Правовая природа соглашения о создании мест приложения труда

Правовое регулирование вопросов, связанных с реализацией инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда¹ (далее – МПТ), осуществляется на основе Постановления Правительства г. Москвы от 31 декабря 2019 г. № 1874-ПП «О мерах по реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда на территории города Москвы» (далее – Постановление № 1874-ПП), которым утвержден Порядок присвоения, подтверждения и прекращения статуса инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда на территории г. Москвы (далее – Порядок). В Порядке описаны этапы прохождения проекта застройщика с целью присвоения ему статуса инвестиционного, при успешном прохождении подписывается соглашение с городом.

С 2020 г. в программе стимулирования создания мест приложения труда участвуют ряд крупных застройщиков. По данным инвестиционного портала столицы, на сегодняшний день подписаны 37 соглашений, введены в эксплуатацию 83 объекта МПТ. В качестве МПТ могут выступать промышленные, общественно-деловые, социальные и культурные объекты.

Как следует из Постановления № 1874-ПП, присвоение статуса инвестиционного проекта и заключение соглашения влекут предоставление инвестору (инвесторам) льготы по арендной плате и (или) по плате за изменение вида разрешенного использования земельного участка и осуществляются при условии выполнения инвестором (инвесторами) и привлекаемыми лицами (в случае их привлечения) обязательств по созданию одного или нескольких мест приложения труда и госрегистрации прав на них в установленном порядке (п. 5.2).

Рассмотрим правовую природу таких соглашений и нормы права, используемые при квалификации правоотношений, возникающих между участниками соглашений.

Наименование постановления, а также определение понятия «соглашение», которое в нем приводится, указывают на инвестиционный характер такого соглашения. Следовательно, оно представляет собой один из видов инвестиционного контракта². Примечательно, что правовая дефиниция термина «инвестиционный договор», как и понятий «инвестиционная деятельность», «инвестиции», «инвестор», отсутствует; «инвестиционная сделка» – сугубо экономическое понятие³.

При рассмотрении споров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, на протяжении длительного времени суды обращались к нормам Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (в ред. от 25 декабря 2023 г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и толковали их с точки зрения наделения инвесторов правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество⁴. Однако Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (п. 4) (далее – Постановление Пленума ВАС № 54) опроверг такой подход и пояснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд») и 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Для понимания правовой сущности Соглашения о создании мест приложения труда (далее – Соглашение) важно помнить, что одной из сторон таких обязательственных отношений является публично-правовое образование (г. Москва), которое участвует в правоотношениях с частными лицами (инвесторы и привлекаемые лица) через уполномоченный орган государственной власти (правительство г. Москвы)⁵.

Контрагенты публичной стороны – частные инвесторы и привлекаемые лица (в случае их привлечения) – являются группой лиц в понимании ст. 9 Закона о защите конкуренции. Состав акционеров (участников) хозяйственных обществ всех инвесторов и привлекаемых лиц, участвующих в реализации проекта, должен совпадать не менее чем на 51% – это одно из основных требований Порядка и заключаемого в соответствии с ним Соглашения⁶.

Правительство вправе требовать возведения в срок недвижимого имущества (МПТ), а инвестор (инвесторы) и привлекаемые лица (в случае их привлечения) имеют соответствующую этому праву солидарную обязанность – в том числе осуществить суммарный объем инвестиций в создание МПТ в соответствии с графиком осуществления инвестиций и представить документы, подтверждающие регистрацию права собственности на создаваемое МПТ⁷.

Реализация застройщиком строительства МПТ – своего рода вклад в развитие города.

Можно ли расценивать такой вклад как неосновательное обогащение в пользу города, а Соглашение признать договором дарения?

При исследовании данного вопроса следует обратить внимание на специфику инвестиционных договоров, заключаемых с участием публичных образований. Исходя из сообщений официальных лиц г. Москвы соглашения о реализации инвестиционных проектов по созданию МПТ заключаются правительством города в целях обеспечения публичных интересов, а именно снижения дефицита рабочих мест и сокращения маятниковой миграции. При этом отсрочки и льготы по соглашениям о реализации инвестиционных проектов по созданию МПТ носят характер финансовой поддержки лиц, строящих МПТ.

Примечательно, что участки под застройку жилья и мест приложения труда могут находиться в разных районах города.

Принятие правительством Москвы распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, а также предоставления преференций инвесторам в рамках постановления поставлено в зависимость от исполнения инвесторами и привлекаемыми ими лицами их обязанностей.

Таким образом, вытекающие из Постановления № 1874-ПП и определенные в Соглашении обязанности правительства Москвы являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением правительством властно-распорядительных функций.

Данный вывод подтверждается многочисленной, устойчиво сложившейся судебной практикой. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 5 февраля 2013 г. № 12444/12 по делу № А32-24023/2011 указано, что «…соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т. п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками». Там же отмечается, что условия инвестиционных контрактов об участии хозяйствующих субъектов в денежной или натуральной форме в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры муниципальных образований без встречного гражданско-правового предоставления со стороны последних не противоречат гражданскому законодательству и не являются основанием для признания таких контрактов недействительными.

В другом решении ВАС также подтверждено: «…градостроительное законодательство прямо предусматривает возможность исполнения публично-правовым образованием в рамках договора с частным лицом обязанностей публично-правового характера, входящих в его компетенцию, для координации осуществления публично-правовых полномочий муниципалитета и деятельности частного лица в целях осуществления нового строительства»⁸.

Кроме того, из Постановления Президиума ВАС от 11 октября 2011 г. № 5495/11 следует, что договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат законодательству, так как в соответствии со ст. 421 ГК стороны свободны в заключении договоров, т.е. в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.

Среди особенностей соглашений о создании МПТ важно выделить солидарную обязанность инвестора (инвесторов) и привлекаемых лиц (в случае их привлечения) в части госрегистрации прав на созданный МПТ⁹. Так, земельный участок, на котором планируется создание МПТ, также должен принадлежать на праве собственности или ином праве инвестору (инвесторам) или привлекаемым лицам (в случае их привлечения)¹⁰. Следовательно, право собственности на объект МПТ возникает у лиц, инвестировавших в создание МПТ; им же принадлежит и участок, на котором строится соответствующий объект.

При создании МПТ предусмотрена возможность привлечения кредитных средств для финансирования инвестиционного проекта¹¹. Таким образом, кредитные организации также могут стать инвесторами по таким проектам и – по логике такого финансирования – участок, на котором будет реализовываться проект, равно как и МПТ, который будет создан в будущем, – передаются в залог банку и на них в случае неисполнения заемщиком (застройщиком/привлекаемым лицом) его обязанностей может быть обращено взыскание.

Учитывая изложенное, Соглашение может быть квалифицировано как публично-правовой договор.

В заключение отмечу, что судебная практика по спорам, возникающим из заключенных в рамках инвестиционного проекта соглашений о создании МПТ, еще не сформирована, потому вопрос о квалификации подобных соглашений остается открытым.