебных экспертиз, без оценки поведения покупателя и осмотрительности сторон. ВС не создает новые нормы: он восстановил дисциплину применения давно действующих ст. 177–179 ГК. Поэтому главные адресаты обзора, на мой взгляд, – судьи. А выигрывать такие дела будет тот, кто принесет в заседание выстроенную доказательственную базу, а не громкую историю», – поделился мнением Максим Первунин.
Давид Мелконян считает, что в целом обзор производит впечатление попытки сбалансировать две конкурирующие ценности: защиту граждан, ставших жертвами современных мошеннических схем, и стабильность гражданского оборота недвижимости. Как отметил адвокат, Верховный Суд не отрицает, что сделки с жильем могут совершаться под влиянием обмана, заблуждения или в состоянии, исключающем способность понимать значение своих действий. Но одновременно он показывает: наличие уголовного дела, статус потерпевшего или сам факт воздействия мошенников не освобождают суд от тщательной проверки поведения обеих сторон, добросовестности покупателя, реальной воли продавца, доказательств оплаты и соблюдения регистрационных процедур. По мнению эксперта, практически значимы и позиции о Росреестре.
Как полагает Анастасия Дуничева, обзор обозначает направление для практики, но полностью проблему ее предсказуемости не решает.
