Гражданин В., построив таунхаус для своих детей, решил продать его, так как один из сыновей собрался переезжать в другой регион. Покупатели нашлись быстро, осмотрели дом с привлечением третьего лица (предположительно эксперта), совершили сделку. При этом стороны не составили акт, отражающий состояние дома, а просто указали в договоре, что покупатели претензий к качеству не имеют.
Позднее в адрес продавца поступила досудебная претензия со ссылкой на ст. 18 Закона о защите прав потребителей с требованием оплатить расходы на устранение скрытых недостатков объекта недвижимости, размер которых составил около 20% от суммы договора. Покупатели посчитали, что продавец, совершивший сделку как физлицо, но имеющий статус ИП, должен нести ответственность по Закону о защите прав потребителей.
В исковом заявлении покупатели, ссылаясь на Закон о защите прав потребителей, изменили требования и просили суд уменьшить покупную стоимость объекта недвижимости в связи с обнаружением скрытых дефектов, а также взыскать с продавца неустойку и штраф. Представляя интересы продавца, я заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, которое было удовлетворено. Экспертизой (которая исходила из того, что продавец является застройщиком) было установлено, что в объекте недвижимости имеются недостатки, выражающиеся в несоответствии СП, СНиП и ГОСТам, явные и устранимые.
В рамках судебного разбирательства мне удалось доказать, что на правоотношения сторон в рамках заключенного договора купли-продажи не распространяются положения Закона о защите прав потребителей, так как продавец заключил договор в качестве физического лица, а его основной вид предпринимательской деятельности – розничная торговля пищевыми продуктами и напитками. Несмотря на то что недостатки являются явными и носят производственный характер – то есть возникли до момента продажи дома, суд взыскал с продавца стоимость устранения выявленных недостатков в размере, установленном судебной экспертизой1.
Суд руководствовался той логикой, что предметом иска является волеизъявление покупателей о выборе одного из способов защиты, предусмотренных ст. 475 ГК, и указал, что в силу положений ст. 476 Кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они появились до момента передачи товара или по иным причинам, возникшим до момента передачи.
В решении также указывалось, что, обращаясь в суд с иском, покупатели ссылались на то, что в процессе эксплуатации жилого дома были выявлены существенные недостатки в устройстве гидроизоляции крыши и ее конструкции, дверей, окон, железобетонных перекрытий, занижена прочность стяжки пола, допущены отклонения оштукатуренных стен более 10 мм на всю высоту, нарушен эстетический вид облицовочной кладки, входная дверь имеет отклонения по вертикали, отсутствует система вытяжки в санузлах.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что жилой дом не соответствует требованиям к качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются; недостатки выявлены покупателями в момент эксплуатации объекта недвижимости, но возникли при его строительстве, а у покупателей не было объективной возможности выявить эти недостатки до заключения договора.
На решение суда была подана апелляционная жалоба. В ней я сослался на ст. 469 ГК, указав, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Учитывая, что продавец не является застройщиком, к нему не применяются «специальные положения» законов об участии в долевом строительстве (ст. 7), о защите прав потребителей (ст. 7 и 10) и о техническом регулировании, а также СНиП 2.03.13-88 и другие.
Таким образом, для правильного рассмотрения дела правовой статус продавца имеет ключевое значение. Если продавец является застройщиком, он не просто должен продать объект недвижимости, отвечающий условиям договора, но и гарантировать его соответствие требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Однако такие требования не распространяются на продавцов-физлиц; их обязанность – передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, а если в договоре отсутствуют условия о качестве, – то товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В связи с тем что судом фактически не установлена непригодность товара для обычных целей использования, я ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы и предложил поставить перед экспертом вопрос о пригодности дома для использования в качестве жилища. Ходатайство было удовлетворено.
Эксперт, отвечая на поставленный вопрос, установил, что жилой дом пригоден для использования в качестве жилища. Однако, несмотря на это, апелляционный суд подтвердил правомерность взыскания стоимости устранения выявленных недостатков.
По моему мнению, вынесенные судебные акты не только являются незаконными и необоснованными, но, имея преюдициальное значение, способны повлечь ошибочные решения судов в регионе по спорам о качестве объектов недвижимости, продаваемых физлицами. В ближайшее время будет подана кассационная жалоба.
Большинство граждан продают и покупают дома, дачи, капитальные гаражи в состоянии «как есть». На практике никто, как правило, не приглашает экспертов для оценки соответствия недвижимости СП, СНиПам и ГОСТам.
Кроме того, ключевым в данном деле является вопрос о виде дефектов, выявленных в объекте недвижимости. Полагаю, есть существенная разница между скрытыми и явными недостатками, а также моментом их возникновения. В рассматриваемом случае суд взыскал в пользу покупателей стоимость устранения явных недостатков, возникших на этапе строительства.
Данный прецедент, на мой взгляд, влечет риск злоупотребления правом со стороны покупателей, которые, проверив состояние приобретаемого объекта недвижимости без составления сопутствующих документов, ссылаясь на ст. 475 и 476 ГК, могут обращаться к продавцам с требованием о взыскании стоимости устранения явных недостатков, возникших на этапе строительства, пользуясь тем, что на момент покупки не составлен подробный акт с перечнем недостатков. Такое положение делает продавцов недвижимости уязвимыми.
В связи с изложенным считаю, что правовая конструкция ст. 475 и 476 ГК требует доработки в указанном контексте. В частности, необходимо законодательно определить понятие скрытых и явных недостатков в объектах недвижимости, а также порядок и условия, при которых требования продавцов подлежат удовлетворению при выявлении таких дефектов после совершения сделки.
1 Решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 февраля 2023 г. № 2-615/2023.
