Как ранее писала «АГ», Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в Письме от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, необходимом для обеспечения содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Создается впечатление, что данное письмо – реакция на просьбы управляющих компаний, которые, вероятно, «замучили» министерство регулярными обращениями по указанному вопросу.
Думается, что цель и итоговый посыл письма действительно благие. Минстрой России в очередной раз попытался объяснить собственникам, что никто, кроме них самих, не должен и не может заботиться об общем имуществе многоквартирного дома. Управляющие компании лишь обслуживают интересы собственников и не способны выполнять работы, на которые собственники не предоставили денежных средств.
Действующими нормами в области жилищных правоотношений (ст. 161, 162 ЖК РФ) установлено, что управляющие компании обязаны осуществлять работы, прямо предусмотренные договором управления многоквартирным домом и приложениями к нему. Кроме того, согласно п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ Правительство РФ утверждает минимальный перечень работ (Постановление от 3 апреля 2013 г. № 290) по содержанию общего имущества многоквартирного дома, которые обязана выполнять любая управляющая компания независимо от того, закреплены данные обязанности в договоре управления или нет.
Исполнения обязанностей, указанных в минимальном перечне, вправе потребовать любой собственник безотносительно к общему состоянию дома и согласию других собственников. В случае неудовлетворения требования он может обратиться в суд за понуждением управляющей компании к совершению названных действий.
В связи с этим не поддается объективному объяснению возможность установления собственниками тарифов за ЖКУ, которые не смогут покрыть даже производство работ, прямо предусмотренных минимальным перечнем.
Если обратиться к любому договору управления многоквартирным домом, почти всегда можно увидеть, что для управляющей компании весьма затруднительно (а иногда практически невозможно) досрочно расторгнуть указанный договор. Согласно типовым договорам, размещенным на сайтах управляющих компаний, примерный перечень оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом сводится к физической невозможности содержания дома (аварийное состояние здания, несостоятельность самой управляющей компании) либо огромным долгам собственников помещений. Во всех остальных случаях расторжение возможно только путем принятия решения общего собрания собственников помещений в доме. Что в таком случае делать управляющей компании? За чей счет вести работы?
Именно это и разъяснено в письме Минстроя. При принятии собственниками решения об изменении тарифа, в том числе в сторону его уменьшения, они должны учитывать расчеты и предложения управляющей компании. В случае уменьшения тарифа и последующего выполнения работ, стоимость которых однозначно не может быть покрыта новыми тарифами, управляющая компания вправе взыскать с собственников затраченные средства как неосновательное обогащение – если, естественно, сможет доказать это в суде. Пример, когда истец не смог доказать суду возможные убытки, – решение Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 28 ноября 2018 г. по делу № 2-2506/2018. Размер тарифов на содержание общего имущества устанавливается общим собранием собственников всех помещений в многоквартирном доме.
Практически вся судебная практика, когда управляющие компании пытаются сопротивляться изменению тарифов, сводится к формальному признанию решения общего собрания нелигитимным. Показательны в этой части решения Выксунского городского суда Нижегородской области от 22 декабря 2017 г. по делу № 2-1392/2017, а также Новосибирского районного суда Новосибирской области от 25 января 2019 г. по делу № 2-315/2019. При рассмотрении названных дел управляющая компания приводила формальные основания для отмены решения общего собрания и довод о том, что тариф принят без согласования с ней. В подавляющем большинстве судебных актов причина отмены решений общего собрания – формальные нарушения (отсутствие подписей, кворума и т.п.). В любом случае в обоих примерах судом анализировались процедурные обстоятельств – были ли приглашены представители управляющей компании, правильно ли оформлены протоколы, как формировалась повестка собрания и др.
Понятно, что указанная позиция министерства может быть использована недобросовестными управляющими компаниями в корыстных целях путем блокирования любых решений собственников об уменьшении тарифа, даже если это не влечет неблагоприятных экономических последствий для исполнения условий договора. Суды не так часто отменяют решения общего собрания, в том числе по тарифам, – им важно, каким образом то или иное решение повлияло на права истцов и могло ли даже формальное несогласование повлиять на размер тарифа (решение Центрального районного суда г. Челябинска от 23 января 2019 г. по делу № 2-623/2019).
