25 февраля на рассмотрение депутатов Госдумы поступил законопроект № 907072-7 о внесении изменений в Закон об ипотеке (залоге недвижимости), которые позволят залогодателям – физическим лицам самостоятельно реализовывать заложенное имущество, если обеспеченный ипотекой кредитный договор заключен в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а размер кредита не превышает 15 млн руб.
Для этого Закон об ипотеке предложено дополнить ст. 59.2, предусматривающей порядок такой реализации. Согласно предложенной норме залогодатель – физическое лицо вправе направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества. После получения такого извещения залогодержатель уведомляет залогодателя об общей сумме своих требований по кредитному договору (договору займа), рассчитанной на день окончания максимального срока самостоятельной реализации заложенного имущества, а также о размере неустойки, рассчитанной на дату направления уведомления. При этом с момента получения залогодержателем заявления залогодателя не допускается обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.
Предполагается, что реализация имущества будет происходить на основании договора купли-продажи, сторонами по которому являются залогодатель, залогодержатель и покупатель. Не допускается реализация заложенного имущества по цене ниже его минимальной продажной цены. Залогодержатель вправе содействовать в поиске покупателя, а залогодатель может в любой момент отказаться от самостоятельной реализации заложенного имущества. Срок реализации заложенного имущества залогодателем – физическим лицом не может составлять более 6 месяцев со дня получения залогодержателем соответствующего уведомления, но он может быть продлен по соглашению сторон.
Вырученная от реализации сумма будет зачисляться на банковский счет, указанный в кредитном договоре (договоре займа), впоследствии она распределяется между залогодержателем и залогодателем в строго определенном порядке. Так, разница между суммой требований залогодержателя и ценой, за которую имущество было реализовано, возвращается залогодателю в течение 5 дней.
Не допускается самостоятельная реализация имущества залогодателем – физическим лицом, если оно, в частности, заложено нескольким созалогодержателям или является предметом предшествующей и последующей ипотек. В случае самостоятельной реализации имущества регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.
Из текста пояснительной записки к проекту следует, что поправки разработаны в целях обеспечения гарантий граждан и баланса интересов кредитных организаций и заемщиков. «Стимулирование кредитования должно содержать механизмы защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства. В соответствии с действующим законодательством проценты по договору займа выплачиваются вплоть до возврата займа. То есть даже во время судебного рассмотрения, исполнительного производства кредитные организации продолжают начислять проценты, и долг заемщика постоянно растет», – отметили авторы.
По их мнению, механизмы по реализации заложенного имущества, предусмотренные действующим законодательством, носят длительный характер и предполагают рост долга. Так, реализация заложенного имущества в настоящее время возможна путем публичных торгов в ходе исполнительного производства или посредством аукциона. «В любом случае должник вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), и работу оценщика. Исполнение долговых обязательств в такой ситуации для лица, и без того испытывающего финансовые сложности, неизбежно влечет увеличение затрат и суммы прямых расходов. Существующие в настоящее время процедуры фактически полностью лишают гражданина возможности самостоятельного поиска покупателя для быстрой реализации имущества и осуществления расчета по долгу, что обеспечивало бы наряду с исполнением долгового обязательства перед банком также защиту прав должника», – указано в пояснительной записке.
Комментируя поправки, партнер АБ «Юрлов и партнеры», адвокат Александр Кадетов согласился, что самостоятельная реализация заложенного имущества должником является гарантией продажи имущества по максимально выгодной цене. «В таком случае у залогодателя появляется возможность получения суммы сверх той, которую он должен банку. Гражданин, в отличие от финансовой организации, заинтересован сократить срок реализации имущества, тем самым быстрее расплатиться с долгом и уменьшить возможный размер процента по кредитному договору», – отметил он.
Адвокат добавил, что законодательная инициатива также направлена на сокращение расходов должника по оплате услуг организатора торгов, исполнительного сбора, услуг оценщика. Тем не менее для того чтобы реализовать имущество на условиях, приемлемых для банка, должник будет вынужден привлекать независимых оценщиков и риэлторов, что опять же связано с дополнительными издержками.
«В законопроекте предлагается установить оптимальный механизм определения начальной продажной цены, которая рассчитывается из общей суммы требований на день максимального срока реализации заложенного имущества и размера неустойки на дату направления банком уведомления залогодателю. Такой порядок направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене и установление максимально прозрачного механизма для всех сторон сделки. Тем не менее в настоящий момент при продаже квартиры на публичных торгах должник также может влиять на ход проведения торгов и начальную стоимость квартиры. Это стандартная процедура, и, если гражданин желает продать квартиру конкретному покупателю, ему достаточно сообщить данные о конкретной торговой площадке. Острая необходимость в принятии законопроекта отсутствует, тем не менее внесение изменений может ускорить процедуру реализации заложенного имущества», – подытожил Александр Кадетов.
Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что такое предложение обсуждалось давно и является оправданным. «Реализация заложенного имущества через механизм исполнительного производства либо путем торгов силами залогодержателя сейчас происходит практически всегда с большим дисконтом. В такой ситуации интересы залогодателя всегда будут ущемлены: рыночные инструменты заменяются императивными нормами закона или положением о продаже, которые определяют сроки, стоимость и порядок реализации. Потенциальные покупатели ожидают снижения цены и готовы конкурировать лишь на определенном этапе», – пояснил он.
По мнению эксперта, право самостоятельной реализации предмета залога позволит залогодателю более эффективно распоряжаться им и избежать негативных последствий неисполнения кредитного договора. «Кроме того, как верно указывается в пояснительной записке, оперативная продажа предмета залога позволит избежать начисления штрафных санкций и процентов по кредитному обязательству», – подчеркнул Виктор Глушаков.
Руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура полагает, что законопроект фактически лишает залогодержателя права на получение в преимущественном порядке перед другими кредиторами удовлетворения из стоимости заложенного имущества, если эта стоимость не превышает 15 млн руб.
«Предложенный порядок также лишает залогодержателя (кредитора) осуществлять взыскание на заложенное имущество в судебном порядке с момента получения уведомления залогодателя (собственника заложенного имущества) о намерении самостоятельно реализовать указанное имущество. При этом законопроект не устанавливает обязательную процедуру торгов реализации такого имущества, а предполагает заключение тройного соглашения купли-продажи заложенного имущества, сторонами которого выступают залогодержатель, залогодатель и покупатель имущества. Причем реализация предмета залога осуществляется в таком случае по цене не ниже минимальной продажной цены, механизм определения которой законопроектом не раскрывается», – отметила она.
По словам юриста, хотя законопроект подробно описывает, каким образом кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае его самостоятельной реализации залогодателем, остается открытым вопрос о гарантиях прав кредиторов по обязательствам, обеспеченным ипотекой. «Самостоятельная реализация не позволяет установить истинную рыночную стоимость реализуемого имущества. Такое нововведение рискует снизить интерес банков к использованию ипотеки в самом востребованном сегменте недвижимости, т.е. в отношении имущества стоимостью ниже 15 млн руб.», – предостерегла Ольга Батура.
