22 апреля Конституционный Суд вынес Постановление № 26-П/2026 по делу о проверке конституционности абз. 2 п. 2 ст. 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» НК РФ.
Заявителю не удалось оспорить начисление налога и штрафа
Александра Догарь с 2012 г. владела квартирой на праве собственности в г. Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 г. земельный участок вместе с многоквартирным домом, в котором находилась ее квартира, был изъят для муниципальных нужд. Основанием для этого стало решение органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. Александре Догарь было предоставлено равноценное жилье в том же населенном пункте. В 2021 г. она продала предоставленную квартиру, а также принадлежащий ей жилой дом.
Решением налогового органа Александре Догарь был доначислен налог на доходы физических лиц от продажи квартиры и жилого дома, поскольку она владела ими менее пяти лет с момента их приобретения в 2017 г., и на основании п. 1 ст. 119 и п. 1 ст. 122 НК РФ назначен штраф. Налогоплательщик подала административный иск в суд о признании доначислений и штрафа незаконными.
Суд оставил иск без удовлетворения, однако апелляционная инстанция изменила это решение, сложив сроки владения обеими квартирами. Апелляция посчитала, что программа, в рамках которой была изъята квартира и взамен предоставлена новая, как и реновация жилищного фонда в г. Москве, нацелена на обновление жилищного фонда и что отказ применить в этом случае льготные правила исчисления срока лишь по мотиву того, что программа реализуется в другом субъекте РФ, влек бы дискриминационное налогообложение. Вместе с тем кассационный суд отменил определение апелляции, оставив в силе решение суда первой инстанции. Он исходил из того, что абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК применяется только к реновации в г. Москве. ВС отказал в рассмотрении кассационной жалобы заявителя.
КС выявил конституционно-правовой смысл нормы
В жалобе в Конституционный Суд Александра Догарь указала, что абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК в нарушение принципа равенства налогоплательщиков по территориальному признаку не позволяет воспользоваться предусмотренным ею механизмом исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением, если взамен этого помещения налогоплательщику предоставлено новое жилье не в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а в рамках иной аналогичной программы обновления жилищного фонда. В связи с этим она просила признать данную норму не соответствующей Конституции.
Изучив жалобу, КС указал, что на основании абз. 2 п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами от продажи объекта недвижимого имущества, а также долей в этом имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. По общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 217.1 данного Кодекса, этот срок составляет пять лет, а в ее п.3 перечислены случаи, когда применяется трехлетний срок владения.
Как пояснил Суд, установление минимального предельного срока владения недвижимостью, по истечении которого освобождаются от обложения НДФЛ доходы от ее продажи, связано, с одной стороны, с пониманием того, что такие доходы нередко расходуются на приобретение новой, более подходящей лицу и членам его семьи недвижимости, причем при совершении подобных сделок гражданами речь обычно идет о жилье. С другой стороны, это в определенной степени сдерживает оборот жилой недвижимости, чтобы квартиры или права, вытекающие из участия в долевом строительстве, не приобретались исключительно для дальнейшей перепродажи в целях быстрого получения дохода.
КС отметил, что Федеральным законом от 27 ноября 2017 г. № 352-ФЗ п. 2 ст. 217.1 НК дополнен абз. 2 и 3, устанавливающими специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением, предоставленным налогоплательщику в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в г. Москве, учитывающий срок владения помещением, которое освобождено налогоплательщиком при реализации программы реновации.
В постановлении подчеркивается, что хотя включение многоквартирного дома в программу реновации предполагает согласие двух третей его жильцов, не исключен выкуп у гражданина принадлежащего ему помещения помимо его воли, что требует неукоснительного соблюдения конституционных гарантий. В частности, предполагается предоставление нового жилья, которое, однако, может не полностью учитывать индивидуальные потребности гражданина, из-за чего у него может возникнуть оправданный интерес в его продаже. Учет срока владения отчужденным в связи с реновацией жилым помещением, влекущий освобождение от налога полученных доходов в силу достижения установленного законом минимального предельного срока владения, направлен на наиболее полную компенсацию гражданину потерь, возникающих в связи с отчуждением принадлежащего ему жилья, позволяет учесть ожидания налогоплательщика, имущество которого было принудительно отчуждено, в сохранении предшествующего правового положения при предоставлении жилья взамен отчужденного, а значит, согласуется с положениями Конституции.
КС обратил внимание: нет причин утверждать, что сфера действия специального порядка исчисления минимального предельного срока владения недвижимым имуществом основывается исключительно на территориальном принципе. Условия его применения сформулированы не по признаку того, что продаваемое жилое помещение, на исчисление срока владения которым распространяется специальный порядок, расположено в г. Москве или предоставлено гражданину, там проживающему. Льгота установлена именно в связи с участием в особой градостроительной программе, реализуемой на основании решения федерального законодателя. Это не выходит за пределы законодательной дискреции, подчеркнул Суд.
Вместе с тем он отметил, что включение дома в программу реновации не исчерпывает основания, по которым принадлежащее гражданину жилье может быть отчуждено в конституционно значимых целях, а гражданин получает право на предоставление жилого помещения взамен. Предусмотрено изъятие земельных участков и расположенных на них зданий для государственных и муниципальных нужд. При осуществлении комплексного развития территории жилой застройки в соответствии с ГрК также предусматривается заключение собственником в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством договора о переходе права собственности на жилое помещение с предоставлением ему надлежащих гарантий.
КС пояснил, что до установления такого регулирования в ГрК в субъектах РФ и муниципальных образованиях принимались свои программы обновления жилищного фонда и действовало регулирование, предполагающее расселение и снос многоквартирных домов, в том числе не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, с предоставлением их жильцам новых квартир. Так, например, Александра Догарь получила уведомление об изъятии квартиры с предложением воспользоваться правом на получение иного жилого помещения взамен изымаемого.
Как отмечено в постановлении, общим для выкупа жилых помещений в связи с включением многоквартирных домов в программу реновации жилищного фонда в Москве или решением о комплексном развитии, а также для изъятия для государственных и муниципальных нужд является то, что ими предусматривается или допускается прекращение права собственности на жилое помещение или долю в нем помимо воли гражданина. В этих условиях, как полагает Суд, минимальный предельный срок владения применительно к жилому помещению, предоставленному взамен отчужденного и продаваемому налогоплательщиком до истечения указанного срока, утрачивает значение того условно-оценочного индикатора, который дает основание для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых от продажи недвижимости.
Конституционный Суд подчеркнул, что в силу конституционных гарантий гражданин при таком изъятии вправе рассчитывать на компенсацию всех возникших потерь. Он может быть в той же степени заинтересован в учете периода владения освобожденным жильем, как и при реновации. У него аналогично формируются оправданные ожидания по освобождению от налога в связи с длительным владением жильем на момент его отчуждения. Игнорирование в таких случаях периода владения прежним жильем в целях освобождения от НДФЛ подрывало бы доверие к институтам и решениям публичной власти, вопреки Конституции.
«Собственник жилого помещения, если бы органом публичной власти не было принято решение, предполагающее или допускающее отчуждение этого помещения, мог бы по истечении установленного срока продать его, не уплачивая налог. Принимаемые же органами власти градостроительные решения не дают гражданину возможности реализовать обусловленные налоговым законодательством правомерные ожидания относительно условий налогообложения, которые могут быть применены к нему в случае продажи жилого помещения», – изложено в постановлении.
В подобном положении, как подчеркнул КС, оказалась Александра Догарь, которая являлась собственницей жилого помещения более пяти лет на момент его изъятия для муниципальных нужд, т.е. больше предусмотренного в качестве общего правила минимального предельного срока владения недвижимостью, и потому имела право на применение налоговой льготы в случае продажи этого помещения до его изъятия. Использование заявителем специального порядка исчисления данного срока позволило бы при продаже квартиры не уплачивать налог, причем в ее ситуации вследствие длительного владения изъятой квартирой ей не пришлось бы уплачивать налог вне зависимости от продолжительности владения предоставленным взамен жильем.
Как отметил КС, проживающие в разных регионах страны граждане, жилье которых было принудительно отчуждено в связи с комплексным развитием территории жилой застройки либо с изъятием для государственных или муниципальных нужд, могут оказаться в неравном положении не в силу объективных различий в правовом режиме отчуждения имущества, а лишь вследствие отказа отдельных субъектов РФ от принятия соответствующего решения. Применительно к рассматриваемому вопросу риск такой неоднородной регламентации НДФЛ, являющегося федеральным налогом и обязательного к уплате на всей территории России, создает предпосылки для нарушения требований об обеспечении равенства налогоплательщиков и об исключении дискриминационного налогообложения.
Суд обязал законодателя устранить пробел
Таким образом, Конституционный Суд указал, что абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК не противоречит Конституции в той мере, в какой он введен в налоговое регулирование в целях защиты сформированных у гражданина законных ожиданий и в целях наиболее полной компенсации потерь, вызванных выкупом принадлежащего гражданину жилого помещения или долей в нем в связи с включением МКД, в котором такое помещение находится, в программу реновации жилищного фонда в г. Москве, реализуемую в соответствии с Законом о статусе столицы РФ.
В то же время КС признал оспариваемую норму не соответствующей Основному Закону в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования не предусматривается возможность применения такого же, как в данной норме, специального порядка исчисления минимального предельного срока владения в отношении жилого помещения или долей в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного гражданином жилого помещения, право собственности на которые прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в г. Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение помимо воли гражданина.
Согласно постановлению федеральному законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения. До этого предусмотренный оспариваемой нормой специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей в нем будет применяться и в случаях, аналогичных делу заявителя, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
Суд постановил пересмотреть судебные акты по делу Александры Догарь в части налога на доходы физических лиц от продажи квартиры.
При этом КС указал, что принятое постановление и указанные особенности его исполнения не являются основанием для пересмотра размера исполненных иными, чем заявитель по настоящему делу, гражданами обязательств по уплате НДФЛ за предшествовавшие вынесению постановления периоды, а также для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по иным, помимо ее дела, делам. Они также не являются основанием для отказа в применении положений законов субъектов РФ, если ими установлено уменьшение минимального предельного срока владения жилым помещением в рассматриваемой ситуации, а применение уменьшенного срока не связано условием о непризнании дома, в котором находилось освобожденное помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо самого этого помещения непригодным для проживания.
Адвокаты поприветствовали выводы Суда
Комментируя постановление КС, председатель Совета МКА «Андреев, Каганский, Гузенко и Партнеры» Андрей Андреев отметил, что оно затрагивает системную проблему: при принудительном изъятии жилья гражданин формально начинает исчислять срок владения предоставленной взамен квартирой заново и не может учитывать предыдущий период владения для целей освобождения от НДФЛ. В результате при декларируемой равноценности возмещения фактически ухудшается его налоговое положение. Адвокат подчеркнул, что с учетом распространенности механизмов изъятия и комплексного развития территорий эта ситуация носит массовый характер и влияет на доверие к публичной власти.
«КС РФ исходит из принципов равенства налогообложения и защиты законных ожиданий граждан, указывая на необоснованное различие между реновацией в Москве и иными сходными случаями принудительного отчуждения. Суд фактически констатирует пробел в регулировании и требует его устранения: распространение специального порядка учета срока владения на аналогичные ситуации направлено не на расширение льгот, а на выравнивание правового положения налогоплательщиков», – считает Андрей Андреев.
Адвокат АБ «СОВЕТНИКЪ» Марина Шумилина обратила внимание, что затронутая Судом проблема является актуальной, так как периодически встречаются ситуации, когда в отношении, казалось бы, аналогичных налогоплательщиков предусмотрено различное правовое регулирования. По ее словам, суды крайне редко соглашаются применять аналогию закона и тем более разрешать налоговые споры исходя из общих принципов налогообложения. Рассмотренный спор как раз наглядно демонстрирует данную проблематику. «Также заслуживает отдельного внимания мотивировка КС РФ в части цели введения особого порядка исчисления срока предельного владения жильем. При толковании норм налогового законодательства суды часто, к сожалению, толкуют нормы буквально, по факту игнорируя как цели их введения, так и взаимосвязь с иными нормами. Видится, что логику рассуждения, предложенную КС, возможно применять и по иным налоговым спорам», – подчеркнула эксперт.
Управляющий партнер Красноярской краевой коллегии адвокатов «Налог и Право» (Tax&Right) Светлана Федоренкова отметила: несмотря на то, что рассмотренный КС РФ вопрос на первый взгляд кажется достаточно узким, устранение данного конституционно значимого пробела является важным и укладывается в последовательно применяемый судами подход о недопустимости дискриминационного налогообложения. Как подчеркнула адвокат, Суд, по сути, напомнил, что дифференциация прав налогоплательщиков при предоставлении налоговых льгот должна осуществляться с учетом принципа равенства всех перед законом, который порождает подразумеваемый принцип равного распределения налогового бремени для лиц, находящихся в одинаковых или сходных обстоятельствах.
По мнению эксперта, немаловажно, что на похожую тему совсем недавно высказался и ВС РФ (Определение от 17 апреля 2026 г. № 301-ЭС25-12096 по делу № А11-11761/2024), в котором также подчеркнул важность фактического, а не формального соблюдения критериев применения налоговых льгот. В связи с чем, как полагает Светлана Федоренкова, позиция Конституционного Суда является очередным позитивным разъяснением для налогоплательщиков, которое продолжает последовательное приведение законодательства и судебной практики к единообразию в правовых подходах.
