12 декабря Пленум Верховного Суда принял постановление о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке. Как сообщалось ранее, проект постановления по итогам рассмотрения 14 ноября был отправлен на доработку. Тогда эксперты «АГ» оценили проект и проанализировали наиболее значимые, по их мнению, разъяснения, вошедшие в документ. В частности, они отмечали, что появление новых разъяснений Пленума ВС обусловлено необходимостью обобщения сформировавшейся судебной практики по многочисленным вопросам в спорах о самовольных постройках.
Редакционная комиссия уточнила и дополнила ряд разъяснений постановления. Так, п. 2 был дополнен уточнением о том, что если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, то суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями.
По мнению партнера юридической фирмы Law & Commerce Offer Антона Алексеева, указанное дополнение представляется разумным и может служить дополнительным побуждением ответчика к добровольному устранению нарушения самовольного строительства.
Адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова считает, что данное уточнение позволит существенно экономить время при рассмотрении споров о сносе самовольных построек и направлено на защиту прав застройщика и правообладателя земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, поскольку последние вправе в период спора устранить все нарушения и не лишиться владения постройкой. Однако, по словам эксперта, здесь остается вопрос: возможно ли применение данного положения после проведения судебной экспертизы, или Пленум ВС РФ, указывая на «ранее выявленные признаки самовольной постройки», допустил выявление признаков самовольной постройки и на основании заключения специалиста (досудебного).
В итоговый текст постановления добавлено разъяснение о том, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке (п. 3). Алексей Коневский полагает, что данное разъяснение указывает на тенденцию признания за самовольной постройкой отдельных характеристик объекта гражданского права.
Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский обратил внимание, что п. 4 добавлена возможность сохранения самовольной постройки путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции, например незаконно возведенной пристройки.
Пленум ВС в п. 7 дополнительно указал, что в мотивировочной части решения суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Антон Алексеев считает важным уточнение, касающееся рассмотрения требований о сносе самовольной постройки, в которой проживают люди. «В первоначальной редакции документа речь шла о “зарегистрированных и проживающих” в ней лицах (п. 12 проекта), в финальной версии – только о “проживающих” (п. 10 постановления). Здесь ВС РФ делает формулировку более универсальной для применения», – указал эксперт.
Также значимыми, по его мнению, являются пояснения о сроках исковой давности при предъявлении иска относительно самовольной постройки собственником-арендодателем. Так, в п. 14 указано, что к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.
При этом разъяснено, что срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор должен был возвратить переданный ему земельный участок (абз. 2 п. 2 ст. 200, ст. 622 ГК РФ). Если арендатор пользуется земельным участком на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок, при отказе арендатора вернуть участок срок исковой давности начинает течь по прошествии трех месяцев с момента предупреждения арендодателем арендатора об отказе от договора, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки. В данном пункте Пленум также указывает, на какие требования исковая давность не распространяется.
Как полагает Алексей Коневский, значительно ухудшилось положение о начале течения срока исковой давности, который по требованию арендодателя о сносе самовольной постройки, возведенной на арендованном участке, начинает течь не ранее момента, когда арендатор обязан был возвратить такой участок. «Правило сформулировано неоднозначно. Например, в столице постройки возводятся на арендованных земельных участках, принадлежащих публичному собственнику – городу Москве. Исходя из этой позиции, даже если здание реконструировано 10 лет назад и государственные органы об этом знали, срок исковой давности может не истечь, если срок возврата земельного участка по договору не наступил», – рассуждает эксперт.
Разъяснения, представленные ранее в п. 44 проекта, редакционная комиссия включила в п. 16 итогового постановления, уточнив их. Так, указано, что если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, ст. 3.7, 3.8 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.
Анастасия Иванова отметила, что Пленум ВС напомнил про существование «гаражной» и «дачной» амнистий, сроки которых в настоящее время продлены до 2031 г., и в п. 16 указал на то, что при наличии оснований для получения прав на землю, на которой предположительно расположена самовольная постройка по основаниям ст. 3.7 и 3.8 упомянутого закона, – в сносе суд откажет. По ее мнению, это весьма актуальное дополнение, которое позволит устранить возможные сомнения при рассмотрении споров.
Антон Алексеев обратил внимание на то, что из текста постановления было исключено важнейшее положение о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для сноса объекта, если не установлены иные признаки самовольной постройки (п. 23 проекта). «Данная формулировка как бы гарантировала в определенных случаях защиту лица, возведшего самовольную постройку, в других случаях недобросовестным лицам способствовала обходу установленных правил возведения строений. Если в первоначальной редакции четко просматривалась попытка сбалансировать частные и публичные интересы при рассмотрении споров о самовольном строительстве, то в финальной версии документа, исключив данную формулировку, ВС РФ демонстрирует более жесткий правоприменительный подход», – прокомментировал эксперт.
Ранее в п. 30 проекта отмечалось, что срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений п. 2, 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ. Данное уточнение сохранено в итоговой редакции документа в п. 32, однако было исключено разъяснение о том, что на случай неисполнения решения о сносе самовольной постройки ответчиком в течение установленного срока суд по ходатайству истца может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с последнего необходимых расходов.
Алексей Коневский обратил внимание на то, что согласно обновленному п. 31 постановления (п. 29 в проекте) суд должен указать на конкретные нарушения, допущенные при возведении самовольной постройки, не определяя при этом перечень строительных работ, требующихся для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. «Скорее всего, это разъяснение будет побуждать истцов по данной категории споров более конкретно определять перечень нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки. Например, указывать на определенную разрешительную документацию, которая не была оформлена на дату возведения, или на то, в противоречие с какими именно строительными нормами и правилами имущество построено», – полагает эксперт.
Из принятой редакции документа также было исключено разъяснение о том, что судебный пристав-исполнитель может предложить взыскателю самостоятельно осуществить снос самовольной постройки по истечении установленного срока, обратившись в суд с ходатайством об изменении порядка исполнения решения суда. Также отсутствует указание на то, что по ходатайству взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя суд может разрешить вопрос об изменении способа и порядка исполнения и возложить обязанность по исполнению на взыскателя – орган местного самоуправления за счет ответчика (должника) с взысканием с последнего необходимых расходов либо в предусмотренных законом случаях – за счет средств федерального бюджета.
В п. 39 проекта было предусмотрено, что каждый из супругов вправе предъявить иск о признании права общей собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества. Пленум оставил данное разъяснение (п. 41 постановления), дополнительно отметив, что при рассмотрении такого спора судом учитываются положения семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества супругов, в частности ст. 33, 34, 37, 40, 42 Семейного кодекса.
По мнению Алексея Коневского, это означает, что ВС РФ отходит от ранее принятой позиции и подтверждает, что супруги вправе определить судьбу указанного права самостоятельно и разделить его по решению суда. «Изменение подхода суда вызвано тем, что самовольная постройка может обладать определенной имущественной ценностью, поэтому ограниченное включение права на ее признание в гражданский оборот можно только приветствовать», – полагает эксперт. Он добавил что постановление в целом имеет направленность на сохранение самовольных построек в тех ситуациях, когда это возможно.
Антон Алексеев отметил, что многие скорректированные формулировки в финальной версии постановления стали более обобщенными, ВС придал им более универсальный правоприменительный смысл.
Анастасия Иванова указала, что Пленум ВС детализировал некоторые положения постановления, раскрыл их более подробно в сравнении с первоначальным вариантом, например п. 10, п. 14, п. 19 и др., а также незначительно дополнил новыми, однако в общем суть положений не изменилась.
