Верховный Суд РФ опубликовал Кассационное определение от 22 июля по делу № 44-КАД26-4-К7, в котором напомнил порядок предоставления участков собственникам недвижимости, расположенных на такой земле, без проведения торгов.
Наталья Журавлёва является собственником жилого дома площадью в 71,7 кв. м, построенного в 2025 г. в границах земельного участка площадью 4761 кв. м с видом разрешенного использования «отдельно стоящие одноквартирные жилые дома этажностью не выше трех этажей с приусадебными участками», арендуемого ею до середины октября 2042 г. на основе заключенного по результатам аукциона договора аренды земельных участков от 14 октября 2022 г.
В июле 2025 г. комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края (далее – Комитет имущественных отношений) отказал Наталье Журавлёвой в предоставлении в собственность без проведения торгов указанного участка со ссылкой на подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку его площадь несоразмерна площади жилого дома, а необходимость получения участка запрашиваемой площади документально не подтверждена.
Наталья Журавлёва обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений от 11 июля 2025 г. об отказе в предоставлении участка в собственность без проведения торгов, а также об обязании ответчика подготовить, подписать проект ДКП участка и направить его административному истцу.
Суд удовлетворил иск, апелляция поддержала данное решение. Тем самым обе инстанции сочли, что собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение в собственность без проведения торгов участка, на котором расположен этот объект. Суды также не усмотрели оснований для отказа в предоставлении земли в собственность, перечисленных в ст. 39 ЗК, как и необходимости предоставления документов, обосновывающих соразмерность площади испрашиваемого участка площади расположенного на нем жилого дома.
Однако кассация отменила решения нижестоящих инстанций и вернула дело на новое рассмотрение в апелляционный суд со ссылкой на то, что соответствие размера испрашиваемого участка предельным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для территориальной зоны Ж-1 (от 600 до 10 000 кв. м), а также наличие схемы планировочной организации участка не свидетельствуют о том, что для эксплуатации небольшого жилого дома необходим крупный участок. При этом бремя доказывания такой необходимости возложено на лицо, претендующее на выкуп земли. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства реализации схемы планировочной организации участка, составленной в августе 2025 г.
На повторном круге рассмотрения дела апелляция отказала в удовлетворении исковых требований. Тем самым она сочла, что заявителем при выкупе участка под эксплуатацию дома, расположенного на нем, не соблюдена соразмерность площади дома площади участка, необходимого для его эксплуатации, и не доказан факт необходимости предоставления земли именно в таком размере.
Изучив кассационную жалобу Натальи Журавлёвой, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда напомнила, что согласно подп. 6 п. 2 ст. 39 ЗК без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39 Кодекса. Исходя из п. 1 ст. 39.20 ЗК, если иное не установлено этой статьей или другим НПА, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, административный истец построила на спорном участке жилой дом общей площадью 71,7 кв. м, госрегистрация права собственности на который произведена в июне 2025 г. и не отменена в законном порядке. Требования ст. 39.20 ЗК указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность участка наличие расположенной на нем и принадлежащей на праве собственности гражданину недвижимости. Иных условий эта норма не содержит. Правилами землепользования и застройки Юговского сельского поселения Пермского края предельный (максимальный) размер участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и ИЖС, находящихся в территориальной зоне Ж-1 (зоне застройки индивидуальными жилыми домами), составляет 10 тыс. кв. м; минимальная площадь участка в территориальной зоне Ж-1 – 600 кв. м; максимальный процент застройки участка – 40%; минимальный процент застройки не установлен.
В данном случае, как пояснил ВС, площадь участка (4761 кв. м), испрашиваемого заявителем кассационной жалобы в собственность, не превышает установленный максимальный размер (10 тыс. кв. м). На этом участке административным истцом возведен жилой дом, поставленный на кадастровый учет, т.е. целевое использование испрашиваемого участка соблюдено, параметры разрешенного строительства в части соблюдения максимального (минимального) процента застройки не нарушены. Кроме того, на предоставленном в аренду участке помимо жилого дома имеются хозпостройки, зоны отдыха и посадок, обработанная земля для возделывания огородных культур, инженерно-технические сети, автономный источник воды для водоснабжения дома, система отведения стоков и жидких бытовых отходов (ЖБО), что не оспаривается административным ответчиком.
В связи с этим, резюмировал Верховный Суд, правовые основания для признания решения Комитета имущественных отношений законным отсутствовали; у административного истца имеется исключительное право на приобретение участка в собственность в рамках подп. 1 ст. 39.20 ЗК. Таким образом, ВС отменил обжалуемые судебные акты, оставив в силе решение первой инстанции и апелляционное определение, вынесенное на первом круге рассмотрения дела.
Генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев в комментарии «АГ» отметил, что в спорах о выкупе без проведения торгов участков, находящихся в аренде у лиц, которым принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на таких участках, практически всегда возникает вопрос соразмерности площади испрашиваемого в собственность участка по отношению к объекту недвижимости, расположенного на нем. «В рамках такой категории споров решающее значение имеют площадь строения и его функциональное значение, наличие вспомогательных объектов (построек) и коммуникаций, количество лиц, проживающих или использующих данное строение, наличие подъездов для транспорта к нему и парковки, а также другие характеристики исходя из его конструктивных и эксплуатационных особенностей. Такой правоприменительный подход сформировался давно. В большинстве случаев площадь испрашиваемого в собственность участка, необходимая для использования строения, обосновывается на основании экспертного заключения. В рассмотренном деле Верховный Суд обоснованно отменил обжалуемые решения», – заключил эксперт.
По мнению адвоката LEbEdEV & barristers Антона Лебедева, в этом деле ВС пресек опасную тенденцию, когда суды нижестоящих инстанций и госорганы пытаются «дописывать закон» за законодателя. «Суды нижестоящих инстанций начали “изобретать нормы права”, предъявляя к гражданину требования, которые отсутствуют в законе, фактически переложив на заявителя бремя доказывания “нуждаемости” в земельном участке. Однако ст. 39.20 ЗК установлено единственное условие для реализации исключительного права на выкуп земли – наличие на участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности. Дополнительных требований доказательства “соразмерности” или “необходимости” эта норма не содержит, на что указал Верховный Суд. В данном деле Комитет имущественных отношений изначально отказал гражданке на основе надуманного, на мой взгляд, требования о несоразмерности площади участка площади дома; суды апелляционной и кассационной инстанций такую позицию поддержали. К счастью, ВС пресек эту практику, указав, что толкование закона должно быть строгим, а не расширительным в ущерб правам граждан. При этом Верховный Суд отдельно отметил, что площадь участка, испрашиваемого заявителем кассационной жалобы, не превышала установленных Правилами землепользования и застройки предельных размеров. Таким образом, позиция ВС дает ясный сигнал: выкуп земли под объектами недвижимости – это безусловное право, а не усмотрение уполномоченных органов или судов», – подчеркнул он.
