Верховный Суд РФ вынес 14 августа Определение № 308-ЭС26-2637 по делу № А32-10559/2024, в котором разъяснил, как определить размер неосновательного обогащения, взыскиваемого арендатором за использование третьим лицом части арендуемой земли.
Наталье Мартыненко на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 21 900 кв. м, имеющий вид разрешенного использования «для размещения растворнобетонного узла производственной базы». В конце 2023 г. Мартыненко сдала этот участок обществу «Грин Моторс» в аренду на три года, установив арендную плату в 29 тыс. руб. в месяц. Со следующего года арендная плата возросла до 97,7 тыс. руб. Пунктом 4.2.7 договора аренды установлен запрет на заключение арендатором договоров субаренды участка без предварительного письменного согласия арендодателя. Участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 4 декабря 2023 г., согласно которому стороны осмотрели участок и не установили препятствий к его использованию, у арендатора не было претензий относительно состояния участка.
Далее ООО «Грин Моторс» обратилось в суд с иском к ООО «Промстроймонтаж» о взыскании 1,1 млн руб. неосновательного обогащения за пользование частью участка за период с 4 декабря 2023 г. по 14 ноября 2024 г. Как отмечал истец, в границах арендуемого им участка расположено некапитальное здание «Столовая Гранат», собственником которого является ответчик. Занимаемая этим зданием площадь с учетом территории, необходимой для его использования, составляет 800 кв. м. При этом правовые основания для размещения указанного здания у ответчика отсутствуют.
Суд удовлетворил иск со ссылкой на презумпцию платности использования участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование им, независимо от основания возникновения пользования. У лица, использующего земельный участок в отсутствие правовых оснований, возникает обязанность вносить правообладателю участка плату за пользование. Рыночная стоимость использования спорной части участка подтверждена представленным истцом заключением специалиста, при этом ответчик не представил контррасчет суммы неосновательного обогащения.
Апелляция изменила решение первой инстанции и удовлетворила иск в части взыскания с «Промстроймонтажа» неосновательного обогащения в 10,5 тыс. руб., отказав в остальной части иска. Апелляционная инстанция посчитала, что на стороне ответчика образовалось сбережение денежных средств за счет истца, поскольку тот исполнял обязанность по внесению арендодателю платы за пользование частью участка, занятого некапитальным строением ООО «Промстроймонтаж». Следовательно, истец вправе требовать взыскания с ответчика неосновательно сбереженных платежей, рассчитанных исходя из суммы арендной платы, которую истец вносил арендодателю, соразмерно используемой ответчиком части участка.
Выводы нижестоящего суда о наличии у арендатора права взыскивать плату за использование части арендованного участка исходя из рыночной ставки арендной платы, приводят к тому, что истец, внеся собственнику арендную плату в 29 тыс. руб. за декабрь 2023 г. и 97 750 руб. за последующие периоды за весь участок, получит в качестве суммы неосновательного обогащения от ответчика 100 тыс. руб. в месяц за часть участка, занятую объектом, площадь которого составляет 252 кв. м. При этом п. 4.2.7 договора аренды запрещает заключение арендатором договоров субаренды участка без предварительного письменного согласия арендодателя, которое не получено. Истец в любом случае не мог извлечь из использования спорной части участка доход в виде арендной платы, взыскания которой требует с ответчика. За спорный период «Грин Моторс» уплатил Мартыненко 915,3 тыс. руб. в качестве арендной платы. Таким образом, пропорциональная этой сумме плата за занимаемую ответчиком часть участка за весь исковой период составляет 10,5 тыс. руб., резюмировала апелляция.
Суд округа, в свою очередь, отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Кассация указала, что согласованная собственником и обществом «Грин Моторс» в договоре аренды участка величина арендной платы не применяется в отношениях между истцом и ответчиком, поскольку спорный участок находится в частной, а не публичной собственности. Соответственно, арендная плата не носит регулируемый характер.
Общество «Промстроймонтаж» направило кассационную жалобу в Верховный Суд. Рассмотрев ее, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что лицо, за счет которого приобретатель сберег имущество без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, имеет право на взыскание с последнего неосновательного обогащения. Одним из примеров сбережения имущества за счет другого лица может являться ситуация, когда арендатор вносит арендную плату правообладателю участка, часть которого используется другим лицом (приобретателем). В этом случае неосновательное сбережение имущества на стороне приобретателя возникает ввиду того, что плату за пользование участком вносит потерпевший, поэтому размер неосновательного обогащения, взыскания которого вправе требовать последний, определяется как часть платы, которую истец вносит правообладателю участка, пропорционально используемой приобретателем площади земли.
Таким образом, пояснил Верховный Суд, апелляция верно указала, что «Грин Моторс» вправе требовать с «Промстроймонтажа» лишь часть арендной платы, внесенной по договору арендодателю, пропорционально занимаемой ответчиком площади участка, т.е. 10,5 тыс. руб. Взыскивая с ответчика в пользу арендатора участка плату за пользование частью участка в размере рыночной ставки арендной платы, суды первой и кассационной инстанций не учли, что арендатору не предоставлено право без согласия арендодателя передавать участок в пользование другим лицам и получать от этого доход в размере рыночной ставки арендной платы.
При этом арендатор, получив в аренду имущество с недостатками (в том числе используемое третьими лицами), вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены последним во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
ООО «Грин Моторс» при принятии участка в аренду должно было обнаружить наличие некапитального строения, принадлежащего третьему лицу. Представитель истца в судебном заседании ВС пояснил, что на момент заключения договора аренды на участке уже имелось некапитальное строение ответчика. «Однако, как указано в акте приема-передачи участка от 4 декабря 2023 г., стороны при осмотре участка не установили препятствий к его использованию и арендатор претензий по состоянию участка не заявил. Несмотря на наличие на части участка строения ответчика, “Грин Моторс” не воспользовалось правами арендатора, предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК РФ, не заявило соответствующих требований к Наталье Мартыненко, а также не представило доказательств принятия мер, направленных на освобождение части арендованного участка от указанного строения (ст. 304, 305 ГК РФ)», – резюмировал ВС, отменяя постановление окружного суда и оставляя в силе постановление апелляции.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает, что в этом деле ВС «расставил все по своим местам». «ВС правильно указал, что в данной ситуации истцу в первую очередь надлежало обратиться к арендодателю, а не к ответчику с требованием о соразмерном снижении арендной платы либо об устранении недостатков. Арендатор, как законный владелец участка, вправе требовать от третьих лиц устранения нарушений его владения, в том числе освободить участок от имущества третьих лиц, однако в данном случае с учетом размера арендной платы, которую вносит истец, стоит признать, что заявленное им исковое требование направлено не на восстановление нарушенного права, а на неосновательное обогащение, что, по сути, является злоупотреблением правом. С учетом этих обстоятельств апелляция справедливо рассчитала сумму, на которую истец вправе был уменьшить арендную плату, и применил ее (взыскал) к ответчику», – пояснил он.
Этим определением, заметил эксперт, Суд указал, на что необходимо обращать внимание при рассмотрении аналогичных споров – в частности, на добросовестность сторон и в первую очередь истца; на то, насколько очевидным являлось «нарушение права» и какие реальные меры приняты для его устранения, а также необходимость учитывать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора. «Таким образом, с точки зрения судебной практики рассматриваемый спор интересен. Итоговое решение представляется справедливым и обоснованным», – заключил Константин Смолокуров.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников обратил внимание на вывод ВС о том, что нижестоящие суды не учли отсутствие у арендатора права на передачу участка в субаренду. «Однако этот довод не исключает, что правомочия на владение и пользование участком (ст. 606 ГК) переданы арендатору, имеющему право на защиту своего владения (ст. 305 Кодекса). При этом запрет на субаренду не абсолютный, а предполагает необходимость получения согласия арендодателя. Компенсационный характер мер гражданско-правовой ответственности не должен создавать щадящие условия для нарушителей. Представляется, что цена неосновательного обогащения не должна зависеть от того, было ли у арендатора право на сдачу участка в субаренду без согласия арендодателя или с согласия», – полагает он.
При этом, добавил эксперт, ст. 1105 ГК указывает, что нарушитель должен возместить то, что сберег он, а не потратил потерпевший, по цене, существовавшей в данный момент, а не той, за которую имущество досталось потерпевшему. «Льготные условия аренды, скорее всего, обусловлены личностью арендатора и его взаимоотношениями с арендодателем – т.е. обстоятельствами, не связанными с нарушителем, который на такие условия рассчитывать, скорее всего, не мог бы. Кроме того, у правомочия на пользование участком, которое самовольно присвоил нарушитель, есть объективная рыночная цена. Непонятны ссылки ВС на принятие арендатором участка без замечаний, учитывая, что в силу ст. 304 и 305 ГК арендатор имеет право как на защиту своего владения, так и на негаторный иск», – заметил Николай Сапожников.
