Верховный Суд опубликовал Определение от 17 июня по делу № 81-КГ25-2-К8, в котором указал на разницу между предоставлением жилого помещения для краткосрочного проживания по найму и оказанием гостиничных услуг.
Олегу Мальцеву на праве собственности принадлежит трехэтажный жилой дом площадью 347,5 кв. м, расположенный в границах земельного участка, находящегося в собственности Кемеровской области. Вид разрешенного использования участка – «туристическое обслуживание, общественное использование объектов капитального строительства, отдых (рекреация)».
Олег Мальцев обратился в администрацию Шерегешского городского поселения и комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области с заявлением о предоставлении ему указанного участка без торгов. Ему было отказано со ссылкой на то, что испрашиваемый участок расположен в функциональной зоне «Зона отдыха», территориальной зоне «Зона рекреационного назначения – курортных центров с включением объектов общественно-деловой, социальной и транспортной инфраструктур», для которых размещение индивидуальных жилых домов не предусмотрено. Данный участок является объектом регионального значения, предназначенным для размещения спортивно-туристических объектов. Также было отмечено, что на испрашиваемом земельном участке находятся следующие объекты: трехэтажное здание, которое используется для размещения бани, сауны, хаммама, бассейна, и трехэтажное здание, использующееся под гостиницу.
Позднее в акте обследования земельного участка от 22 апреля 2023 г. с приложенными к нему фотоматериалами, составленном специалистами администрации Шерегешского городского поселения, зафиксировано, что в настоящее время на участке расположены четырехэтажное жилое здание, трехэтажное нежилое здание, трехэтажное здание и хозяйственные постройки, участок не огорожен, территория земельного участка очищена, припаркованы автомобили как во внешнем, так и во внутреннем дворе.
Далее прокурор г. Таштагола Кемеровской области в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Олегу Мальцеву о признании незаконной деятельности по предоставлению гостиничных услуг и кратковременных услуг для проживания в жилом доме, а также о запрещении указанной деятельности. Олег Мальцев в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил, что на фотографиях, представленных администрацией, видны принадлежащие ему объекты недвижимости, в том числе жилой дом.
По результатам проведенного главным управлением архитектуры и градостроительства Кемеровской области мониторинга объектов капитального строительства, расположенных на территории спортивно-туристического комплекса «Шерегеш», установлено, что указанный жилой дом используется в качестве гостиницы. В интернете размещена информация о туристическом комплексе «Фристайл», в том числе описание местоположения, цены, услуги, режим работы, контактные телефоны. Кроме того, ООО «Металлэнергофинанс» было выявлено превышение нормы потребления электроэнергии жилого дома.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил факт эксплуатации жилого дома не по назначению, а именно для предоставления гостиничных услуг. При этом он указал, что наличие у жены ответчика и у его сына регистрации по месту жительства в спорном доме не опровергает довод прокурора об оказании Олегом Мальцевым гостиничных услуг. Поскольку к строительству и эксплуатации гостиниц предъявляются более строгие требования, суд пришел к выводу о нарушении прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в связи с чем удовлетворил требования прокурора. С выводами первой инстанции согласились апелляция и кассация.
Олег Мальцев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС разъяснила, что по смыслу п. 1 ст. 1065 ГК опасность причинения вреда в будущем должна иметь реальный характер и подтверждаться соответствующими доказательствами. При этом оценка обстоятельств, свидетельствующих о наличии или об отсутствии опасности причинения вреда в будущем, должна производиться с учетом нормативных актов, регулирующих деятельность, о прекращении которой ведется речь в исковом заявлении, и предусматривающих требования, предъявляемые к такой деятельности. Кроме того, в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК бремя доказывания возможности причинения определенной деятельностью ответчика в будущем вреда, а также того, в чем конкретно он будет выражен и необходимости запрета этой деятельности лежит на лице, обратившемся в суд, а с учетом положений ч. 1 ст. 45 этого же Кодекса, принимая во внимание, что с иском в суд обратился прокурор, на последнем лежала еще и обязанность доказать нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц и опасность причинения им вреда в будущем.
Между тем, указал ВС, сославшись при разрешении спора на положения п. 1 ст. 1065 ГК, суды первой и апелляционной инстанций оставили без исследования и надлежащей правовой оценки обстоятельства, связанные со следующим: действительно ли эксплуатация ответчиком спорного объекта нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц и создает опасность причинения им в будущем вреда; какими нормативно-правовым актам данная деятельность регулируется; какие именно действия Олега Мальцева можно расценить как предоставление гостиничных услуг, а какие – как услуг по предоставлению временного жилья для краткосрочного проживания.
Из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК следует, напомнила Судебная коллегия, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.
Со ссылкой на п. 4 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Верховный Суд разъяснил: с учетом того, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного законодательства, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, например сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений.
ВС заметил: в п. 1 ст. 671 ГК предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо – обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В силу подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач является предпринимательской деятельностью, в отношении которой применяется патентная система налогообложения, т.е. законодатель исходит из допустимости извлечения дохода от сдачи в аренду (наем) собственных жилых помещений без оговорок о ее сроках.
Верховный Суд пояснил, что общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), принятый Приказом Росстандарта от 31 января 2014 г. № 14-ст, в группировке 55 «Деятельность по предоставлению мест для временного проживания» в качестве самостоятельных предусматривает «деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания» и «деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания». Про последнюю деятельность сказано, что она включает предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней. Указано, что это может быть комната или квартира в отдельно стоящих многоэтажных зданиях или в группах зданий, или одноэтажные бунгало, шале, коттеджи, домики, а также помещения, предоставляемые по договору краткосрочного найма, при этом возможно предоставление минимального объема дополнительных услуг. Одновременно конкретизировано, что сюда не включается ни предоставление меблированных гостиничных номеров различных категорий с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой, предоставлением кулинарной продукции и напитков, ни предоставление домов и меблированных или немеблированных квартир для долгосрочного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.
Соответственно, указал ВС, поскольку по договору краткосрочного найма жилого помещения оно предоставляется для проживания в нем, предоставление его гражданам в пользование на срок не является оказанием гостиничных услуг и не противоречит существу законодательного регулирования найма жилых помещений. В нарушение приведенных норм права, установив, что деятельность Олега Мальцева, о запрете которой просит прокурор, связана с предоставлением принадлежащего ответчику на праве собственности жилого дома для кратковременного проживания, суды первой и апелляционной инстанции неправомерно исходили из того, что данный жилой дом должен соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам.
В итоге Верховный Суд отменил судебные акты трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» адвокат КА «Антонова и партнеры» Екатерина Антонова отметила, что ВС РФ вынес определение, затрагивающие интересы многих предпринимателей, работающих в сфере найма жилья. «Зачастую суды необоснованно квалифицируют любую систематическую сдачу жилья как оказание гостиничных услуг. ВС РФ разграничил гостиничные услуги и услуги по предоставлению временного жилья для краткосрочного проживания, выделив критерии разграничения названных услуг: предоставление гостиничных номеров различных категорий с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой, предоставление кулинарной продукции и напитков и т.д. Такая позиция ВС РФ, безусловно, окажет положительное влияние на формирование судебной практики, что позволит предпринимателям защищать свои права от необоснованных исков о сносе жилых домов», – полагает она.
Юрист общей судебной практики ЮК «Эклекс» Софья Куимова обратила внимание на позицию Верховного Суда, согласно которой в рамках предпринимательской деятельности граждане имеют право сдавать жилые и нежилые помещения, однако деятельность по предоставлению мест для временного проживания разделяется на деятельность гостиниц и деятельность по предоставлению мест для кратковременного проживания. «Одним из критериев гостиниц Верховный Суд назвал предоставление меблированных номеров с заправкой постели, сменой постельного белья, ежедневной уборкой и услугами питания. Таким образом, предоставление помещений по договору краткосрочного найма жилого помещения автоматически не является оказанием гостиничных услуг и не противоречит законодательству», – пояснила она.
Как полагает Софья Куимова, позиция Верховного Суда является сбалансированной: с одной стороны, для гостиниц установлены специальные требования к зданиям, порядку оказания услуг, в том числе к их санитарно-эпидемиологическому соответствию, и приравнивание любой аренды к гостиничному бизнесу может негативно сказаться на рынке аренды, например при сдаче квартир или апартаментов в долгосрочную аренду, и приведет к уменьшению предложений на рынке арендных услуг. С другой стороны, арендаторы должны быть защищены от некачественных гостиничных услуг в тех ситуациях, когда гостиничные номера не соответствуют требованиям законодательства. «Нельзя не согласиться с отменой Верховным Судом презумпции, в соответствии с которой любая сдача помещений в аренду признается гостиничным бизнесом. Теперь в каждом конкретном споре судам предстоит разбираться в том, какие фактически, а не формально услуги предоставляет арендодатель и могут ли такие услуги причинить вред потребителям-арендаторам. Указанный подход призван не только обеспечить качество гостиничных услуг, когда они действительно являются таковыми, но и защитить арендаторов от излишнего бремени, когда предоставление жилого помещения не относится к гостиничному бизнесу», – заключила эксперт.
Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев полагает, что Верховный Суд верно обратил внимание нижестоящих инстанций на неполное выяснение обстоятельств по делу и на необходимость исследования вопроса о том, осуществлял ли ответчик именно гостиничную деятельность. Он отметил, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, не предназначен для размещения индивидуальных жилых домов, а предназначен для размещения спортивно-туристических объектов. Данное обстоятельство, по мнению эксперта, является значимым для правильного разрешения спора при новом рассмотрении, так как вопрос о правовых основаниях для возведения на указанном земельном участке трехэтажного жилого дома может повлиять на выводы суда и напрямую на то, мог ли спорный объект недвижимости юридически использоваться как жилой дом.
Антон Алексеев заметил, что Верховный Суд уделил внимание необходимости исследования судами нижестоящих инстанций вопросов о нарушении прав и законных интересов неопределенного круга лиц; нормативно-правовому аспекту регулирования деятельности ответчика; виду деятельности, осуществляемой ответчиком в спорном жилом доме, но на необходимость исследования правомерности размещения и использования спорного объекта в качестве жилого дома он не указал. При этом, пояснил эксперт, использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 19 Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).
