В Госдуму внесен законопроект № 199216-8, которым предлагается внести поправки в ст. 61.6 Закона о банкротстве. Изменения, направленные на защиту интересов лиц, которые утрачивают жилое помещение вследствие признания сделки по его приобретению недействительной, подготовлены во исполнение Постановления Конституционного Суда № 5-П/2022.
Напомним, в КС обратился Сергей Кузьмин, который приобрел у банка квартиру. Год спустя банк обратился в арбитражный суд для оспаривания сделки со ссылкой на п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве. Истец указал, что сделка совершена со злоупотреблением правом по заниженной цене и в период за два месяца до принятия в отношении банка мер по предупреждению банкротства. Суд признал договор купли-продажи недействительным и применил последствия недействительности сделки, обязав Сергея Кузьмина возвратить банку квартиру, а банк, в свою очередь, – вернуть покупателю денежные средства в размере цены квартиры по договору. В рамках дела о банкротстве Сергей Кузьмин обратился в суд с заявлением о включении в реестр кредиторов банка требования в размере 10,9 млн руб. и признании данного требования обеспеченным залогом квартиры. Ему отказали, пояснив, что требование не должно включаться в реестр как обеспеченное залогом. При этом суд сослался на ранее сделанный вывод о злоупотреблении сторонами правом при заключении договора.
В жалобе в КС заявитель указал, что п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве противоречат Конституции, поскольку предоставляют банку право оспаривать им же совершенные сделки, в результате чего гражданин, не являющийся заинтересованным лицом по отношению к данной кредитной организации, лишается единственного пригодного для проживания жилья. Конституционный Суд посчитал, что оспариваемые положения закона не согласуются с требованиями Конституции в той мере, в какой они не гарантируют реального получения гражданином ранее уплаченных по ДКП денежных средств, которые могли бы быть использованы для удовлетворения его потребности в жилище, и указал на необходимость внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения.
Во исполнение постановления КС Минэкономразвития разработало проект поправок в ст. 61.6 Закона о банкротстве, однако к моменту внесения в Госдуму в них были внесены изменения.
Так, предлагается дополнить ст. 61.6 Закона п. 6 и 7, которые будут непосредственно регулировать ситуацию, когда сделка по приобретению жилого помещения (его части) признана арбитражным судом недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 указанного закона, но для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, оно является единственным. Так, предусматривается, что денежные средства в размере цены, уплаченной покупателем-гражданином ранее по договору купли-продажи жилого помещения, признанному недействительным, должны быть возвращены (переданы) ему, минуя конкурсную массу должника: арбитражный управляющий откроет в банке отдельный счет должника, предназначенный только для погашения требования по недействительной сделке.
Во внесенном в Госдуме законопроекте указывается, что арбитражный управляющий должен направить деньги гражданину в течение двух недель с даты получения реквизитов банковского счета. Если гражданин не предоставит реквизиты, арбитражный управляющий внесет деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника. До перечисления средств гражданин и его семья сохраняют право пользования жильем. По ходатайству гражданина арбитражный суд может до начала торгов установить дополнительный срок пользования помещением, но не более шести месяцев с даты перечисления гражданину денег.
Законопроектом предусматривается возможность продажи помещения гражданину до выставления на торги по цене, равной его рыночной стоимости, установленной судебным актом о признании сделки по его приобретению недействительной. При этом он вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения. В случае признания торгов несостоявшимися у него возникает право на заключение в разумный срок договора купли-продажи жилого помещения. Также по заявлению бывшего собственника жилья арбитражный суд может произвести индексацию суммы, подлежащей возврату гражданину, в размере, предусмотренном ст. 183 АПК, за период с даты их уплаты должнику до даты их возврата.
В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы, к.ю.н. Константин Евтеев назвал проект закона логичным продолжением нашумевшего в кругах профильных специалистов Постановления КС № 5-П/2022. Как отметил адвокат, ранее, если сделка была оспорена по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, применялись последствия ее недействительности, в связи с чем не только гражданин, что важно, но и члены его семьи зависели от судебного акта.
«Сама по себе идея возврата цены, уплаченной гражданином ранее по договору купли-продажи жилого помещения, минуя конкурсную массу должника, является, на мой взгляд, необходимой мерой. Существует много вопросов относительно итоговой стоимости недвижимости в реальных условиях, ее фактической равноценности, однако первые шаги, направленные на защиту интересов таких лиц, не могут не радовать», – подчеркнул Константин Евтеев.
Юрист Enforce Law Company Павел Кондратьев заметил, что в практике применения норм банкротного законодательства нередко обнаруживаются пробелы и несоответствия, указывающие на отсутствие баланса интересов всех участников процесса. Одна из таких проблем – противоречие норм о последствиях недействительности сделок должника содержанию конституционного права на жилье.
Как указал эксперт, действующие нормы позволяют выселять гражданина, получившего у должника жилое помещение, при признании соответствующей сделки недействительной. При этом гражданин мог претендовать на получение денежных средств от должника только наравне с другими кредиторами, что не позволяло бы приобрести по рыночной цене равнозначное жилье. «Полагаю, законопроект приводит банкротное законодательство в этой части в соответствие Конституции, предоставляя возможность как выкупить на торгах то же жилое помещение по рыночной цене, так и получить адекватную сумму на приобретение жилья приблизительно той же категории», – указал он.
