Под угрозой выселения…

18 марта состоялось заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации Федерального Собрания РФ.

Одной из главных тем обсуждения стала неопределенность юридической судьбы самовольно возведенных в период до 2018 г. многоквартирных домов и защиты прав проживающих в них граждан.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ жилой дом, а также другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Поправками в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ, далее – Закон № 339-ФЗ) закреплена возможность принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Кроме того, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ в Кодекс была введена гл. 6.4 «Снос объектов капитального строительства», ст. 55.32 которой установлены особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиям. В частности, уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки, конкретизирован порядок действий при выявлении таких построек, а также определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Внесение изменений в Градостроительный кодекс остановило рост самовольных возведений многоквартирных домов, усилив гарантии защиты прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество, однако проблему неопределенности правового положения уже существующих самовольно возведенных МКД и проживающих там лиц не решило.

Волна судебных решений о сносе самовольных построек – многоквартирных домов, построенных с нарушением градостроительных норм и правил на земельных участках с разрешенным использованием под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, сельскохозяйственное назначение и т.п., – затронула права граждан, в том числе право частной собственности, гарантированное ст. 35 Конституции РФ и ст. 1 протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также право на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции.

По информации зам. председателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Павла Федяева, по состоянию на 3 февраля 2021 г. в реестр включено 1137 подобных объектов. При этом по экспертным оценкам таких объектов свыше 50 тыс., а граждан, которые приобрели квартиры в таких домах, – десятки тысяч.

Введенный на местах список реестра домов с признаками самовольного строительства оказался не способен предотвратить покупку жилья гражданами, в основном относящимися к социально незащищенным слоям населения (малоимущими, многодетными семьями, инвалидами), и предупредить их о возможном наступлении неблагоприятных последствий в виде решения суда о принудительном сносе домов.

Как показывает анализ судебной практики¹, причинами сноса МКД являлись: возведение строения с нарушением целевого назначения земельного участка, превышение предусмотренной нормами СП 42.13330.20 11 «СНИП 2.07.01-89» (40%) площади застройки участка, нарушение противопожарных норм и правил. Весьма часто суды принимают решения о сносе уже готовых жилых домов, лишая тем самым граждан жилья.

Последствия судебных решений о сносе жилых домов, особенно заселенных, катастрофические – сотни людей, среди которых много детей, фактически остаются на улице.

Законом № 339-ФЗ была закреплена презумпция защиты добросовестного создателя самовольной постройки. Однако согласно п. 1 ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относится здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащей ему земли. Следовательно, граждане, зачастую приобретавшие квартиры в подобных МКД за счет заемных средств (в том числе материнского капитала), лишены какой-либо защиты их конституционного права на жилище, в том числе права на предусмотренную ст. 68.1 Закона о госрегистрации недвижимости однократную компенсацию добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения, поскольку не относятся к категории добросовестных приобретателей в понимании п. 3 ст. 223 ГК. Не распространяются на них и механизмы защиты обманутых дольщиков.

Правовую неопределенность с уже построенными МКД, полагаю, помогло бы устранить применение амнистии путем внесения изменений в ч. 1–2 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ч. 9–10 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в ч. 33 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В частности, представляется целесообразным установить в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК временный внесудебный порядок признания права собственности на подобную самовольную постройку, возведенную до внесения Законом № 339-ФЗ изменений в ст. 222 Кодекса, а именно – предоставить право органу местного самоуправления в порядке, предусмотренном Правительством РФ, признавать права собственности на многоквартирные жилые дома.

В отношении самовольных построек, строительство которых начато после внесения изменений в ст. 222 ГК, возможно предусмотреть временное ограничение возможности признания права собственности на указанные самовольные постройки. Кроме того, чтобы избежать нарушений прав и законных интересов третьих лиц, по каждому самовольно возведенному МКД стоит предусмотреть подготовку заключений строительно-технической экспертизы о соответствии самовольных построек параметрам устойчивости, надежности зданий, сооружений и строительных конструкций, а также о соответствии систем инженерно-технического обеспечения их элементов требованиям технических регламентов.