Право на зачет

ПРАВО НА ЗАЧЕТ

Суд разрешил зачесть затраты на реставрацию и сохранение объекта культурного наследия в счет арендной платы

История дела по иску ООО «Магазин Купцов Елисеевых» к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга интересна тем, что по зачету ремонтных работ и производству иных неотделимых улучшений памятника федерального значения в счет арендной платы практически отсутствует судебная практика. Этот случай выявил определенные правовые пробелы в законодательстве Северной столицы.

В Санкт-Петербурге порядок и условия возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, в том числе объекта, относящегося к памятникам федерального значения, определены в Законе от 14 июля 2004 г. № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Закон № 387-58) и Положении о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, утвержденном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15 мая 2007 г. № 499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Положение).

В соответствии с указанными актами зачет ремонтных работ в счет аренды возможен только при условии получения согласия межведомственной комиссии по распоряжению объектами недвижимости на зачет и при условии согласования смет ремонтных работ с уполномоченным органом. Однако зачету подлежат лишь те виды ремонтных работ, перечень которых прямо установлен в Положении. При этом если в отношении обычных объектов ремонтные работы ограничены только капитальными конструкциями и не могут быть предназначены исключительно для нужд арендатора, то в отношении объектов культурного наследия в Положении говорится о работах по сохранению объекта, что в терминологии Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73) включает в себя все виды работ в отношении памятника (как реставрацию, так и приспособление).

Поскольку в данной области отсутствует сложившаяся судебная практика, уникальным в своем роде является дело по иску ООО «Магазин Купцов Елисеевых» (далее – Общество) к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга¹.

В соответствии с условиями заключенного с Комитетом договора аренды Общество выполнило ряд работ по сохранению Елисеевского магазина на общую сумму более 115 млн руб., в том числе работы по реставрации архитектурно-художественных элементов и по приспособлению объекта для современного использования.

Первоначально Общество обратилось в Управление Министерства культуры России по Северо-Западному федеральному округу за согласованием проектно-сметной и подрядной документации на выполнение указанных выше работ, однако получило отказ, который позднее был признан арбитражными судами первой и апелляционной инстанций² незаконным. Во исполнение судебного решения Управление согласовало подлежащую возмещению сумму затрат.

Поскольку, несмотря на наличие всех предусмотренных законодательством согласований, Комитет отказался произвести зачет стоимости работ по сохранению объекта в счет арендной платы, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании произвести зачет стоимости работ по сохранению объекта культурного наследия «Главный корпус торгового дома “Братья Елисеевы”» в счет арендной платы по договору аренды.

Основной довод, который Комитет приводил в обоснование своей позиции, заключался в том, что формально Обществом не был соблюден порядок зачета, так как работы были выполнены до получения согласия межведомственной комиссии на зачет.

Комитет ссылался на нарушение порядка предварительного согласования стоимости подлежащих выполнению работ, неправильно толкуя договор аренды и нормы закона. Арендатор, выполнивший работы по сохранению объекта культурного наследия, имеет право на уменьшение арендной платы на сумму произведенных затрат вне зависимости от времени получения соответствующих согласований.

Пункт договора аренды, на который ошибочно ссылался Комитет, не предусматривает согласование с арендодателем работ по сохранению объекта, отношения по выполнению таких работ регулируются законодательством об охране объектов культурного наследия. Согласно п. 2 ст. 14 Закона № 73-ФЗ физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

Другими словами, федеральный законодатель отнес на усмотрение сторон договора аренды только порядок предоставления компенсации и ее размер, а не порядок согласования возможности проведения работ. Получение лицом, выполнившим работы по сохранению объекта культурного наследия, права на зачет не ставится указанным законом в зависимость от предварительного согласования стоимости работ или предварительного согласия арендодателя на выполнение работ.

Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ,
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры»

Мария ОБОЛЕНСКАЯ,
помощник юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры»

Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 9 за 2015 г.

---

¹ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 марта 2015 г. по делу № А56-15653/2014.
² Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2013 г. по делу № А56-53414/2012.