страсти по земле

СТРАСТИ ПО ЗЕМЛЕ

Грамотно оформленные правоустанавливающие документы на землю – защита от мошенников

В последнее время в Московской и близлежащих областях мошенничество с землей прибрело характер эпидемии. В связи с изменениями в Земельный кодекс РФ, последовавшими в 2011 г., в соответствии с которыми земельный участок – это «поверхность земли, границы которой определены федеральным законом», очень многие граждане – добросовестные приобретатели земли рискуют остаться ни с чем, становясь жертвами собственной неосмотрительности. Авторы анализируют данную проблему на примере случаев из собственной судебной практики.

Некий гражданин Ф. в 2002 г. приобрел участок земли в Истринском районе Московской области. Ф. надлежащим образом оформил все документы на свою землю, а в 2009 г. –  межевой план и на его основании – кадастровый паспорт. Он заботливо огородил родной участок забором и уехал по делам, надеясь в лучшие времена воздвигнуть здесь дом с мансардой.

Тем временем некая М., риелтор по роду деятельности (и мошенница по наклонностям), решила за бесценок прикупить себе земельку в элитном районе Подмосковья. Она обратилась к бывшему главе администрации сельского поселения, и тот (конечно же, абсолютно безвозмездно) выписал ей задним числом Свидетельство о праве собственности на землю на участок земли, скажем, за № 80. Со Свидетельством старого образца дама обратилась в Регистрационную палату г. Истры и получила Свидетельство о праве собственности на земельный участок нового образца. И все бы ничего, если бы земельный участок за № 80 не оказался той самой землей, приобретенной со всеми соблюдениями закона временно отсутствующим гражданином Ф.

Увидев чужой забор на участке № 80, гражданка М. сначала удивилась, а потом смекнула, что участок уже кому-то принадлежит, и поскольку была не кем-нибудь, а «бизнес-вумен», быстро сориентировалась и решила, имея на руках все необходимые документы, сделать гешефт – оперативно продать чужой участок № 80 как свой собственный, благо кроме забора на участке ничего не стояло и никого не было. И можно только представить, каково же было удивление законопослушного гражданина Ф., когда, заехав на свой участок, он вдруг обнаружил на заборе объявление о его продаже и номер телефона для потенциальных покупателей земли.

Случай второй. Ивановская область. Деревня Климово. Ранней весной 2009 г. гражданин С. решил приобрести земельный участок размером 22 сотки, что он и сделал, оформив договор купли-продажи с неким гражданином Е., собственником участка. Все необходимые документы – межевой план с определением границ земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка – Е. передал покупателю при совершении сделки. И точно так же, как в первом случае, счастливый обладатель участка вынужден был на какое-то время уехать по семейным обстоятельствам, не помышляя о том, что у него могут возникнуть какие-либо проблемы. Когда спустя некоторое время гражданин С. вернулся, чтобы построить на участке дом, на его земле сажал картошку какой-то старичок…

Но вернемся к нашему первому герою, которого мы оставили стоящим у забора. Возмущенный гражданин Ф. звонит по телефонному номеру, указанному в объявлении, висящем на заборе. Трубку снимает риелтор М. и предлагает Ф. купить его же собственный участок, на что тот отвечает не совсем парламентской фразой. А через пару месяцев (в начале 2010 г.) гражданин Ф. получил иск из суда, в котором риелтор М. просила суд признать его сделку купли-продажи недействительной и истребовать «ее участок» из чужого незаконного владения.

Схожая ситуация (с небольшими нюансами) возникла и у персонажа из Ивановской области. Спустя пару лет, в 2013 г., уже после того, как гражданин С. (вежливо попросив дедушку, который оказался дальним родственником нового претендента на участок, исчезнуть) поставил на участке забор и построил двухэтажный дом, он также получил «письмо счастья» в виде иска из Ивановского районного суда от некого господина Л. и также об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При этом Л. утверждал в своем иске, что еще в далеком 1993 г. он получил от главы администрации сельского поселения (разумеется, также безвозмездно) земельный участок площадью 15 соток. И якобы этот земельный участок расположился прямо на землях, купленных гражданином С.

Когда суды стали разбираться в сложившихся ситуациях, они резонно потребовали у истцов и у ответчиков полный комплект правоустанавливающих документов на землю, который включал в себя:
1) первичное Свидетельство о праве собственности на землю, которым земля выделялась в далеких 90-х годах истцам;
2) договор купли-продажи земли ответчиками;
3) у истцов и у ответчиков – межевые планы и кадастровые паспорта на спорные земельные участки;
4) свидетельства о праве собственности нового образца.

Вадим МАЛИКОВ,
адвокат АП Московской области
 
Светлана ДОБРОВОЛЬСКАЯ,
адвокат АП Московской области, к.ю.н.

Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 9 за 2015 г.