26 мая Конституционный Суд вынес Постановление № 22-П/2025, в котором указал, что если уполномоченные органы публично-правового образования принимали правовые акты, направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную, то не предполагается признание помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя.
Суды признали передачу муниципальной квартиры в общую долевую собственность незаконной
В 2014 г. Т. была принята на муниципальную службу. В 2017 г. постановлением администрации г. Судака она была принята на учет (в составе семьи из двух человек – Т. и ее сына Р.) в качестве нуждающейся в служебном жилом помещении специализированного жилищного фонда муниципального образования. В том же году постановлением администрации женщине была предоставлена однокомнатная квартира, ранее включенная в специализированный жилищный фонд муниципального образования, по договору найма служебного жилого помещения.
В 2018 г. Т. обратилась в администрацию с заявлением об исключении квартиры из специализированного жилищного фонда и о разрешении ее приватизации. Постановлением администрации жилое помещение было исключено из специализированного жилищного фонда муниципального образования в связи с тем, что отпала необходимость в его использовании по соответствующему назначению. В том же году администрация постановлением на основании указанного заявления передала квартиру бесплатно в общую долевую собственность Т. и Р. Администрация и Т., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына, заключили договор передачи жилого помещения в собственность последних.
В 2020 г. Т. и Р. заключили договор купли-продажи с Татьяной Панкратовой. Квартира была отчуждена в пользу покупателя, о чем была сделана соответствующая регистрационная запись.
Впоследствии прокурор обратился в Судакский городской суд Республики Крым с иском к Татьяне Панкратовой, администрации г. Судака, Т. и Р. Он просил признать незаконными и отменить постановления, касающиеся передачи жилого помещения из муниципальной собственности в собственность Т. и Р., признать недействительным договор передачи жилого помещения в собственность, признать недействительным договор купли-продажи, прекратить право собственности на квартиру, исключить записи из ЕГРН и сделок с ним, признать права собственности на жилое помещение. В свою очередь, Татьяна Панкратова обратилась со встречным иском к администрации о признании ее добросовестным приобретателем квартиры.
Суд удовлетворил исковые требования прокурора в части признания незаконными и отмены постановлений, касающихся передачи квартиры из муниципальной собственности в собственность Т. и Р., признания недействительным договора передачи жилого помещения в их собственность, а также истребования квартиры из незаконного владения Татьяны Панкратовой. В удовлетворении встречных исковых требований было отказано.
Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменения. Они исходили в том числе из того, что после утраты квартирой статуса служебного жилья действие договора найма специализированного жилого помещения прекратилось, а Т. была обязана освободить квартиру, которая подлежала предоставлению гражданам на основании договора социального найма. Поскольку Т. ранее искусственно ухудшила свои жилищные условия, не состояла на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, то и предоставление ей спорной квартиры на условиях договора социального найма не предполагалось, и, следовательно, права на приобретение квартиры в порядке приватизации она не имела.
С учетом этих обстоятельств суды пришли к выводу, что ввиду нарушений, допущенных при приватизации спорной квартиры (в частности, они указали на противоправные действия главы администрации г. Судака, подтвержденные в рамках расследования уголовного дела), данное жилое помещение выбыло из владения публичного собственника помимо его воли, в связи с чем может быть истребовано в том числе от добросовестного приобретателя. Судья Верховного Суда отказал в передаче кассационной жалобы Татьяны Панкратовой для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам данного суда.
В жалобе в Конституционный Суд Татьяна Панкратова указала, что п. 1 и 2 ст. 302 ГК не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они позволяют истребовать жилое помещение от добросовестного лица, которое возмездно приобрело его, полагаясь на данные ЕГРН, по иску прокурора в интересах публичного образования, должностное лицо которого совершило осознанные (волевые) противоправные действия по распоряжению данным помещением, повлекшие впоследствии признание сделки по его отчуждению недействительной.
Предмет рассмотрения Конституционного Суда
Изучив жалобу, КС указал, что п. 2 ст. 302 ГК нельзя считать примененным в деле заявительницы, несмотря на его формальное упоминание в судебных постановлениях, поскольку заявительница приобрела жилое помещение возмездно по договору купли-продажи. Само же по себе упоминание оспариваемого законоположения в тексте судебного акта не свидетельствует о его применении судами (определения КС от 30 марта 2023 г. № 630-О, от 26 сентября 2024 г. № 2394-О и др.). В связи с этим Конституционный Суд прекратил производство по настоящему делу в этой части.
Как заметил КС, Постановлением от 22 июня 2017 г. № 16-П положение п. 1 ст. 302 ГК было признано не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускало истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом – своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
Законом от 16 декабря 2019 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ», вступившим в силу с 1 января 2020 г., ст. 302 ГК дополнена п. 4, который предусматривает, что суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 данного Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения; при этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в п. 1 ст. 124 данного Кодекса.
Следовательно, разъяснил Конституционный Суд, федеральным законодателем в развитие правовых позиций КС предусмотрен специальный правовой механизм защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений, незаконно выбывших из владения публичных собственников. При этом не имеет значения, выбыло жилое помещение из владения публично-правового образования по его воле или помимо нее. Вместе с тем данный правовой механизм подлежит применению, лишь когда со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения истекло три года. До истечения же указанного срока с момента регистрации права собственности в спорах между гражданами и публично- правовыми образованиями подлежат применению общие положения п. 1 ст. 302 ГК, в связи с чем в случае возмездного приобретения имущества ключевыми вопросами, подлежащими разрешению судом при рассмотрении дела, являются оценка добросовестности приобретателя и установление наличия или отсутствия воли собственника, направленной на выбытие имущества из его владения.
Хотя в судебных постановлениях, принятых по делу с участием заявительницы, не содержится однозначной оценки ее как добросовестного приобретателя, вывод о ее недобросовестности также не был сделан. В деле заявительницы основанием для истребования спорного имущества послужило не проявление ею недобросовестности, а выбытие имущества из владения муниципального образования помимо его воли. Это подчеркивается и в определении судьи Верховного Суда, указавшего, что при установленных обстоятельствах вопрос о добросовестности заявительницы значения для рассмотрения дела не имел.
КС установил, что Судакский городской суд решением от 1 октября 2024 г. утвердил мировое соглашение между Татьяной Панкратовой и продавцами квартиры, по которому последние обязуются выплатить ей в качестве возмещения ущерба, причиненного истребованием спорного жилого помещения в пользу муниципального образования, денежную сумму, включающую в себя цену квартиры на момент приобретения, а также разницу между указанной суммой и определенной на момент истребования рыночной стоимостью данного имущества.
Конституционный Суд указал, что это обстоятельство не является основанием для прекращения производства по настоящему делу, поскольку оно не устраняет признаков нарушения конституционных прав заявительницы. Более того, само ее обращение в суд с целью возмещения причиненного ей ущерба на основании иных, нежели оспариваемые, законоположений явилось следствием такого толкования судами в ее конкретном деле п. 1 ст. 302 ГК, в котором он усмотрел неопределенность в вопросе о соответствии Конституции. Таким образом, предметом его рассмотрения является п. 1 ст. 302 ГК в той мере, в какой на его основании судом при разрешении вопроса об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения устанавливается факт его выбытия из владения публично-правового образования помимо воли последнего в случае, если предоставление такого помещения из публичной собственности в собственность лица, впоследствии возмездно передавшего его добросовестному приобретателю, признано незаконным.
Истребование муниципальной квартиры из владения добросовестного приобретателя не допускается
Как разъяснил КС, федеральный законодатель, осуществляя регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них (постановления КС от 21 апреля 2003 г. № 6-П, от 28 января 2025 г. № 3-П и др.). Соответственно, действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановления от 13 июля 2021 г. № 35-П, от 27 мая 2024 г. № 25-П и др.). Такая защита основана на ст. 35 Конституции во взаимосвязи с ее ст. 45 и 46. Конституционная цель соответствующих гарантий состоит в том, чтобы обеспечить добросовестным приобретателям юридическую возможность обладания имуществом.
Кроме того, конкретизируя свои правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилых помещений, Конституционный Суд отметил, что положение ч. 1 ст. Конституции, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателей (постановления от 24 марта 2015 г. № 5-П и № 35-П).
Связывая же невозможность истребования имущества именно с добровольной его передачей третьим лицам, гражданское законодательство устанавливает разумный баланс между интересами собственника имущества и интересами его последующих добросовестных приобретателей. Во-первых, исходя в том числе из того, что именно на собственнике лежит как бремя содержания имущества, так и риск случайной его гибели, он при невозможности виндикации претерпевает негативные последствия своих собственных действий или бездействия в отношении имущества или проявленной неосмотрительности в выборе лица, которому он передает его во владение. Во-вторых, исходя из общеправового принципа справедливости указанные последствия поведения собственника не могут быть произвольно возложены на возмездного добросовестного приобретателя, поскольку он проявил должную разумную осторожность и осмотрительность при приобретении имущества.
Как отметил КС, в Постановлении № 3-П/2025 он подчеркнул, что прежде всего именно органы публичной власти как компетентные субъекты в соответствующей области реализации публичных полномочий несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи, процедуры предоставления земельных участков и регистрации прав на них – в отсутствие выявленных фактов злоупотреблений и иных недобросовестных действий граждан как участников названных процедур. Указанная правовая позиция и сформулированные в ней требования к реализации публичных полномочий могут быть в полной мере отнесены и к случаям предоставления публично-правовым образованием гражданам жилых помещений, особенно с учетом конституционно значимого характера права на жилище.
Следовательно, разъяснил Конституционный Суд, к органам публичной власти – в силу их специфического статуса – применим повышенный стандарт должной осмотрительности, соблюдение которого требуется в равной степени на всех этапах процедуры, предполагающей предоставление гражданину жилого помещения. Ни положения Конституции, ни нормы Гражданского кодекса не исключают вероятности наступления для публично-правового образования негативных последствий в результате необеспечения должной осмотрительности при осуществлении им – в лице его уполномоченных органов (должностных лиц) – своих полномочий, если таковые сопряжены с предоставлением гражданам жилых помещений в собственность или на ином вещном праве.
КС указал, что в целях применения п. 1 ст. 302 ГК необходимо разделять волеизъявление субъекта гражданского права, направленное на возникновение соответствующих имущественных прав и обязанностей (сделка, акт органа публичной власти), и добровольную передачу владения, поскольку именно последняя имеет значение для разрешения виндикационных требований. На этот аспект применения названных законоположений обращается внимание в Постановлении Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где отмечается, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом ВС 25 ноября 2015 г.), отмечается, что о наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина, даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности. Каждое из указанных действий – притом что их перечень не является закрытым и определяется спецификой соответствующих отношений – само по себе может и не рассматриваться как передача владения жилым помещением, однако совокупно они могут свидетельствовать о явном и последовательном выражении публично-правовым образованием воли на достижение как правового, так и фактического эффекта, предполагающего выбытие объекта гражданских прав из его имущественной сферы, и, следовательно, могут рассматриваться в контексте применения п. 1 ст. 302 ГК как свидетельство выбытия имущества из владения по воле его собственника.
Во всяком случае, подчеркнул КС, волеизъявление публичного собственника на передачу имущества должно считаться очевидным, если такая передача опосредовалась актом местной администрации, изданным (подписанным) главой местной администрации, поскольку именно он руководит местной администрацией на принципах единоначалия, а местная администрация, в свою очередь, является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования – собственника (ч. 1 ст. 37 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в РФ; такие же положения содержатся в ч. 1 и 2 ст. 22 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти, который в соответствии с ч. 1 его ст. 94 вступает в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования, состоявшегося 20 марта 2025 г., за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). Наличие такого акта не может не создавать у граждан при приобретении ими жилых помещений разумной уверенности относительно обоснованности и законности их первоначального предоставления.
Конституционный Суд отметил: хотя государственная регистрация вещных прав уполномоченным на то органом не является – с учетом разграничения компетенции между органами публичной власти – действием по распоряжению имуществом публично-правового образования и не означает передачи владения в том смысле, в каком это понимается в целях применения ст. 302 ГК, тем не менее она выступает в качестве завершающего элемента юридического состава, влекущего возникновение, изменение, переход или прекращение соответствующих прав (постановления № 23-П/2016 и № 3-П/2025). Поэтому сам факт государственной регистрации прав гражданина на недвижимое имущество, переданное ему публичным собственником, можно рассматривать как презюмирующий наличие воли последнего на выбытие из его владения жилого помещения.
Даже последующее признание действий и актов, опосредующих переход жилого помещения в частную собственность из публичной и передачу владения им, незаконными, а соответствующих сделок – недействительными не должно автоматически приводить к выводу об отсутствии воли соответствующего публично-правового образования в отношении передачи владения. В противном случае можно было бы говорить об отсутствии воли публичного собственника всякий раз, когда должностное лицо, уполномоченное действовать от его имени, принимает незаконное решение. Такой подход применительно к публичной собственности обнаруживает противоречие конституционному принципу поддержания доверия к действиям публичной власти, на значимость которого неоднократно указывал Конституционный Суд. К тому же неизбежно возникал бы вопрос об экстраполяции такого подхода на оценку наличия или отсутствия воли собственника при выбытии имущества, принадлежавшего юридическому лицу, из его владения, что ставило бы под сомнение стабильность гражданского оборота.
Как указал КС, нельзя не учитывать и того обстоятельства, что граждане – добросовестные приобретатели и публично-правовые образования находятся в неравных условиях относительно возможности выявления противоправных действий должностных лиц уполномоченных органов публичной власти, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения публичного собственника. Поэтому распределение между названными субъектами рисков в зависимости от возможностей их предотвращения – с учетом того, что их выявление и устранение в процедуре предоставления жилых помещений являются обязанностью уполномоченных на отчуждение имущества в собственность граждан органов власти и их должностных лиц, а добросовестные приобретатели, как правило, не имеют возможностей эти риски ни выявить, ни устранить – в наибольшей степени отвечает разумному конституционному балансу интересов и общеправовому принципу справедливости.
Следовательно, отсутствие правовых оснований для отчуждения жилого помещения либо допущение в рамках этого процесса иных нарушений не влечет с необходимостью вывода об отсутствии воли публично-правового образования на передачу владения жилым помещением для целей решения вопроса об истребовании этого жилого помещения у добросовестного приобретателя. Иное приводило бы к нарушению требований общеправовых принципов равенства и справедливости вследствие различного отношения правопорядка к значению проявленной собственником имущества неосмотрительности, притом что необходимый стандарт такой осмотрительности в деятельности органов публичной власти должен быть не ниже, а по существу – и более высоким, чем в деятельности частных субъектов.
При этом, заметил Конституционный Суд, сказанное не относится к ситуации, когда незаконное отчуждение жилого помещения (формирование оснований для включения в состав сведений ЕГРН записи о праве) связано, в частности, со сговором гражданина, которому предоставляется жилое помещение, и должностного лица при заведомом для них отсутствии законных оснований для предоставления имущества гражданину, что во всяком случае не должно затрагивать права добросовестного приобретателя соответствующего жилого помещения.
КС разъяснил, что ст. 19 ЖК предусматривает среди видов жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, в зависимости от целей его использования, жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов. Соответственно, истребование публично-правовым образованием (в его интересах) незаконно отчужденных жилых помещений жилищного фонда социального использования преследует в том числе цель обеспечения и защиты интересов потенциальных получателей социального жилья в свете перспективы последующего предоставления истребуемого жилого помещения таким гражданам по предусмотренным законом основаниям.
Вместе с тем тот факт, что находящиеся в собственности муниципального образования жилые помещения при их отнесении к жилищному фонду социального использования подлежат предоставлению по договорам социального найма гражданам, в том числе малоимущим, нуждающимся в удовлетворении жилищной потребности и состоящим на учете в этом качестве, не может сам по себе иметь решающего значения при определении справедливого баланса публичных интересов и интересов частного лица, являющегося добросовестным приобретателем такого помещения.
Конституционный Суд обратил внимание, что в Постановлении № 16-П/2017 он отмечал, что интерес публично-правового образования в предоставлении жилого помещения по договору социального найма в порядке очереди лицу, которое на момент истребования этого помещения не персонифицировано, существенно отличается от интереса собственника-гражданина. В делах, где отсутствует конкретное лицо, для реализации потребности в жилище которого истребуется жилое помещение, именно этот публичный интерес противопоставляется частным имущественным и неимущественным интересам конкретного добросовестного приобретателя жилого помещения. Соответственно, названный публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.
Учитывая сказанное, пояснил КС, необходимо оценивать и предусмотренное ч. 1 ст. 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости право физического лица – добросовестного приобретателя, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК, на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Из положений ч. 2–4 названной статьи следует, что добросовестные приобретатели, у которых истребовано жилое помещение, имеют право на присуждение данной компенсации при наличии ряда условий, включающих вступление в законную силу судебного акта о возмещении им убытков, возникших в связи с истребованием жилого помещения, а также полное либо частичное отсутствие взыскания на основании такого судебного акта в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению. Однако требование о присуждении компенсации за утрату жилого помещения, истребованного в соответствии со ст. 302 ГК, имеет производный характер от самого факта виндикации, которая, в свою очередь, предполагает в том числе разрешение вопроса о характере выбытия имущества из владения лица, которым или в пользу которого оно истребуется. Наличие такого резервного механизма защиты прав добросовестного приобретателя не должно отменять действие основных гарантий этих прав.
Конституционный Суд ранее отмечал, что п. 1 ст. 302 ГК с учетом смысла, придаваемого ему правоприменительной практикой, предполагает наличие у суда оснований для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, лишь если будет установлено, что публично-правовое образование в лице уполномоченного органа или должностного лица не совершало действий, направленных на его отчуждение гражданину. Данная позиция применима и к оценке передачи (перехода) такого имущества гражданину. В таком случае при установленной добросовестности приобретателя жилого помещения и соблюдении иных условий, предусмотренных ст. 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости, подлежит применению упомянутый компенсационный механизм.
Как указал КС, если же уполномоченные органы публично-правового образования совершали действия или принимали правовые акты, направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную и, соответственно, на передачу владения, – даже признанные в дальнейшем незаконными, – то не предполагается признание жилого помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя. Именно суды при рассмотрении заявленных публично-правовыми образованиями (в их интересах) виндикационных требований должны на основе исследования фактических обстоятельств оценивать наличие оснований для истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей, в том числе в соответствии с конституционно-правовым смыслом п. 1 ст. 302 ГК, выявленным в настоящем постановлении, т.е. в зависимости от того, были ли уполномоченными органами публично-правового образования совершены такие действия или приняты такие правовые акты.
Иной подход к толкованию п. 1 ст. 302 ГК в части определения направленности воли публично-правового образования на выбытие жилого помещения из его владения не отвечал бы предписаниям Конституции. Это не отрицает правомочия публично-правового образования или выступающего в защиту его законных интересов прокурора применять иные меры по восполнению его имущественных потерь, связанных с незаконным выбытием из его собственности жилого помещения, в том числе предъявлять требования к лицам, виновным в таком выбытии или являющимся выгодоприобретателями такого выбытия.
Таким образом, Конституционный Суд признал п. 1 ст. 302 ГК не противоречащим Конституции в той мере, в какой он не предполагает признания жилого помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя, если судом при разрешении вопроса о таком истребовании будет установлено, что уполномоченные органы или должностные лица этого публично-правового образования совершали действия или принимали правовые акты, предусматривающие передачу жилого помещения частному лицу, даже признанные в дальнейшем незаконными. Также он постановил пересмотреть судебные акты, вынесенные по делу Татьяны Панкратовой на основании п. 1 ст. 302 ГК в истолковании, расходящемся с его конституционно-правовым смыслом, выявленным КС.
Комментарии представителя заявительницы в судах общей юрисдикции и экспертов «АГ»
В судах общей юрисдикции интересы Татьяны Панкратовой представляла юридическая компания Precedent consulting. Ее партнер Евгения Завацкая отметила, что выводы Конституционного Суда важны для всех добросовестных покупателей квартир, которые приобретают их у лиц, получивших права на квартиру в порядке приватизации. При рассмотрении аналогичных споров важно доказывать наличие воли муниципального образования на передачу квартиры в частную собственность, наличие которой, даже при допущенных нарушениях должностными лицами при приватизации, добросовестному приобретателю может помочь сохранить права на квартиру. «В общей картине оспаривания государством частной собственности Конституционный Суд еще раз поддержал добросовестных приобретателей», – указала Евгения Завацкая.
Руководитель Центра конституционного правосудия Иван Брикульский пояснил, что с точки зрения права одно лишь указание на процессуальные нарушения недостаточно для отмены последствий, если они были юридически закреплены и получили последующее признание, то есть само по себе нарушение процедуры не ведет к юридической ничтожности результатов. «Это логическая ошибка: из факта нарушения процедуры не следует автоматическое обнуление правовых последствий. В юриспруденции важна не только форма, но и юридически значимая реализация результата. Если в результате формально спорной процедуры возникли новые правовые состояния – были заключены договоры, приняты какие-либо акты, зарегистрированы права – они приобретают самостоятельное юридическое значение. Их нельзя отменить задним числом без серьезного анализа соразмерности и правовой определенности. Право не сводится к букве процедуры. Оно исходит из принципов стабильности, предсказуемости, правовой определенности и добросовестности участников. Формальное нарушение, лишенное юридически значимого продолжения, не может быть основанием для разрушения сложившихся правовых последствий. Этот подход, последовательно подтверждаемый судебной практикой и правовыми позициями Конституционного Суда», – указал он.
Как напомнил эксперт, «формула Радбруха» гласит, что конфликт между правовой стабильностью и справедливостью решается в пользу приоритета именно правовой стабильности, но есть исключения – когда закон становится настолько «вопиюще несовместим со справедливостью»: в данном случае такая «вопиющая несправедливость» – это возможность в любой момент забрать жилье по причине одного лишь нарушения процедуры приватизации.
Иван Брикульский обратил внимание, что в данном постановлении Конституционный Суд, развивая ранее выраженную правовую позицию, вновь подтвердил, что добросовестный гражданин, приобретший право собственности на жилое помещение, не может нести имущественные потери, вызванные действиями органов публичной власти. Само по себе признание нормативного или индивидуального акта органа власти незаконным не является достаточным основанием для вывода об отсутствии воли публично-правового образования на распоряжение имуществом. Противоположный подход подрывает устойчивость гражданского оборота и нарушает фундаментальный принцип доверия граждан к государству и его органам. «При оценке соотношения частных и публичных интересов в сфере жилищных отношений КС пришел к выводу, что приоритет должен отдаваться защите прав добросовестного приобретателя. Особенно в тех случаях, когда публичное образование располагает значительно большими ресурсами для реализации жилищной политики: КС важно подчеркивает, что к публичной власти и гражданину предъявляются разные стандарты добросовестности и осмотрительности. Очевидно, что даже в гражданско-правовых отношениях у публичной власти больше ресурсов и инструментов по выявлению противоправных действий должностных лиц», – резюмировал он.
Адвокат Владимир Цвиль заметил, что постановление КС продолжает ряд его судебных актов, которыми конкретизируются гарантии прав законных приобретателей при виндикации. «Можно констатировать, что уже начертаны основные ориентиры судебно-конституционной доктрины в вопросе баланса интересов собственников и добросовестных приобретателей. Анализируемое постановление затрагивает и развивает концепцию воли коллективного субъекта права. Этот вопрос крайне важен, поскольку воля, как одна из основополагающих категорий права и важный юридический факт, должна определяться с необходимой степенью определенности, в том числе с недопустимостью ее “обратной силы”», – указал он.
Воля коллективного субъекта в целом может не совпадать с волей его отдельных представителей, а также может быть в той или иной степени ошибочной. Тем не менее, отметил Владимир Цвиль, нельзя смешивать категории воли, законности и целесообразности. Так, выражаемая в лице своего уполномоченного органа или должностного лица воля коллективного субъекта при последующей оценке может быть признана ошибочной. Однако такая ошибка не влечет ретроспективную дисквалификацию воли. «Поэтому следует приветствовать изложенные в рассматриваемом постановлении выводы КС о наличии воли публично-правового образования при принятии уполномоченным органом распорядительных действий, предусматривающих передачу жилого помещения частному лицу, даже признанных в дальнейшем незаконными», – заключил он.
