Верховный Суд вынес 5 августа Определение № 308-ЭС20-11719 (27) по делу № А32-7264/2019, в котором разъяснил особенности расчета компенсации бывшим залоговым кредиторам в лице «дольщиков» при банкротстве застройщика.
ООО «Инвестиционно-строительная компания “РАС”» являлось застройщиком многоквартирных жилых домов. В рамках его банкротного дела подлежало рассмотрению выделенное требование о размере компенсации, причитающейся бывшим залоговым кредиторам, перед которыми на стороне фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства в Краснодарском крае (далее – региональный фонд) не возникли обязательства по предоставлению жилья. Судебным определением от 19 февраля 2025 г. установлены суммы первоначальной компенсации для ряда граждан и хозобществ.
Касательно последующей компенсации, причитающейся этим лицам, производство по спору было приостановлено летом 2020 г. до реализации региональным фондом помещений в объектах, переданных ему в рамках дела о банкротстве застройщика, и определения расходов, понесенных в связи с достройкой таких объектов. Определением первой инстанции от 9 июня 2020 г. региональному фонду на основании ст. 201.15-1 Закона о банкротстве переданы права должника на земельные участки с расположенными на них недостроенными объектами для завершения строительства, а также обязательства перед гражданами по передаче им жилых и нежилых помещений, площадь каждого из которых не превышает 7 кв. м, а также машино-мест согласно реестру требований участников строительства. В связи с переходом к региональному фонду прав на предмет залога и прекращением залогового обременения в судебном порядке подлежал разрешению вопрос установления компенсации бывшим залоговым кредиторам по требованиям о передаче нежилых помещений площадью более 7 кв. м, перед которыми у фонда не возникли обязательства по предоставлению недвижимости.
Вопрос суммы компенсации, подлежащей выплате нескольким «дольщикам», был выделен в отдельное производство. Судебное определение от 19 февраля 2025 г. было оставлено апелляцией и кассацией без изменения. Тем самым суды сочли, что компенсация исчисляется согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П и Определении Верховного Суда от 2 ноября 2023 г. № 309-ЭС22-24570 (6,7).
Впоследствии публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – федеральный фонд) обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд, требуя отменить эти судебные акты в части, касающейся определения размера первоначальной компенсации. В отзыве на кассационную жалобу региональный фонд присоединился к правовой позиции федерального фонда.
Изучив материалы спора и доводы сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что федеральный фонд и фонды субъектов РФ, призваны выполнять в первую очередь публичную социальную функцию, в том числе осуществлять защиту прав граждан – участников ДДУ. Финансирование оказываемых ими мер поддержки, в частности мероприятий, касающихся завершения строительства, выплаты возмещения гражданам, осуществляется с использованием госимущества. Конституционный Суд в Постановлении № 34-П/2022 указал на отсутствие в законодательстве о банкротстве необходимых правовых гарантий защиты таких кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства федеральному фонду или фонду РФ. Во исполнение п. 4 постановления принят Закон № 282-ФЗ от 8 августа 2024 г. Новым правовым регулированием, введенным этим законом, в отношении объектов, передаваемых фондам после его вступления в силу, предусмотрено осуществление выплат бывшим залоговым кредиторам единовременно и в относительно короткий срок.
Одновременно законодатель в ст. 5 Закона № 282-ФЗ установил переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в отношении объектов, переданных федеральному фонду или фонду субъекта РФ до вступления в силу указанного закона. Это касалось ситуаций, когда решение о защите прав граждан – участников долевого строительства принималось в рамках ранее действовавшего правого регулирования – без учета необходимости проведения расчетов с бывшими залоговыми кредиторами, когда эти расходы не учитывались фондами при принятии указанных решений и не закладывались в их финансовые планы.
Для таких случаев, пояснил Верховный Суд, Закон № 282-ФЗ определил источники покрытия расходов на выплату компенсации бывшим залоговым кредиторам так, чтобы реализация их права на получение возмещения не парализовала деятельность фондов и, как следствие, – не нарушила обеспечиваемые их функционированием права и свободы граждан – участников долевого строительства. При этом текущим регулированием установлены источники выплаты бывшим залоговым кредиторам: они состоят из гарантированной и негарантированной частей компенсации. В силу прямого указания закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности, если федеральный фонд или фонд субъекта РФ произвел с этим кредитором неполный расчет по причине недостаточности средств, вырученных от реализации свободных помещений или участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.
«Приведенные переходные правила, установленные ст. 5 Закона № 282-ФЗ, применимы в случаях, когда права застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом переданы федеральному или региональному фондам до вступления в силу Закона № 282-ФЗ (до 8 сентября 2024 г) и на день вступления упомянутого Закона в силу компенсация бывшим залоговым кредиторам не была установлена вступившим в законную силу судебным актом (ч. 1, 12 и 13 ст. 5 Закона № 282-ФЗ). Временный же порядок расчета компенсации, введенный постановлением № 34-П, с момента вступления в силу Закона № 282-ФЗ утратил силу (абз. 2 п. 4 резолютивной части постановления № 34-П)», – отмечено в определении.
В рассматриваемом случае права застройщика на земельные участки и находящиеся на них объекты были переданы региональному фонду 9 июня 2020 г. – т.е. до вступления в силу Закона № 282-ФЗ (8 сентября 2024 г.). На день вступления закона в силу спор о размере компенсации не был разрешен первой инстанцией, поэтому к нему подлежала применению ст. 5 Закона № 282-ФЗ. Выводы судов об обратном ошибочны. В связи с этим Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов, вернув спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, которой предстоит установить сумму причитающейся бывшим залоговым кредиторам гарантированной части компенсации, проверить их доводы об истечении годичного срока, предусмотренного подп. «а» п. 2 ч. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ, а если срок истек – рассмотреть вопрос о возобновлении производства по приостановленной части спора и определить сумму негарантированной части компенсации.
Главный юрист юридической компании «ЮКО» Анна Байдакова в комментарии «АГ» заметила, что в сложившейся судебной практике часто встречаются споры, в которых применение судами нового порядка расчета размера компенсации – в соответствии с Законом № 282-ФЗ – для кредиторов, требования которых ранее обеспечивались залоговым имуществом должника-застройщика, ставится в зависимость от даты возбуждения дела о банкротстве и дня осуществления передачи объектов недвижимости фонду (к примеру, постановление АС Уральского округа от 19 декабря 2024 г. № Ф09-3900/20 по делу № А07-21667/2017; постановление АС Московского округа от 28 мая 2025 г. № Ф05-858/2022 по делу № А40-97155/2020).
В данном деле ВС, по мнению эксперта, напомнил о новых специальных переходных правилах, касающихся порядка определения и выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в отношении объектов, переданных федеральному фонду или фонду субъекта РФ от должника-застройщика, установленных Законом № 282-ФЗ. «Ключевая позиция Суда заключается в том, что несмотря на передачу фонду земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости до вступления в силу Закона № 282-ФЗ важное значение имеет факт установления компенсации бывшим залоговым кредиторам (наличие вступившего в законную силу судебного акта). Так, если на дату вступления в силу Закона № 282-ФЗ спор о размере компенсации не был разрешен судом первой инстанции, при его рассмотрении подлежит применению метод расчета компенсации в соответствии с положениями ст. 5 Закона № 282-ФЗ. Выводы судов об обратном будут являться ошибочными. Тем самым ВС фактически поставил точку в вопросе применения судами в делах о банкротстве застройщика переходных правил расчета компенсации для бывших залоговых кредиторов», – резюмировала Анна Байдакова.
Адвокат МКА «Семенцов и Партнеры», арбитражный управляющий Евгений Пустошилов считает, что ВС зафиксировал смену методологии расчета компенсации бывшим залоговым кредиторам застройщика-банкрота: временный порядок, введенный Постановлением КС № 34-П/2022, утратил силу с 8 сентября 2024 г., и ко всем спорам, где объект передан фонду до этой даты, а компенсация не просужена, применяются переходные положения ст. 5 Закона № 282-ФЗ. «Ссылаться на прежний ориентир – Определение ВС от 2 ноября 2023 г. № 309-ЭС22-24570 (6,7) – в таких делах больше нельзя, иначе Суд прямо квалифицирует это как существенное нарушение норм права», – подчеркнул он.
Адвокат добавил, что наблюдается также тенденция принятия решений со смещением баланса в пользу государства. Для кредиторов новая модель заметно жестче: гарантированы лишь 10% компенсации из средств фонда в пятидневный срок, остальное идет из выручки от реализации имущества, и при ее недостаточности требование погашается. «Баланс смещен в пользу устойчивости фондов и стоящих за ними граждан – участников долевого строительства. Практический противовес ВС оставил в указаниях на новое рассмотрение дела: истечение годичного срока выплаты по подп. “а” п. 2 ч. 7 ст. 5 – это основание требования возобновления приостановленного производства, т.е. инструмент против затягивания расчетов фондом», – пояснил Евгений Пустошилов.
