Верховный Суд РФ вынес Определение № 5-КГ17-242 по делу о споре из-за квартиры между родственниками ее умершей владелицы и гражданки, с которой та заключила договор пожизненного содержания с иждивением.
Истцы обратились в суд с иском к Ч. о включении квартиры в наследственную массу, признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке наследования (1/2 доли за каждым). Свои требования они обосновывали тем, что 18 апреля 2015 г. между собственницей квартиры М. и гражданкой Ч. был заключен и нотариально удостоверен договор пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с условиями данного договора квартира переходила в собственность Ч., которая обязалась пожизненно содержать наследодателя с сохранением за ней права проживания в квартире.
20 апреля представитель М., действующий в ее интересах по доверенности, подал в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности, которое было зарегистрировано только 23 числа. При этом за день до этого, 22 апреля 2015 г., рентополучатель М. умерла.
По мнению истцов, поскольку регистрация перехода права собственности на квартиру к ответчику была произведена уже после смерти их родственницы, квартира подлежала включению в состав наследственной массы. Кроме того, истцы считали, что Ч., несмотря на регистрацию за ней права собственности на недвижимое имущество, во владение квартирой не вступила.
Суд удовлетворил исковые требования, исходя из того, что при жизни наследодателя ни одна из сторон по договору пожизненного содержания с иждивением к исполнению договора не приступала: квартира не была передана и принята Ч., доказательств того, что в период с 18 апреля 2015 г. по 22 апреля 2015 г. Ч. осуществляла содержание М., приобретая продукты, лекарства или иные вещи, не представлено.
«С учетом того, что правоспособность наследодателя прекратилась ее смертью, а право на получение содержания с иждивением в обмен на квартиру неразрывно связано с личностью наследодателя, договор пожизненного содержания с иждивением прекращен 22 апреля 2015 г., то основанный на договоре пожизненного содержания с иждивением переход права собственности на спорную квартиру к Ч. не мог быть зарегистрирован», – посчитал суд первой инстанции. Апелляция согласилась с этим выводом.
В свою очередь, Ч. обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
Коллегия указала, что согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. В то же время правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Следовательно, договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный и нотариально удостоверенный между М. и Ч. 18 апреля 2015 г., государственной регистрации не подлежал.
Как отметил ВС, из норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, следует, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Учитывая, что М. заключила договор ренты, чем выразила свою волю на передачу Ч. права собственности на спорную квартиру, выдала доверенность для регистрации перехода этого права, заявление о регистрации подано по доверенности при жизни рентополучателя и ею отозвано не было, а также что требования законодательства при заключении договора сторонами соблюдены, то, как пояснил Верховный Суд, факт смерти М. не препятствовал государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а лишь прекратил ее обязательство пожизненной ренты.
Таким образом, Судебная коллегия пришла к выводу о существенном нарушении судами первой и апелляционной инстанций материальных и процессуальных норм права, в связи с чем отменила их решения и направила дело на новое рассмотрение.
Управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский отметил, что данное судебное решение поднимает важный вопрос, который всегда на практике вызывает затруднение. «Суды нижестоящих инстанций исходили из того, что стороны не приступили к исполнению договора, а сам договор пожизненного содержания с иждивением прекращен смертью, поэтому основанный на этом договоре переход права не мог быть зарегистрирован. ВС же указывает на то, что договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям», – пояснил Владимир Старинский.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев обратил внимание на то, что судами при удовлетворении исковых требований неверно применены последствия прекращения договора, которые они связывают с невозможностью регистрации перехода права собственности на квартиру. Как пояснил эксперт, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит в себе такого основания для отказа в государственной регистрации, как «смерть стороны сделки». «Единственными верными последствиями смерти рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением являются прекращение обязанности рентоплательщика по выплате ренты (содержанию рентополучателя) и снятие обременения с перешедшего по договору недвижимого имущества», – пояснил он.
По мнению Ильи Прокофьева, истцами были неверно сформулированы исковые требования, а их отказ от изначального иска в части признания сделки недействительной является тактической ошибкой: «Только в случае признания этого договора недействительным или незаключенным можно говорить о включении спорной квартиры в наследственную массу и признании права собственности в порядке наследования».
