Дом у воды: что важно учитывать

Дом у воды – мечта многих. Однако вся романтика жизни на берегу реки, озера, моря или иного водного объекта вмиг может прекратиться, если требования земельного и водного законодательства при строительстве такого объекта недвижимости не были учтены.

Согласно ст. 6 Водного кодекса РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы таких водных объектов составляет 20 м. Граждане вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для любительского рыболовства и причаливания плавучих средств. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом, а также участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Согласно определениям Конституционного Суда РФ от 30 июня 2020 г. № 1502-О; от 29 мая 2018 г. № 1203-О; от 28 июня 2018 г. № 1540-О и от 20 декабря 2018 г. № 3222-О ч. 6 ст. 6 Водного кодекса направлена на сохранение природы и окружающей среды, обеспечение свободного доступа граждан к водным объектам с учетом их особого публичного предназначения, а также справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц.

В силу ст. 8.12.1 КоАП РФ несоблюдение условия обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе влечет административный штраф в размере от 200 тыс. до 300 тыс. руб. (для юрлиц) или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Самовольное занятие береговой линии может повлечь предъявление со стороны органов публичной власти исков:

• об обязании освободить самовольно занятую часть земельного участка и обеспечить в пределах участка свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11 июля 2022 г. по делу № 88-12424/2022, 2-1829/2021);
• о признании права собственности на часть земельного участка отсутствующим (постановление АС Поволжского округа от 8 июля 2021 г. № Ф06-4236/2021 по делу № А55-19595/2019);
• о признании недействительным договора купли-продажи участка в части или полностью и применении последствий его недействительности (постановления АС Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. № Ф06-24356/2017 по делу № А55-28542/2015; Второго арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2011 г. по делу № А31-1526/2011).

Единый подход в судебной практике оспаривания прав и сделок в отношении земельных участков, в границы которых входит береговая линия, совершенных после установления запрета на приватизацию таких участков (3 июня 2006 г.) между частными лицами – т.е. не в порядке приватизации – отсутствует. Нередко суды отказывают в удовлетворении иска о признании прав собственников земельных участков отсутствующим на том основании, что закон обратной силы не имеет¹. В решении Кирсановского районного суда Тамбовской области от 5 декабря 2024 г. по делу № 2-543/2024 применен аналогичный подход.

Так можно ли подарить дом у воды? Безусловно. А допустимо ли помимо дома подарить, например, пруд или озеро?

По общему правилу, закрепленному в ст. 8 Водного кодекса, все водные объекты на территории РФ находятся в федеральной собственности. Часть 2 ст. 8 Кодекса допускает возможность нахождения пруда, обводненного карьера, расположенного в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому или юридическому лицу, соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического или юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

Так, АС Восточно-Сибирского округа отменил решения нижестоящих инстанций и указал, что землями водного фонда являются только земли в границах береговой линии водного объекта, а не в пределах береговой полосы². Факт расположения земельного участка в пределах береговой полосы или водоохранной зоны не является критерием разграничения государственной собственности на землю.

Несмотря на неоднозначность правоприменения по данному вопросу, его анализ показывает, что судебная практика, в которой иски природоохранных прокуроров удовлетворяются, а земельные участки изымаются в собственность государства, превалирует. Так, Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2025 г. № 4-КГПР25-48-К1 удовлетворены требования природоохранного прокурора в части изъятия земельных участков, поскольку в их границы включены части береговой полосы Клязьминского водохранилища.

В своей юридической практике мне доводилось сталкиваться с ситуациями, когда в отношении земельных участков, заложенных в пользу банка, предъявлялись иски в связи с расположением участка в границах береговой полосы. В случае удовлетворения таких исков банк утрачивал (полностью либо частично) свое обеспечение в виде залога недвижимого имущества (земельного участка).

Резюмируя, отмечу, что до приобретения в собственность или в дар объекта недвижимости, расположенного на побережье водного объекта, следует проверить информацию об имеющихся ограничениях использования земельного участка, на котором этот объект расположен. Сведения о том, что участок располагается в пределах береговой полосы, содержатся в выписке из ЕГРН, Роскадастре и Росреестре, а также в Градостроительном плане земельного участка. Если участок, на котором располагается объект недвижимости либо планируется новое строительство, находится в пределах береговой полосы, целесообразно произвести межевание участка с постановкой на государственный кадастровый учет с учетом установленных границ береговой линии.

Также следует отметить, что в настоящее время в Госдуме РФ в первом чтении принят законопроект № 1058240-8 об уточнении механизма вовлечения в оборот федеральных земель и земель в границах береговой полосы водного объекта. В Пояснительной записке к законопроекту говорится о необходимости совершенствования порядка применения норм Земельного кодекса РФ и в случае предоставления в аренду земельных участков, не являющихся землями водного фонда, на которых расположены водные объекты общего пользования или береговые полосы объектов водного фонда, на торгах.