2 октября Конституционный Суд вынес Постановление № 32-П/2025 по делу о проверке конституционности законоположений, на основании которых решается вопрос о прекращении права собственности гражданина на жилое помещение, приобретенное им до его включения в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, в связи с принадлежностью по состоянию на 24 февраля 2022 г. иностранному государству, которое совершает в отношении РФ, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, связанному с ним иностранному лицу либо его бенефициару или лицу, которое находится под контролем такого иностранного лица.
Переход прав собственности на квартиру Республике Крым послужил поводом для обращения покупателя в КС
8 июня 2022 г. Инна Кокойло на основании ДКП, удостоверенного нотариусом, приобрела квартиру, принадлежавшую Ц. Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 24 мая 2023 г. № 1784-2/23 «О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 г. № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым» Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, был дополнен, в частности, п. 367 о «движимом и недвижимом имуществе иностранного гражданина Ц.В.М.» с указанием в том числе адреса и кадастрового номера приобретенного женщиной объекта недвижимости. В основу такого решения был положен протокол внеочередного заседания Антитеррористической комиссии в Республике Крым от 21 декабря 2022 г. В этой связи 6 июля 2023 г. право собственности Инны Кокойло на приобретенную ею квартиру было прекращено, зарегистрировано право собственности Республики Крым на нее.
Инна Кокойло обратилась в суд с иском к Государственному Совету и Совету министров Республики Крым о признании недействительным п. 367 названного Перечня в части включения в него квартиры, о ее истребовании из чужого незаконного владения и признании за ней права собственности. Ялтинский городской суд решением от 14 ноября 2023 г. отказал в удовлетворении иска, с чем согласились вышестоящие инстанции. Суды в том числе указали, что довод истца о ее добросовестности, – в частности, о том, что на момент совершения сделки с ее участием какие-либо ограничения в отношении спорного жилого помещения не были установлены, а имущество Ц. не было включено в Перечень, – не имеет значения для разрешения дела.
Кроме того, Инна Кокойло обращалась с административным исковым заявлением о признании недействующим абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14. 20 октября 2023 г. судья ВС Республики Крым вернул ей данное заявление в связи с тем, что указанное постановление не обладает признаками нормативного правового акта, а потому рассмотрение заявленного требования неподсудно данному суду. С этим определением согласился апелляционный суд. Впоследствии женщина обратилась в Центральный районный суд г. Симферополя с административным иском о признании того же положения противоречащим Конституции РФ, федеральному законодательству и нарушающим ее права, свободы и законные интересы, а также об обязании административного ответчика устранить эти нарушения. Суд решением от 16 мая 2024 г. отказал в удовлетворении иска. Апелляция оставила данное судебное решение без изменений.
Предмет рассмотрения КС
В жалобе в Конституционный Суд Инна Кокойло просила признать не соответствующими Конституции ч. 1.1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в РФ Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», абз. 3 ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета РК № 1784-2/23. По ее мнению, оспариваемые нормативные положения в их взаимосвязи позволяют лишать имущества добросовестного приобретателя во внесудебном порядке, при этом придавая обратную силу нормам, ухудшающим положение участников гражданского оборота.
Изучив жалобу, КС заметил, что в Постановлении от 7 ноября 2017 г. № 26-П им уже рассматривался вопрос о соответствии Конституции РФ абз. 3 ч. 1 ст. 2-1, а также ряда других положений Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», которым было дано конституционное истолкование. Однако, указал Конституционный Суд, это не препятствует проверке конституционности данной нормы во взаимосвязи с иными, чем являвшиеся предметом проверки в указанном Постановлении, положениями и в ином правоприменительном аспекте, а именно в отношении имущества, которое подлежит включению в Перечень по основанию, предусмотренному абз. 2 п. 1 Постановления Государственного Совета РК № 2085-6/14.
Такое включение – в отличие от бывшего предметом спора в конкретных делах заявителей, в связи с жалобами которых им было принято указанное Постановление, – не связано с существованием обоснованных предположений о его публично-правовой принадлежности, или о бесхозяйности такого имущества, или об отсутствии правовых оснований выбытия этого имущества из собственности публично-правовых образований. Оно обусловлено введением в российскую правовую систему института ответных действий со стороны РФ на недружественные действия отдельных иностранных государств и связанных с ними лиц, призванного устранить или свести к минимуму угрозы интересам и безопасности Российской Федерации, ее суверенитету и территориальной целостности, угрозы нарушений прав и свобод граждан России, являющегося по своей природе экстраординарным и предполагающего ограниченный во времени характер действия.
Как отметил КС, в Постановлении № 26-П/2017 он исходил из того, что Постановление Госсовета Республики Крым № 2085-6/14, хотя оно и связано с регулированием имущественных прав, но лишь в отношении конкретных объектов недвижимого имущества, поименованных в Перечне, не устанавливает новых правовых норм, не изменяет и не отменяет действующих. Как и любое другое правоприменительное решение, оно является актом однократного действия, которое исчерпывается составлением списка объектов недвижимого имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, в соответствии с требованиями закона субъекта РФ, а его юридическими последствиями являются или могли явиться другие правоприменительные действия, зависящие от содержания правоустанавливающих документов прежнего правообладателя конкретного имущества, включенного в Перечень: осуществление государственной регистрации, истребование имущества, обращение в суд за защитой нарушенного имущественного права и т.д. Государственный Совет Республики Крым посредством включения объектов недвижимого имущества в Перечень лишь применил соответствующие нормы Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и рассматриваемого постановления к конкретным случаям.
Однако, разъяснил Конституционный Суд, приведенная характеристика правовой природы этого акта была дана в контексте действовавшего на момент вынесения указанного Постановления правового регулирования. Абзац 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14, который был внесен подп. 1 п. 1 оспариваемого заявительницей Постановления № 1784-2/23 того же государственного органа, по существу, установил новое основание включения имущества в Перечень, которое ранее не содержалось в нормативном регулировании, а потому и не было предметом его оценки. Это позволило КС рассматривать введенное подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета РК № 1417-2/22 положение в качестве части нормативного комплекса, на основании которого решается вопрос об определении состава имущества, учитываемого как собственность Республики Крым.
Принимая во внимание примененные в конкретном деле положения и формулировку требований заявительницы, при проверке конституционности оспариваемого ею подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета РК № 1417-2/22 Конституционный Суд учел его неразрывную системную связь с абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14 как нормативным положением, послужившим, по существу, основанием для включения спорного жилого помещения в Перечень и для выводов судов по делу заявительницы. Соответственно, к нему в полной мере применимы правовые позиции, сформулированные в настоящем Постановлении в отношении непосредственного предмета обжалования.
Относительно оспариваемой ч. 1.1 ст. 12.1 Закона № 6-ФКЗ Конституционный Суд, в том числе с учетом выраженных в Постановлении № 26-П/2017 правовых позиций, подчеркнул, что она носит общий характер и направлена на обеспечение институциональных и правовых основ регулирования, в частности прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, сложившихся в Республике Крым до ее принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе двух новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя (Определение от 26 сентября 2024 г. № 2503-О).
При этом, разъяснил КС, закрепленные в Конституции гарантии охраны частной собственности, предусматривающие недопустимость лишения имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права, нашедшие реализацию и в принципах гражданского законодательства, которое основывается, помимо прочего, на неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, действуют на территориях Республики Крым и Севастополя со дня принятия в РФ Республики Крым, в том числе в течение всего переходного периода. Таким образом, указал КС, ч. 1.1 ст. 12.1 Закона № 6-ФКЗ не может рассматриваться как нарушающая права заявительницы в обозначенном ею аспекте. В связи с этим он прекратил производство по делу в отношении данного законоположения.
Из представленных материалов Конституционный Суд установил признаки нарушения прав заявительницы в таком аспекте применения абз. 3 ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым № 38-ЗРК и абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14, в котором их действие допускает изъятие на безвозмездной основе в государственную собственность Республики Крым жилого помещения у гражданина, который на момент его приобретения не мог знать о таком потенциальном риске, разумно предвидеть и предотвратить его. При этом в деле с участием Инны Кокойло не содержится сведений о том, что она была отнесена официальными актами, в том числе судебными постановлениями, к иностранным лицам, связанным с государствами, которые совершают в отношении РФ, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, либо к их бенефициарам или к лицам, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц. Соответственно, пояснил КС, отсутствуют предпосылки для проверки в связи с ее жалобой оспариваемых положений с точки зрения самой по себе допустимости включения имущества в Перечень по данному основанию. Иное означало бы проверку конституционности оспариваемых норм в порядке абстрактного нормоконтроля, что недопустимо при рассмотрении конституционных жалоб.
Таким образом, разъяснил Конституционный Суд, предметом его рассмотрения являются абз. 3 ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым № 38-ЗРК и подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета РК № 1417-2/22 в той мере, в какой на их основании решается вопрос о прекращении права собственности гражданина на жилое помещение, приобретенное им до его включения в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, в связи с принадлежностью по состоянию на 24 февраля 2022 г. иностранному государству, которое совершает в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, связанному с ним иностранному лицу либо его бенефициару или лицу, которое находится под контролем такого иностранного лица.
КС признал оспариваемые нормы не противоречащими Конституции РФ
Как указал КС, нормативное положение абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14, введенное оспариваемым подп. 1 п. 1 Постановления № 1417-2/22, допускает по крайней мере два варианта истолкования. С одной стороны, оно может быть понято – как это имело место и в деле заявительницы – в том смысле, что для применения рассматриваемого нормативного комплекса достаточно принадлежности имущества, включенного в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, иностранным государствам, совершающим в отношении РФ, российских юридических и физических лиц недружественные действия, или связанным с такими государствами лицам по состоянию на 24 февраля 2022 г., причем дальнейший возможный переход права собственности на это имущество не имеет правового значения. С другой стороны, возможно и такое истолкование, при котором принадлежность имущества названным государствам или лицам должна не только иметь место по состоянию на указанную дату, но и сохраняться в дальнейшем – вплоть до момента включения его в Перечень и (или) принятия решений или совершения действий органами публичной власти, обусловленных включением этого имущества в Перечень.
Конституционный Суд подчеркнул, что в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование применяемых нормативных положений, исходя из чего в процессе реализации дискреционных полномочий по определению состава, соотношения и приоритета норм, подлежащих применению в конкретном деле, суды должны следовать такому варианту их интерпретации, при котором исключается возможность ущемления гарантированных Конституцией РФ прав и свобод (постановления от 21 января 2019 г. № 6-П, от 16 ноября 2021 г. № 49-П, от 5 июня 2023 г. № 30-П и др.). Следовательно, пояснил КС, выбор между различными возможными вариантами истолкования подп. 1 п. 1 Постановления Государственного Совета Республики Крым № 1417-2/22 предопределяется всей совокупностью взаимосвязанных конституционных ценностей, принципов и норм.
КС отметил, что, обусловливая возможность включения объекта недвижимости в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, тем обстоятельством, что его владелец является иностранным государством, совершающим в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также связанным с таким государством иностранным лицом, его бенефициаром или лицом, находящимся под контролем такого иностранного лица, абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14 явным образом предполагает, что названный Перечень может, исходя из механизма реализации оспариваемых положений, дополняться по данному основанию с течением времени, что и имеет место на практике. Кроме того, будучи установленным 18 октября 2022 г., это положение во всяком случае предполагает определенный временной зазор между датой включения соответствующих объектов в Перечень и 24 февраля 2022 г. как датой, по состоянию на которую определяется принадлежность имущества указанным в абз. 2 п. 1 указанного Постановления Госсовета РК.
До момента же включения соответствующего имущества в данный Перечень во исполнение рассматриваемой нормы оно может быть, как показывает в том числе дело заявительницы, отчуждено иностранным государством, совершающим в отношении РФ, российских юридических и физических лиц недружественные действия, связанным с таким государством иностранным лицом, его бенефициаром или лицом, находящимся под контролем такого иностранного лица. В подобной ситуации у добросовестного приобретателя могло не иметься разумных оснований предвидеть наступление неблагоприятных последствий совершения такой гражданско-правовой сделки, состоящих в утрате права собственности на приобретенное имущество. Соответственно, разъяснил КС, в случае, если жилое помещение, принадлежавшее иностранному государству, совершающему в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, либо связанному с таким государством иностранному лицу, его бенефициару или лицу, которое находится под его контролем, до момента его включения в Перечень было отчуждено гражданину, который сам таким признакам не отвечает, прекращение права собственности этого гражданина на такое жилое помещение лишь ввиду его включения в Перечень не имеет каких-либо разумных и справедливых оснований вопреки указанным конституционным гарантиям прав собственника, добросовестного приобретателя, а также создает риски произвольного лишения жилища вопреки предписаниям ч. 1 ст. 40 Конституции. Наступление при указанных обстоятельствах соответствующих неблагоприятных последствий включения жилого помещения в Перечень не согласуется с тем, что, как ранее отметил Конституционный Суд, упомянутый Перечень действует в системном единстве с нормами Конституции, гарантирующими защиту и неприкосновенность частной собственности.
При этом в качестве эффективной гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя в данном случае не может рассматриваться и формально существующая возможность предъявления им требования к лицу, у которого он приобрел жилое помещение. Особенности правового и фактического положения таких продавцов, которыми согласно оспариваемым нормам обусловлено включение имущества в Перечень, не позволяют рассчитывать на реальное взыскание с них истребуемого возмещения. Предусмотренное же ч. 1 ст. 68.1 Закона о госрегистрации недвижимости право физического лица – добросовестного приобретателя, от которого было истребовано жилое помещение, на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ в данном случае в принципе нереализуемо, так как связано с его истребованием в соответствии со ст. 302 ГК, а также сопряжено с необходимостью соблюдения ряда условий, имеющих производный характер от самого факта виндикации. Во всяком случае наличие такого резервного механизма защиты прав добросовестного приобретателя не должно отменять действия основных гарантий этих прав (Постановление КС от 26 мая 2025 г. № 22-П/2025).
Прекращение в рассматриваемом случае права собственности гражданина – добросовестного приобретателя жилого помещения, по существу, также означало бы необоснованное возложение негативных последствий совершения в отношении РФ недружественных действий на лиц, таких действий не совершавших, вопреки вытекающим из Конституции требованиям к механизму претерпевания неблагоприятных последствий совершения тех или иных противоправных действий или бездействия, на который Конституционный Суд распространяет правовые позиции об основаниях, условиях и сроках привлечения к юридической ответственности (Постановление от 29 ноября 2016 г. № 26-П/2016 и др.).
Таким образом, сугубо формальное применение абз. 3 ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым № 38-ЗРК и подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета РК № 1417-2/22 в его взаимосвязи с абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14 на основе лишь факта включения жилого помещения в Перечень без учета уже состоявшегося на момент такого включения его отчуждения лицом, которому оно ранее принадлежало, гражданину, являющемуся добросовестным приобретателем, не согласуется с обязанностью органов государственной власти, их должностных лиц принимать решения исходя из внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав граждан (постановления КС от 2 июля 2020 г. № 32-П, от 12 марта 2021 г. № 6-П, от 28 декабря 2022 г. № 59-П, от 31 октября 2024 г. № 49-П и др.).
КС обратил внимание, что согласно неоднократно выраженной его правовой позиции из Конституции вытекает недопустимость – как противоречащего основам российской правовой системы – такого использования защиты закона и суда, которое осуществлялось бы вопреки общеправовым принципам добросовестности и недопущения злоупотреблений правом в случае, если притязания лица на применение в его отношении юридических средств защиты, предоставленных действующим правовым регулированием, основаны на их недобросовестном использовании в противоправных целях; иное позволяло бы вопреки назначению правового государства и правосудия, которое определяется некоторыми положениями Конституции, извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (постановления № 10-П, № 50-П/2023 и № 49-П/2024). Сообразно этому, гражданское законодательство ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно. Именно с учетом этого обстоятельства должно применяться конституционное истолкование оспариваемых положений, содержащееся в настоящем Постановлении. Так, явная неосмотрительность, не согласующаяся с требованиями гражданско-правовой добросовестности, может быть установлена в случае приобретения уже включенного в Перечень имущества с учетом оснований его формирования в рассматриваемой части в конкретно-исторической ситуации, притом что информация из него о соответствующем объекте общедоступна.
Как разъяснил Суд, если недружественные действия отчуждателя, направленные против интересов РФ, и до включения принадлежащего или принадлежавшего ему имущества в Перечень были широко известны и при этом отсутствуют причины, по которым о них не мог знать приобретатель, то это также может дать суду основания для вывода о том, что такой приобретатель, вступая в правоотношения с отчуждателем, не проявил разумной осмотрительности при выборе контрагента и тем самым фактически способствовал ему в преобразовании этого имущества в денежную или иную форму с целью вывода из-под действия возможных мер по защите национальных интересов. Соответственно, в таких случаях последующее включение имущества в Перечень также может давать основания для наступления негативных для приобретателя правовых последствий. Тем более приобретатель жилого помещения не может рассматриваться как добросовестный участник рассматриваемого правоотношения, а состоявшееся отчуждение этого имущества иностранным государством, совершающим в отношении РФ, российских юридических и физических лиц недружественные действия, или связанным с таким государством лицом – как препятствующее применению правовых последствий его включения в Перечень в том случае, когда такая сделка с имуществом состоялась с целью избежания потенциального применения к предшествующему собственнику рассматриваемой меры, а лицо, приобретшее имущество в собственность, знало или должно было знать о названной цели его отчуждения.
В то же время, указал Конституционный Суд, исходя из презумпции добросовестности участников гражданского оборота вывод о том, что стандарты добросовестного поведения были нарушены приобретателем жилого помещения, впоследствии включенного в Перечень, может быть сделан только судом с учетом всей совокупности обстоятельств конкретного дела. Бремя же доказывания наличия указанных негативных для оценки поведения приобретателя этого имущества обстоятельств лежит на органах государственной власти Республики Крым.
КС пояснил, что к отношениям, урегулированным абз. 3 ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым № 38-ЗРК и абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета РК № 2085-6/14 во взаимосвязи с подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета РК № 1417-2/22, применима выраженная в Постановлении № 26-П/2017 правовая позиция, по смыслу которой суд, рассматривая в конкретном деле вопрос о правомерности включения спорных объектов недвижимого имущества в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, обязан, не ограничиваясь установлением одних лишь формальных условий применения нормы, исследовать по существу фактические обстоятельства конкретного дела, дать оценку основаниям возникновения права собственности на спорное имущество, предоставляя тем самым, исходя из общих принципов права, конституционные гарантии права собственности в отношении того имущества, которое принадлежит субъектам права собственности на законных основаниях.
Таким образом, Конституционный Суд признал нормы, ставшие предметом его рассмотрения, не противоречащими Конституции, поскольку они не предполагают прекращения права собственности гражданина на жилое помещение и его перехода к Республике Крым лишь на основании включения этого помещения в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, в связи с его принадлежностью по состоянию на 24 февраля 2022 г. иностранному государству, которое совершает в отношении РФ, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, связанному с ним иностранному лицу либо его бенефициару или лицу, которое находится под контролем такого иностранного лица, если включение в данный Перечень состоялось после добросовестного приобретения помещения этим гражданином, притом что он не относится к указанным лицам.
КС подчеркнул, что выявленный конституционно-правовой смысл данных норм является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике. Конституционный Суд постановил пересмотреть судебные постановления, вынесенные по делу Инны Кокойло.
Комментарии представителя заявительницы в КС
Председатель КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина, которая представляла Ирину Кокойло в Конституционном Суде, в комментарии «АГ» отметила, что, признавая нормы крымского законодательства соответствующими Конституции, Суд дал их важное конституционное истолкование – на основании этих норм права не может прекращаться право собственности граждан, добросовестно приобретших имущество, если после совершения сделки продавец жилого помещения был признан недружественным лицом. Основная идея постановления и его значение для дальнейшей практики заключается в том, что при рассмотрении похожих споров судам недопустимо подходить к ним формально, они должны выяснять добросовестность покупателей, у которых изъято имущество.
«Радует, что КС РФ услышал основные доводы нашей жалобы – и о недопустимости изъятия имущества у добросовестных покупателей, и о недопустимости применения норм с обратной силой, если при этом ухудшается положение людей. Конституционный Суд отразил в постановлении мысль о том, что крымское законодательство, изначально принимаемое с целью ограничить права недружественных лиц, фактически применяется к добросовестным покупателям. Тем самым он отметил, что негативные последствия несут не те субъекты, которым они изначально были адресованы. Это, как указал КС, не согласуется с конституционными требованиями – “к механизму претерпевания неблагоприятных последствий совершения тех или иных противоправных действий (бездействия), на который Конституционный Суд распространяет правовые позиции об основаниях, условиях и сроках привлечения к юридической ответственности”. Немаловажно и то, что абз. 2 п. 2 Постановления Госсовета Крыма “О вопросах управления собственностью Республики Крым”, по мнению КС РФ, является нормативным, хотя ранее суды утверждали обратное. Полагаем, что данная правовая позиция поможет добросовестным гражданам при рассмотрении их административных исков», – отметила адвокат.
Кроме того, она обратила внимание на то, что КС не рассматривал вопрос конституционности самого наличия в региональном законодательстве механизма изъятия собственности у недружественных лиц. По ее мнению, это оставляет открытым возможность обращения в КС с жалобами самих недружественных лиц. «Постановление КС поможет добросовестным покупателям при рассмотрении в будущем их споров с органами власти Крыма. В производстве адвокатов нашей коллегии есть ряд дел, аналогичных делу Ирины Кокойло, и мы надеемся, что, опираясь на постановление Конституционного Суда, нижестоящие суды перестанут подходить к делам формально и защитят права добросовестных покупателей», – заключила Анна Минушкина.
Эксперты прокомментировали выводы КС
Частнопрактикующий юрист Артем Соколов отметил, что изложенные КС правовые положения свидетельствуют о пробелах в регулировании вопросов прекращения прав недружественных иностранных лиц на объекты недвижимости в Республике Крым, что вполне ожидаемо, учитывая экстраординарность регулирования таких вопросов. Несмотря на очевидную добросовестность заявителя-приобретателя недвижимости и отсутствие объекта в Перечне на момент ее покупки, суды единогласно рассмотрели спор формально, руководствуясь правилом – прекратить право на объект недвижимости, включенный в Перечень, при любых обстоятельствах. КС справедливо обратил внимание на необходимость выяснить, был ли объект включен в Перечень на момент сделки, и оценить добросовестность приобретателя.
«При этом введенные КС РФ правила относительно добросовестности и должной осмотрительности гражданина РФ при покупке такого объекта у иностранного лица в виде необходимости выяснения судами “широкой известности недружественных действий отчуждателя против интересов РФ” до включения объекта в Перечень представляется опасным для приобретателей. “Широкая известность” и “недружественных действий” крайне оценочные понятия, которые могут быть не совсем очевидны для покупателя. Такое правило лишает смысла ведения соответствующего Перечня и перекладывает риски бездействия государственных органов по включению недвижимости в Перечень на граждан и организации, приобретающие недвижимость в Крыму», – указал Артем Соколов.
Адвокат КА «Синельщиков и партнеры» Олеся Слезкина полагает, что правовая позиция КС является достаточно сбалансированной и отвечает как интересам государства, так и интересам добросовестного приобретателя. Она обратила внимание, что Конституционный Суд подтвердил, что добросовестный приобретатель, действовавший разумно и осмотрительно и не имевший возможности предвидеть включение имущества в перечень, подлежит конституционной защите: его право собственности не может быть прекращено лишь по факту прежней принадлежности объекта иностранному лицу. «Приятно видеть, что КС отказался от формального подхода, подчеркнув необходимость оценки конкретных обстоятельств сделки и поведения сторон, а не механического применения нормы. При разрешении подобных споров приоритет отдан балансу публичных и частных интересов: государство вправе принимать ответные меры на недружественные действия, но они не должны нарушать гарантированные Конституцией права собственности. Особое внимание уделено презумпции добросовестности – именно органы власти обязаны доказать обратное, а также недопустимости ретроактивного изъятия имущества, если гражданин не мог предвидеть такие риски», – резюмировала эксперт.
