Верховный Суд в Определении № 303-ЭС17-13540 указал, что если в договоре не закреплено право изменения его положений арендодателем посредством одностороннего волеизъявления, то такое решение считается незаконным.
В конце 2010 г. два общества заключили договор аренды нежилых помещений, по условиям которого было предусмотрено право арендатора на возмещение согласованной с арендодателем стоимости выполненных им неотделимых улучшений арендованных помещений. Стороны также определили право арендатора на сдачу помещений в субаренду.
В апреле следующего года стороны заключили соглашение, которым определили, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют ремонта, который арендатор выполняет за свой счет. При этом предусматривалось, что арендодатель определяет перечень необходимых работ, а арендатор самостоятельно заключает договоры с подрядчиками на ремонтные работы и оплачивает их. В связи с этим плата за аренду помещений была уменьшена.
Спустя 4 года после этого арендодатель уведомил вторую сторону об отзыве согласия на указанные в договоре положения об определенных правах арендатора, к которым относилась и сдача арендованных помещений в субаренду. При этом Общество ссылалось на положения ст. 157 ГК РФ.
В феврале 2016 г. компании-арендатору было направлено предложение о расторжении договора аренды, в котором было указано, что тот арендатор не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах в помещениях, не произвел их, а также после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжил делать это.
В ответ на это арендатор сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора, поскольку все арендованные помещения отремонтированы и находятся в исправном состоянии, претензий по ремонту и состоянию помещений не поступало, сдача в субаренду осуществляется в соответствии с договором, согласия на изменение которого он не давал.
В этой связи арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды. Однако первая инстанция, со ссылкой на результаты проведенной экспертизы, указала, что арендатор выполнил условия соглашения о ремонте помещений. Также суд пришел к выводу, что не имеется оснований для расторжения договора аренды и в связи со сдачей ответчиком помещений в субаренду, поскольку уведомление арендодателя об отзыве своего согласия на это является заявлением о существенном изменении договора аренды. Такое существенное изменение условий договора, как указал суд, в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда. Данные выводы поддержал и апелляционный суд.
Суд округа, согласившись с решениями нижестоящих судов о том, что арендатор выполнил все условия по договору, признал неверным вывод о том, что ответчик, продолжив сдавать помещения в субаренду после того, как арендодатель отозвал свое согласие, не допустил существенных нарушений договора аренды.
Суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ согласие собственника на совершение арендатором сделок по распоряжению арендуемым имуществом представляет собой одностороннюю сделку, которая не зависит от воли другого лица – арендатора. Кроме того, он отметил, что действия по сдаче помещений в аренду без согласия арендодателя отвечают признакам существенного нарушения условий договора аренды и влекут его досрочное расторжение на основании п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 615 и п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Не согласившись с решением кассации, арендатор обратился в Верховный Суд, который отменил решение суда округа.
ВС отметил, что в оспариваемом договоре не закреплено право изменения его положений арендодателем посредством одностороннего волеизъявления. Суд сослался на п. 2 ст. 615 ГК РФ, указав, что данная норма не содержит ни запрета на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок.
Кроме того, Суд отметил, что в соответствии с п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г. по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Указал ВС и на то, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.
Сославшись на п. 1 ст. 450 ГК РФ, Верховный Суд отметил, что изменение договора
возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Также он установил, что согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
Комментируя определение Верховного Суда, адвокат АП Калининградской области Владимир Сорокин указал, что в таких делах нижестоящие суды редко, в отличие от суда кассационной инстанции, неправильно применяют нормы ГК РФ, так как Президиум ВАС РФ еще 11 января 2002 г. информировал суды, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя в порядке п. 2 ст. 615 ГК РФ может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Владимир Сорокин считает, что было бы разумно скорректировать п. 2 ст. 615 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, или иными правовыми актами, или условиями договора. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор».
По мнению эксперта, именно отсутствие в диспозиции п. 2 ст. 615 ГК РФ упоминания, что иное может быть установлено не только Кодексом, законом и иными правовыми актами, но и условиями договора, и послужило поводом к ошибочным правовым выводам суда кассационной инстанции о ее исключительной императивности.
Адвокат АП г. Москвы Герман Ясиновский заметил, что суды стали ошибаться чаще. В то же время он пояснил, что многое зависит от имеющихся материалов дела, заявленной позиции сторон и соответствующих доказательств. Он полностью поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций и выводы Верховного Суда. При этом Герман Ясиновский высказал мнение, что в аналогичных делах нужно обязательно приводить и цитировать изложенные в определении выводы кассационной инстанции Верховного Суда РФ по толкованию норм права.
Старший юрист практики «Инвестиции в недвижимость» Noerr Асия Тахтаева отметила, что особый интерес представляет позиция Верховного Суда, согласно которой арендатор был вправе сдавать помещения в субаренду после получения уведомления арендодателя об отзыве согласия на это. Эксперт пояснила, что согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя, при этом данная статья не закрепляет форму выдачи такого согласия – оно может быть оформлено в виде отдельного документа, однако на практике часто закрепляется как положение договора (в виде генерального согласия на любые последующие сделки по субаренде).
«При этом закон и разъяснения ВС РФ устанавливают, что арендодатель вправе отозвать свое согласие, уведомив арендатора и возместив ему убытки. Однако до рассматриваемого дела было не ясно, применимы ли данные разъяснения к случаям, когда согласие не просто дано арендодателем, а согласовано сторонами в виде условия договора», – заметила Асия Тахтаева, добавив, что рассмотренное дело особенно важно для арендаторов, поскольку предоставляет им дополнительную защиту от неожиданных действий арендодателей.
Адвокат КА г. Москвы «Совет столичных адвокатов» Сергей Комаров указал, что инвестиционно-арендный бизнес хоть и был в должной мере нормативно урегулированным, но приведенные в определении ВС РФ конкретизированные описания понятий «существенного нарушения» и «права на досрочное расторжение договора» выводят данную сферу деятельности на новый уровень стабильности.
«ВС РФ указанным определением внес очередной существенный вклад в укрепление стабильности гражданского оборота и улучшение инвестиционного климата в РФ, показав, что долгосрочные инвестиции и права инвесторов, в том числе в сфере арендного бизнеса, защищены. Такую позицию Суда можно только приветствовать», – отметил эксперт.
Сергей Комаров добавил, что практики, специализирующиеся на защите прав арендодателей в сфере долгосрочной коммерческой аренды, в своих возражениях на иски арендаторов о расторжении подобных договоров по описанным основаниям просто обязаны не только ссылаться на указанное определение, но и приводить в тексте своих возражений дословное описание сделанных в нем выводов.
