1 октября Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС26-4036 по делу № А63-11136/2024, в котором разъясняется, что суды должны принимать во внимание при рассмотрении споров об исключении из реестра лицензий сведений об управлении УК того или иного МКД.
На основании лицензии от 12 мая 2021 г. ООО «Континент» имеет право заниматься управлением многоквартирными домами. Решением общего собрания жильцов многоквартирного дома в Невинномысске, оформленным протоколом от 9 ноября 2021 г., «Континент» был выбран УК этого дома. Впоследствии жильцы данного МКД в период с 23 по 31 октября 2023 г. провели общее собрание и приняли решение о расторжении договора управления с «Континентом» и выборе другой УК – ООО «Альта».
3 ноября председатель совета дома уведомил «Континент» о расторжении договора управления, а 4 апреля 2024 г. направил протокол решения общего собрания в адрес Управления Ставропольского края – государственной жилищной инспекции для внесения изменений в реестр лицензий. Рассмотрев указанный протокол, жилищная инспекция 17 апреля издала приказ № 295-ло «О приостановлении рассмотрения заявления ООО “Альта” о внесении изменений в реестр лицензий Ставропольского края» в связи с отсутствием заявления «Континента» о прекращении или расторжении с ним договора управления МКД, о чем уведомила эти общества.
Тогда «Континент» направил в жилищную инспекцию протоколы общих собраний жильцов МКД от 23 марта 2024 г. и от 30 мая 2024 г., из которых следовало, что они выбрали его в качестве УК и решили заключить с ним договоры управления. При этом 23 апреля в жилищную инспекцию поступило ходатайство жильцов МКД о применении ограничительных мер в отношении «Континента», поскольку они не голосовали за заключение договора с этим обществом. Данное заявление было передано жилищной инспекцией в органы внутренних дел. На его основании старший уполномоченный ОЭБ и ПК Отдела МВД России по г. Невинномысску В. инициировал проведение проверки по сообщению КУСП от 16 мая 2024 г. о подделке подписей в протоколах общих собраний жильцов МКД, в рамках которой были изъяты оригиналы всех спорных протоколов.
Жилищная инспекция, изучив все представленные документы, установила, что решение собрания, оформленное протоколом от 31 октября 2023 г., об избрании «Альты» в качестве УК является действительным, а решения собраний, оформленные протоколами, представленными «Континентом», ничтожны, поскольку при проведении этих собраний отсутствовал кворум. В связи с этим она издала приказ от 4 июня 2024 г. № 371-ло, которым внесла изменения в реестр лицензий, исключив сведения об управлении МКД «Континентом» и включив сведения об управлении данным домом «Альтой».
Общество «Континент» оспорило этот приказ судебном порядке. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО «Альта».
Рассмотрев иск, суд пришел к выводу о том, что наличие у органа государственного жилищного надзора полномочий на проведение проверки по вопросам правомерности принятия общим собранием жильцов МКД решения по способу его управления не свидетельствует о наличии у его права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания жильцов без обращения в суд с соответствующим заявлением. Жилищная инспекция могла обратиться в суд с заявлением о признании недействительными спорных решений, принятых общими собраниями жильцов МКД, однако не воспользовалась своим правом, поэтому у нее отсутствовали основания для вынесения оспариваемого решения. Кроме того, при проведении общих собраний, которыми в качестве УК выбран «Континент», с учетом реальной площади всех жилых помещений в этом доме, вопреки доводам жилищной инспекции, имелось наличие необходимого для принятия данного решения кворума.
В ходе судебного разбирательства 14 марта 2025 г. были допрошены четверо собственников квартир в МКД – Е., Н., Ж. и Л., которые пояснили, что общие собрания, которыми в качестве УК выбран «Континент», в действительности не проводились, они свои подписи в бланках голосования по выбору этого общества в качестве УК не ставили. Однако суд посчитал, что голосование этих жильцов не могло повлиять на принятие соответствующих решений, а поэтому признание актов их голосования недействительными не влечет недействительность решений собраний. При этом спорные протоколы общих собраний собственников, договор об управлении, заключенный в соответствии с ними с «Континентом», в судебном порядке оспорены не были. Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции
Изучив кассационную жалобу жилищной инспекции, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что при рассмотрении заявления о внесении изменений в реестр лицензий органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка представленных ему заявления и документов, в том числе проверка решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на отсутствие признаков ничтожности по основаниям, установленным ГК РФ. При выявлении признаков ничтожности решения общего собрания такой орган выносит решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий согласно требованиям Приказа Министерства строительства и ЖКХ России от 25 декабря 2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».
ВС подчеркнул, что толкование положений Порядка № 938/пр, предлагаемое «Континентом» и поддержанное нижестоящими судами, в соответствии с которым орган государственного жилищного надзора, установив наличие признаков ничтожности в представленном ему решении общего собрания, имеет право обратиться в суд с заявлением о признании его ничтожным, но не может принять решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий, противоречит буквальному смыслу изложенных норм права. Кроме того, оно не позволяет обеспечить эффективную и своевременную защиту жильцов МКД от навязывания им недобросовестными УК своих услуг. Соответствующие положения Порядка № 938/пр Решением ВС РФ от 6 мая 2021 г. № АКПИ21-236, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, признаны не противоречащими законодательству РФ.
Таким образом, как пояснил Суд, орган государственного жилищного надзора, получивший заявление о внесении изменений в реестр лицензий, мотивированное принятием общим собранием жильцов МКД соответствующего решения, при выявлении признаков ничтожности данного решения обязан отказать во внесении изменений в реестр лицензий. В свою очередь заинтересованное лицо, полагающее, что решение общего собрания не является ничтожным, вправе оспорить в суде такое решение.
ВС добавил, что в таких спорах суды, устанавливая действительность решения собрания жильцов МКД, оценивают не только те признаки его ничтожности, которые были выявлены органом государственного жилищного надзора, но и иные признаки ничтожности, на которые орган жилищного надзора прямо не указал, но которые следуют из иных представленных в дело доказательств.
В этом деле жилищная инспекция, делая вывод о наличии признаков ничтожности спорных решений жильцов МКД, которыми УК выбран «Континент», исходила из отсутствия кворума при их принятии. Нижестоящие суды, оценивая действительность спорных решений собраний и отклоняя довод жилищной инспекции об отсутствии кворума, ограничились указанием на то, что с учетом реальной площади всех жилых помещений в МКД решения приняты при наличии кворума, а признание недействительными актов голосования четырех жильцов МКД, утверждающих, что они не голосовали за выбор в качестве УК «Континента», не имеет значения для этого дела, поскольку их голосование не могло повлиять на принятие соответствующих решений.
Вместе с тем, заметил ВС, они не учли, что допрошенные в суде Е., указанная в представленном «Континентом» протоколе общего собрания собственников МКД от 23 марта 2024 г. в качестве секретаря общего собрания, Л. – в качестве одного из членов счетной комиссии, Н. – в качестве инициатора и председателя двух общих собраний (23 марта и 30 мая 2024 г.), показали, что в действительности общие собрания, на результаты которых ссылается «Континент», не проводились. При этом МВД России в рамках проверки по факту подделки подписей жильцов в спорных протоколах получило заключение эксперта от 5 августа 2024 г., из которого следует, что определить, выполнены ли подписи в протоколах Н., Е. и Л., невозможно ввиду полной несопоставимости исследуемых подписей. Эти обстоятельства, как и направленное в жилищную инспекцию коллективное обращение жильцов МКД по вопросу фальсификации подписей при проведении общих собраний, в совокупности свидетельствуют не только о том, что Е., Л. и Н. не голосовали за принятие спорных решений, но прежде всего о том, что общие собрания жильцов, оформленные оспариваемыми протоколами, не проводились.
Таким образом, заключил Суд, жилищная инспекция правомерно пришла к выводу о наличии признаков ничтожности решений общих собраний жильцов МКД, оформленных представленными «Континентом» протоколами от 23 марта 2024 г. и от 30 мая 2024 г., и обоснованно исключила из реестра лицензий сведения об этом обществе в качестве УК жилого дома. В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявления общества.
Председатель МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова заметила, что вопрос с массовыми подделками решений общих собраний жильцов МКД, особенно в части смены УК, остается очень острым и до сих пор нет действенного механизма защиты граждан от недобросовестных УК. «Единственный, но малоэффективный способ – это долгие изматывающие процессы о признании решений общих собраний жильцов недействительными, которые могут длиться годами, а за это время недобросовестная УК сможет сфальсифицировать еще не одно собрание. Рассматриваемое определение ВС РФ вносит долгожданную ясность в спор, который шел несколько лет, и закрепляет сторону практики, защищающую собственников от “рейдерских” схем с подделкой протоколов общих собраний жильцов. Так, в 2021–2022 гг. Суд занимал позицию, согласно которой инспекция не вправе самостоятельно устанавливать ничтожность без суда (Определение № 304-ЭС21-29618 от 14 июля по делу № А75-2719/2021). В начале 2024 г. произошел поворот судебной практики по данному вопросу, и в Определении ВС РФ от 8 декабря 2023 г. № 307-ЭС23-16472 разъяснено, что инспекция вправе самостоятельно проверять признаки ничтожности и отказывать во внесении изменений, а суд, в свою очередь, может находить дополнительные признаки ничтожности», – напомнила она.
Эксперт также заметила: письмо Минстроя России от 11 августа 2026 г. № 49601-ДН/04 по-прежнему указывает, что «орган государственного жилищного надзора не может самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания». «Однако ВС в анализируемом определении прямо противопоставляет свою позицию этому подходу, ссылаясь на то, что Порядок № 938/пр был проверен на соответствие закону Решением ВС РФ от 6 мая 2021 г. № АКПИ21-236. Порядок прямо предусматривает обязанность жилищной инспекции проверять решение собрания на признаки ничтожности и отказывать при их выявлении – это не противоречит закону. Бремя оспаривания перенесено на УК: именно она должна обращаться в суд с жалобой на отказ инспекции, а не инспекция с иском о признании решения собрания жильцов недействительным. При этом суд не связан основаниями, указанными инспекцией, и может выявить иные признаки ничтожности по своей инициативе. Совокупность доказательств фиктивности собрания (показания ключевых участников протокола, экспертное заключение, коллективные обращения) является достаточной для вывода о ничтожности – даже если формальный пересчет кворума показывает его наличие», – пояснила Ольга Власова.
Она добавила, что для УК это означает необходимость реального, а не формального проведения собраний и аккуратного документирования волеизъявления собственников. «Хотелось бы также особо отметить активную позицию ставропольской жилищной инспекции, которая, обнаружив признаки подделки решения общих собраний жильцов, незамедлительно передала заявление собственников в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела и оперативно внесла соответствующие изменения в реестр лицензий УК. В Москве и Московской области приходится сталкиваться с обратным, когда жильцы, представив в инспекцию легальный протокол общего собрания, годами не могут добиться внесения в реестр лицензий сведений о замене УК, а вот недобросовестные УК с сомнительными протоколами общих собраний жильцов, которые жильцы оспаривают и заявляют о том, что такое собрание никогда не проводилось, оперативно вносят недостоверные сведения в реестр лицензий. Надеюсь, разъяснения Верховного Суда помогут в корне изменить эту порочную практику, так что значение его для защиты прав собственников помещений в МКД трудно переоценить», – заключила Ольга Власова.
Адвокат КА «Домбровицкий и партнеры» Анастасия Колесникова заметила: в этом деле ВС РФ вновь вернулся к вопросу о том, вправе ли орган государственного жилищного надзора устанавливать ничтожность решений общего собрания жильцов самостоятельно или обязательно должен обратиться в суд с соответствующим иском. «Ранее позиция ВС РФ была такова: у жилищной инспекции есть полномочия на проведение проверки по вопросам правомерности принятия решений общего собрания жильцов МКД. Однако наличие таких полномочий не означает, что инспекция может самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний жильцов МКД без обращения в суд или имеет неограниченный срок оспаривания решений ОСС в суде (напр., Определение ВС РФ от 6 июля 2021 г. № 301-ЭС21-2180; Определение ВС РФ от 14 июля 2022 г. № 304-ЭС21-29618). Именно этими позициями руководствовались три судебные инстанции, принимая решение в пользу УК, которая оспаривала отказ жилищной инспекции об исключении последней из реестра лицензий в рассматриваемом деле. Отказ жилищной инспекции был основан на том, что она установила признаки ничтожности решения общего собрания жильцов МКД о выборе новой УК», – отметила она.
Как заметила эксперт, если ранее ВС указывал на то, что с требованием о недействительности должна обратиться жилищная инспекция в установленный для оспаривания решений срок, то в вынесенном судебном акте Суд счел: именно заинтересованное лицо, полагающее, что решения общего собрания не являются ничтожными, вправе обратиться в суд с заявлением о признании решения инспекции незаконным. «В рамках рассмотрения такого спора суды, устанавливая действительность решений общего собрания жильцов, должны оценивать не только те признаки их ничтожности, которые были выявлены жилищной инспекцией, но и иные признаки ничтожности, которые следуют из иных представленных в дело доказательств. Достаточно часто “рейдерский захват” управления домами недобросовестной УК происходит путем подделки бланков голосования, поэтому обращение в инспекцию – это еще один инструмент для того, чтобы помешать такому захвату, но не основной», – полагает Анастасия Колесникова.
Она добавила, что жильцам важно занимать активную позицию для защиты своих прав: «Воспользоваться можно следующими инструментами: подготовить коллективные заявления собственников в надзорные органы о том, что собрание жильцов не проводилось, собрать группу собственников, которые готовы подписать и подать иск, уведомить заинтересованных граждан о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании результатов общего собрания жильцов, о возможности присоединиться к такому иску, обратиться в суд в установленные сроки. В таких делах именно активная позиция жильцов нередко играет решающую роль».
