16 июля Совет Федерации одобрил закон, предусматривающий гарантии защиты жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, для которых это помещение является единственным, в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположено такое помещение или многоквартирный дом (законопроект № 718470-8). Изменения направлены на реализацию Постановления КС от 25 апреля 2024 г. № 21-П/2024.
Как ранее сообщала «АГ», законом предлагается внести изменения в ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ. Согласно поправкам, если иное не установлено законом или договором, действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Изначально проектом закона предусматривалось право бывшего члена семьи собственника приватизированного жилого помещения, который в момент приватизации такого жилого помещения имел право пользования этим помещением и отказавшегося от участия в приватизации, на предоставление ему в пользование жилого помещения из муниципального жилищного фонда вне очереди, при условии что это лицо принято на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право состоять на таком учете.
К моменту принятия закона Госдумой в него были внесены дополнения. Так, абз. 1 ст. 85 «Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма» ЖК РФ после слов «по договорам социального найма» дополнен словами «(если иное не установлено настоящим Кодексом)».
Кроме того, ч. 1 ст. 89 «Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением» дополнена предложением, согласно которому в случаях, предусмотренных федеральным законом, нормативным правовым актом субъекта РФ, гражданам, выселяемым по основаниям, которые предусмотрены ст. 86 и 87.2 настоящего Кодекса, с согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение.
В финальную редакцию документа были внесены изменения в ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ. Она дополнена ч. 3, в соответствии с которой в случае изъятия жилого помещения у его собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд бывшие члены его семьи, которые имели равные права пользования таким помещением с собственником в момент приватизации жилого помещения и отказались от участия в приватизации, сведения о которых внесены в ЕГРН, и которые имеют на дату принятия решения об изъятии земельного участка, право пользования этим жилым помещением, приобретают право на предоставление им жилого помещения по договору социального найма вне очереди при условии, что для них изымаемое жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания и они приняты на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении или имеют право состоять на таком учете. В целях реализации приобретенного права на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди такие лица вправе обратиться в орган, принявший решение об изъятии земельного участка, в течение срока действия указанного решения. Лица, не обратившиеся для предоставления жилого помещения по договору социального найма вне очереди, утрачивают право пользования жилым помещением, изъятым у собственника по истечении срока действия решения об изъятии указанного земельного участка.
При невозможности предоставления жилого помещения по договору социального найма вне очереди им могут быть предоставлены жилые помещения маневренного фонда для временного проживания, а также жилое помещение на иных законных основаниях или выплачено денежное возмещение. Лица утрачивают право пользования изымаемым жилым помещением по истечении месяца с даты предоставления им жилого помещения по договору социального найма или на ином законном основании или выплаты им денежного возмещения, если соглашением с этими лицами не установлено иное. За лицами, согласившимися на выплату им денежного возмещения, по их заявлению может быть сохранено право пользования изымаемым жилым помещением не более чем на шесть месяцев с даты выплаты возмещения, если соглашением с этими лицами не установлено иное.
В комментарии «АГ» адвокат КА «Синельщиков и партнеры» Олеся Слезкина отметила, что принятые поправки в ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ фактически приравнивают бывших членов семьи, отказавшихся от участия в приватизации, к собственникам жилого помещения в случае его изъятия для государственных или муниципальных нужд – при соблюдении ряда условий. «Однако одно из этих условий вызывает вопросы с точки зрения правоприменения. Закон требует, чтобы лицо, претендующее на внеочередное предоставление жилого помещения, имело право пользования на момент принятия решения об изъятии. При этом не уточняется, как именно должно подтверждаться это право. Формально такое право следует из факта регистрации по месту жительства, однако в формулировке закона упор сделан не на регистрацию, а на само “право пользования”, что может породить споры и неоднозначное толкование», – полагает она.
Олеся Слезкина посчитала, что дополнительную правовую неопределенность вносит и вопрос размера компенсации. Если для собственника законом гарантируется возмещение в размере рыночной стоимости изымаемого имущества, то для бывших членов семьи, отказавшихся от приватизации, возможность денежного возмещения предусмотрена, но его размер определяется Правительством РФ или органами субъектов Российской Федерации. Это создает риск неравенства в условиях компенсации и требует дополнительных нормативных разъяснений.
Адвокат, советник INTELLECT Илья Абрамов обратил внимание на две новеллы. Первая – возможность предоставления денежной компенсации вместо иного жилья лицам, которые занимают изымаемое жилое помещения на основании договора социального найма. Такая опция доступна только при согласии нанимателя и членов его семьи. Вторая новелла – распространение гарантий, связанных с изъятием жилого помещения для государственных или муниципальных нужд, на лиц, которые ранее отказались от его приватизации.
Адвокат заметил, что критерии, выработанные КС в Постановлении № 21-П/2024, сохранились практически без изменений. Претендовать на замещающее жилье могут малоимущие и нуждающиеся в улучшении жилищных условий и не имеющие иного постоянного места жительства. Однако сам статус лица, ранее отказавшегося от приватизации и в связи с этим имеющего право проживания в квартире, должен быть внесен в ЕГРН – и только в этом случае такое лицо может претендовать на гарантии, предусмотренные новым законом. Еще в декабре 2024 г. был принят Закон № 482-ФЗ, который вводит этот механизм, предписывая регистрировать «сведения о таких лицах» в ЕГРН. «Смысл – опубличивание обременения на квартиру для всех участников оборота. Представляется справедливой невозможность противопоставления такого права третьим лицам, которые не знали и не могли узнать о таком ограничении», – посчитал он.
Та же логика, пояснил эксперт, применяется и к государственным, и муниципальным органам: получается, им тоже нельзя противопоставить права лиц, отказавшихся от приватизации, если сведения об этих лицах не внесены в ЕГРН. «Насколько это справедливо – вопрос спорный, поскольку на данный момент Росреестр не разработал порядок регистрации прав таких лиц в ЕГРН. Более того, сама норма о регистрации вступит в силу с 1 сентября 2025 г. – тогда же, когда вступит в силу и Закон о компенсациях при изъятии жилья. Как представляется, нужно либо отказываться от факта регистрации права в ЕГРН как условия для предоставления соответствующих гарантий при изъятии жилого помещения, либо устанавливать переходный период, в течение которого все заинтересованные лица могли бы осуществить регистрацию и получить возможность наиболее полной защиты своих интересов», – заключил Илья Абрамов.
