Как следует из материалов дела, приведенных в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г., гражданка К. обратилась в суд с иском к ЖСК о признании права собственности на однокомнатную квартиру в недостроенном доме.
В обосновании требований она указывала, что между ней и застройщиком был заключен договор на долевое строительство кирпичного десятиэтажного жилого дома, а свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме. Застройщик был признан банкротом, а недостроенный дом передан ЖСК, с иском к которому и обратилась дольщица. Компания требования не признала, суды первой и апелляционной инстанций согласились с ее позицией, отказав в удовлетворении исковых требований.
Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что согласно гражданскому законодательству право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом, не допуская односторонний отказ от них. Исходя из этого, возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств, подчеркнула коллегия.
Так, судами установлено, что оплата объекта долевого строительства произведена в полном объеме, однако помещение участнику долевого строительства передано не было, а строящееся здание было передано ЖСК. «На момент передачи спорный жилой дом был частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику», – пояснил ВС РФ, указав, что из совместного Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
Суд также напомнил, что Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком, при этом им не предусмотрено признание права собственности на возводимый объект до момента его ввода в эксплуатацию. Однако этот же закон не содержит и запрета на признание права собственности на объект незавершенного строительства.
Поясняется, что согласно гражданскому законодательству право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из разъяснений, данных вышеназванным постановлением, следует, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Коллегия уточнила, что признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
Верховный Суд РФ пришел к следующим выводам:
– на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда, а тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на квартиру;
– участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте.
Таким образом, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.
В результате ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, так как ими не установлены наличие либо отсутствие правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а также нарушение прав членов ЖСК в случае удовлетворения требований гражданки К.
По мнению адвоката АП г. Москвы Анны Минушкиной, для судебной практики полезны выводы ВС РФ о том, что для рассмотрения подобных исков, в частности их удовлетворения, незавершение строительства дома и смена застройщика в период длительного строительства не имеют правового значения. Тогда как отсутствие правопритязаний третьих лиц, а также отсутствие нарушения прав иных участников долевого строительства – имеют.
«Следует отметить, что в судах дела подобной категории распространены. В большинстве случаев суды удовлетворяют заявленные требования участников долевого строительства. В настоящем же случае ВС РФ указал на предмет доказывания по подобным делам, встав на сторону участника долевого строительства», – пояснила Анна Минушкина.
Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков добавил, что позиция, отраженная в Обзоре, не нова и “идет в ногу” с изменениями в законодательстве о недвижимости, в частности в Закон об участии в долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2017 г. и направленными на усиление превентивного контроля за застройщиком и улучшение позиции участников ДДУ.
«Само по себе наличие права на долю в собственности не сделает человека обладателем долгожданной квартиры, за которую отданы собственные денежные средства. Поэтому другим способом для дольщика решить проблему при банкротстве застройщика является возврат денег, в том числе через страховую компанию. А с 1 июля еще одной возможностью застраховаться будет открытие счета эскроу. Однако, вероятно, инициатором этого должен будет выступать банк», – пояснил он.
