16 апреля Верховный Суд РФ вынес определение по делу об оспаривании арендатором здания в Москве распоряжения столичного департамента городского имущества о согласовании сделки по его продаже сторонней организации.
В 1999 г. общество «Культурно-исторический комплекс “Славянский”» получило в аренду расположенное в центре Москвы здание по соответствующему договору, заключенному со столичным департаментом городского имущества на срок до 10 августа 2048 г. Впоследствии данное здание было закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП «Московское имущество» (впоследствии – ГУП «РЭМ»), а в 2017 г. его продали обществу «СБФ ИнвестГрупп» по результатам открытых торгов.
Арендатор здания оспорил в суде распоряжение департамента о согласовании сделки по продаже недвижимости. При этом заявитель не оспаривал сам факт передачи спорного имущества ГУП «РЭМ» и торги по его продаже. В обоснование своих требований общество утверждало, что спорная недвижимость не была включена в программу приватизации, которая подлежит утверждению в соответствии с Законом г. Москвы о приватизации госимущества.
Арбитражный суд, а затем апелляция с кассацией отказали в удовлетворении вышеуказанного требования. В обоснование своих решений суды отметили, что оспариваемое распоряжение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и не противоречит действующему законодательству. Также суды отметили, что права арендатора недвижимого имущества при смене собственника имущества защищены законом, поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
Со ссылкой на существенные нарушения норм материального права общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого не нашла оснований для ее удовлетворения после изучения обстоятельств дела № А40-206752/2017.
Верховный Суд отметил, что невключение спорного объекта в программу приватизации не свидетельствует о незаконности оспариваемого распоряжения московского департамента городского имущества, который осуществляет полномочия собственника столичной недвижимости. Исходя из действующего порядка объекты нежилого фонда могут передаваться ГУП г. Москвы на праве хозяйственного ведения столичным казенным предприятиям или госучреждениям на праве оперативного управления или же иным пользователям на основе гражданско-правового договора. При этом унитарное предприятие вправе продать принадлежащую ему на праве хозяйственного ведения недвижимость с согласия ее собственника, если это не помешает осуществлению его уставной деятельности.
Высшая судебная инстанция отклонила довод заявителя о наличии у спорного здания статуса особо ценного объекта культурного наследия, не подлежащего отчуждению, в силу его недоказанности. Также Суд отклонил ссылку общества на заниженную стоимость проданного на торгах имущества как не имеющую правового значения. В этой связи Верховный Суд РФ вынес Определение № 05-ЭС19-833, которым оставил в силе судебные акты нижестоящих инстанций.
Юрист Содружества земельных юристов Зинаида Слепцова отметила проигрышную позицию заявителя в рассматриваемом ВС споре: «В случае замены собственника действующий договор аренды не утрачивает свою силу при соблюдении в дальнейшем его условий. Следовательно, Суд сделал безусловно правильный вывод об отсутствии связи между нарушениями прав и законных интересов заявителя и волеизъявлением собственника, выражающимся в осуществлении своего права на реализацию имущества».
По словам эксперта, Закон о приватизации действительно не распространяет свое действие на отношения, связанные с отчуждением недвижимости, находящейся на праве хозяйственного ведения, такая передача регулируется исключительно нормами гражданского законодательства. «Вместе с тем ГК РФ не содержит конкретных норм, регулирующих данные правоотношения, что позволяет государственным органам злоупотреблять своими правами, отчуждая имущество в обход Закона о приватизации», – отметила Зинаида Слепцова, добавив, что Верховный Суд не решил проблему такого злоупотребления.
Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова согласилась с выводами Верховного Суда: «Верной представляется позиция Суда в той части, что оспариваемое распоряжение Департамента о согласовании совершения сделки по продаже нежилого здания само по себе не влечет нарушения прав заявителя как арендатора».
При этом эксперт отметила, что в отдельных случаях передача госимущества в хозяйственное ведение унитарному предприятию с последующим отчуждением его третьим лицам может являться способом уклонения от соблюдения требований приватизационного законодательства. «Эта проблема может быть решена только в том случае, если возможность передачи государственного или муниципального имущества в хозяйственное ведение предприятий будет обусловливаться необходимостью использования такого имущества в целях осуществления деятельности, для которой такое предприятие создавалось (т.е. в рамках их целевой правоспособности)» – заключила адвокат.
