23 октября Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС26-2720 (2) по делу № А21-14563/2019, в котором разъяснено, что Фонд развития территорий, который изменил способ восстановления прав дольщиков на выплату возмещения, вправе включить в реестр требований к застройщику-банкроту требования, приобретенные в связи с этой выплатой.
В ноябре 2019 г. было возбуждено дело о банкротстве застройщика ООО «Ситистрой-Комфорт», уже в следующем месяце в отношении него открылось конкурсное производство. В конце 2020 г. наблюдательный совет публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принял решение о финансировании завершения строительства объектов должника. В начале марта 2021 г. суд удовлетворил заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Калининградской области о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок и проектную документацию.
Далее в третью очередь реестра требований кредиторов должника вошло требование Фонда защиты прав калининградских дольщиков в 5,5 млн руб., составляющее разницу между размером реестровых требований участников строительства и стоимостью прав застройщика на земельный участок с неотделимыми улучшениями. В конце 2023 г. наблюдательным советом Фонда развития территорий по ходатайству губернатора Калининградской области принято решение об изменении способа восстановления прав дольщиков на выплату им возмещения.
В конце сентября 2024 г. произведена процессуальная замена Фонда защиты прав калининградских дольщиков на Фонд развития территорий в размере требований в 5,5 млн руб. Далее Фонд развития территорий обратился к конкурсному управляющему с требованием включить в реестр требований кредиторов должника его требования, приобретенные в результате осуществления выплаты возмещения, на 32,3 млн руб., поскольку в 2024 г. дольщикам выплачено возмещение в 58,7 млн руб., рассчитанное с учетом принятого решения об изменении способа восстановления прав дольщиков.
Поскольку конкурсный управляющий данное заявление отклонил, Фонд обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим по вопросу включения требования в 32,3 млн руб. в реестр требований кредиторов должника. Суд отказал в удовлетворении такого заявления со ссылкой на то, что к моменту выплаты возмещения гражданам в 2024 г. должник уже не имел ни прав на земельный участок, ни обязательств перед участниками строительства, а право на замену в реестре по таким обязательствам Фонд уже реализовал ранее посредством включения суммы в 5,5 млн руб.
Апелляция отменила это определение и обязала конкурсного управляющего отразить в реестре требований кредиторов должника требования Фонда, приобретенные в результате осуществления выплаты возмещения 32,3 млн руб., признав его заявление обоснованным. Тем самым апелляционный суд счел, что при восстановлении прав дольщиков путем выплаты возмещения разница, образовавшаяся в связи с осуществлением такой выплаты, включается в реестр требований кредиторов должника, в том числе и при изменении решения о порядке восстановления прав участников строительства.
В свою очередь кассация отменила постановление апелляции и оставила в силе определение первой инстанции. Суд округа дополнительно указал, что первоначальную компенсацию следовало определять так, как если бы объект недвижимости был продан на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределялись бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, но в размере, не превышающем 50% от размера их требований к застройщику. Кроме того, окружной суд добавил, что выплата возмещения участникам строительства является публично-правовым обязательством Фонда и не может возлагаться на кредиторов должника-застройщика.
Изучив кассационную жалобу Фонда развития территорий, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ заметила, что принципиально неверно утверждение окружного суда о том, что выплата суммы возмещения сверх суммы включенных в реестр требований участников строительства является публично-правовым обязательством Фонда и не может возлагаться на кредиторов должника-застройщика. Она пояснила, что Фонд, в отличие от застройщика, изначально не является стороной договора, заключенного с дольщиком, а потому не может нести финансовое бремя банкротства должника. Кассатор осуществляет выплаты в пользу граждан на условиях возмездности – взамен выплаченных сумм он приобретает соответствующие требования дольщиков к неисправной стороне, изначально не исполнившей договорное обязательство, т.е. к должнику-застройщику, сведения об этом вносятся в реестр конкурсным управляющим.
В рассматриваемом случае, как заметил ВС, размер требований участников строительства изначально учтен в реестре конкурсным управляющим с нарушением п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве: в размер требований не включена сумма убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилья, в виде разницы между определенной на дату введения первой банкротной процедуры стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по ДДУ, или стоимостью переданного застройщику имущества, определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения. Это обстоятельство, в том числе, привело к столь существенной разнице между той суммой требований участников строительства, на которую Фонд защиты прав калининградских дольщиков претендовал изначально при рассмотрении заявления о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок и проектную документацию, и той суммой возмещения, которую в итоге выплатил Фонд развития территорий в результате принятия решения об изменении способа восстановления прав дольщиков.
Как счел Суд, Фонд развития территорий как лицо, не отвечающее за правильность ведения реестра требований дольщиков, не может нести негативные последствия такого нарушения и не лишен возможности требовать его устранения в порядке разрешения разногласий.
Кроме того, указал ВС, ошибочен вывод суда округа как мотив для отказа в требованиях кассатора о том, что первоначальную компенсацию следовало определять так, как если бы объект недвижимости был продан на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределялись бы между всеми залогодержателями, но в размере, не превышающем 50% от размера их требований к застройщику, поскольку такой принцип реконструкции применяется при рассмотрении споров о размере компенсации бывшим залоговым кредиторам застройщика-банкрота, а не о размере подлежащего выплате участникам строительства возмещения.
Согласно ст. 201.15-1 Закона о банкротстве передача иному застройщику имущества должника и его обязательств перед участниками строительства производится на возмездной основе, результатом которой является соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупным размером требований дольщиков, включенных в реестр, с целью разрешения вопроса о наличии оснований для включения требований приобретателя в реестр должника или, напротив, о наличии у приобретателя обязанности перечислить средства в пользу должника.
При принятии Фондом решения именно об изменении способа восстановления прав граждан размер подлежащего выплате возмещения рассчитывается исходя из рыночной стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан. Соответственно, в результате приобретения прав и обязанностей застройщика к Фонду переходит обязанность компенсировать денежные требования дольщиков не только в размере уплаченной по договору с застройщиком суммы, но и в размере реального ущерба, поэтому соответствующие суммы должны учитываться при определении соотношения встречных предоставлений.
Таким образом, как заключил ВС, вопреки утверждению судов первой и кассационной инстанций, то обстоятельство, что права должника на земельный участок и проектную документацию выбыли из конкурсной массы в 2021 г. в результате удовлетворения судом заявления Фонда защиты прав калининградских дольщиков о намерении стать приобретателем таких прав, не лишает Фонд развития территорий, решивший изменить способ восстановления прав участников строительства и выплативший им возмещение, возможности предъявить приобретенные им требования к изначально неисправной стороне, не исполнившей обязательства перед участниками строительства.
При этом, несмотря на правильность выводов апелляции о том, что выплаченное Фондом дольщикам возмещение учитывается при соотношении встречных предоставлений, Верховный Суд не поддержал итоговый вывод об удовлетворении заявления, поскольку для правильного разрешения этого спора и расчета соотношения встречных предоставлений ключевым будет является не только надлежащее определение актуального совокупного размера требований участников строительства, которые Фонд как приобретатель должен исполнить, но и стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, определенная отчетом об оценке по времени его составления приближенным к моменту начала выплат. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул обособленный в первую инстанцию.
Адвокат, партнер юридической компании a.t.Legal Андрей Торянников полагает, что в этом деле Верховный Суд не позволил превратить ошибку при формировании реестра в обоснование для отказа Фонду развития территорий. «Конкурсный управляющий первоначально не учел в требованиях дольщиков реальный ущерб, а впоследствии вместо достройки домов было принято решение выплатить гражданам денежное возмещение. ВС указал, что ни первоначальная ошибка в расчете, ни состоявшаяся передача земельного участка не освобождают застройщика от обязательств и не лишают Фонд права предъявить приобретенные требования. Здесь Суд последовательно развивает позицию, сформулированную еще в Обзоре судебной практики за 2022 г. Фонд выплачивает возмещение за нарушение обязательств, допущенное застройщиком, и приобретает соответствующие требования к нему, включая реальный ущерб дольщиков. При этом ВС обоснованно разграничил два механизма: возмещение участникам строительства и компенсацию бывшим залоговым кредиторам. Применять правила расчета одной компенсации к другой неправильно, поскольку у них разные правовые основания и цели», – заметил он.
Эксперт заметил, что ВС не согласился и с апелляцией, которая фактически признала заявленную Фондом сумму без надлежащей проверки. «При новом рассмотрении необходимо установить действительный размер требований дольщиков и стоимость переданного земельного участка с улучшениями по оценке, максимально приближенной к началу выплат. Только сопоставление этих величин позволит определить окончательный размер требований Фонда. Для практики это принципиально: исправление ошибок в реестре допустимо, но не должно приводить к необоснованному увеличению требований одного кредитора за счет остальных», – счел Андрей Торянников.
Адвокат КА «Сед Лекс» Надежда Белоусова обратила внимание на то, что Верховный Суд отдельно отметил, что итоговая сумма зависит от расчета соотношения встречных предоставлений. Для него нужны актуальная оценка стоимости прав застройщика на земельный участок и точный размер требований участников строительства. «Ранее окружной суд счел, что выплата сверх реестровых требований – это публично-правовое обязательство Фонда, которое нельзя возлагать на кредиторов застройщика. ВС назвал этот вывод принципиально неверным. Фонд не был стороной договоров с дольщиками, он платит возмездно и взамен получает требования к застройщику, которые конкурсный управляющий обязан внести в реестр», – заметила она.
Такая позиция ВС, по мнению эксперта, последовательна: она закрепляет суброгационную природу требований Фонда и согласуется с п. 35 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г. «Она также снимает риск, что Фонд будет “выпадать” из реестра при выплате больше реестровой суммы. Комментируемое определение ВС развивает и уточняет п. 35 Обзора 2022 г. Оно расширяет его на ситуацию позднего изменения способа восстановления прав, когда после передачи участка приобретателю решение меняется на выплату возмещения. Для Фонда это укрепляет позицию при включении требований в реестр, заявителям теперь нужно заранее готовить оценку и расчеты, а судам не стоит подменять этот расчет общими ссылками на публично-правовой характер выплат», – подытожила Надежда Белоусова.
