Верховный Суд вынес Постановление от 23 июля по делу № 15-АД26-4-К1, в котором поддержал доводы Управления Росимущества, ранее оштрафованного в рамках КоАП РФ за нарушение законодательства об исполнительном производстве.
Судебным приставом-исполнителем отделения судебных приставов по Октябрьскому району г.о. Саранск УФССП России по Республике Мордовия было возбуждено исполнительное производство в отношении С. на основе исполлиста, выданного судом. 18 октября 2024 г. приставом наложен арест на 1/5 долю в праве собственности на жилой дом и на 1/5 долю в праве собственности на участок площадью 3,6 тыс. кв. м, расположенные по конкретному адресу.
Арестованное имущество было передано в Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее – МТУ Росимущества) для реализации на открытых торгах. Тогда же собственнику этой недвижимости предложили выкуп доли арестованного имущества с указанием его стоимости, установленной отчетом оценщика от 29 ноября 2024 г.
Уведомлением от 7 апреля 2025 г., подписанным замруководителя УФССП России по Республике Мордовия и МТУ Росимущества, сообщено о готовности к реализации арестованного имущества. Спустя три дня МТУ Росимущества направило в адрес пристава ответ о невозможности реализации доли в праве собственности на указанные здание и участок ввиду отсутствия межевания участка.
17 апреля пристав направил в адрес МТУ Росимущества требование о направлении в срок до 21 апреля в адрес отделения судебных приставов извещения о принятом решении по самостоятельной реализации арестованного имущества либо о привлечении специализированных организаций для этого.
Неисполнение указанного требования пристава послужило основанием для привлечения МТУ Росимущества к ответственности по ч. 3 ст. 17.14 «Нарушение законодательства об исполнительном производстве» КоАП РФ. Суды трех инстанций признали ведомство виновным в совершении административного правонарушения с наложением штрафа в 50 тыс. рублей.
Изучив жалобу МТУ Росимущества, судья Верховного Суда Сергей Кузьмичев, в частности, напомнил, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ч. 3 ст. 6 ЗК РФ). Местоположение границ участка устанавливается путем определения координат характерных точек – то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части – и отражается в межевом плане, требования к которому определены в ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.
Как установлено при рассмотрении дела, к уведомлению от 7 апреля 2025 г. о готовности к реализации арестованного имущества (на торги), направленному в МТУ Росимущества, не были приложены документы, определяющие земельный участок как объект недвижимости. МТУ Росимущества при составлении протокола об административном правонарушении и обжаловании вынесенного постановления последовательно заявляло, что реализация имущества, указанного в уведомлении (1/5 доли в праве собственности на жилое здание и 1/5 доли в праве собственности на участок площадью 3,6 тыс. кв. м), не может быть произведена ввиду отсутствия межевания участка с учетом изменений, внесенных Законом от 26 декабря 2024 г. № 487 в Закон о госрегистрации недвижимости.
Согласно представленной в МТУ Росимущества приставом-исполнителем выписке из ЕГРН спорный участок поставлен на кадастровый учет 1 сентября 2009 г. без определения границ. Следовательно, его площадь является декларированной. В связи с этим вывод судов о том, что отсутствие границ участка не препятствует реализации арестованного имущества и законодательство не запрещает принудительную реализацию имущества, арестованного в рамках принудительного исполнения, по основаниям, приведенным МТУ Росимущества в ответе от 10 апреля 2025 г., сделан без учета указанных норм и является преждевременным. Юридически значимые обстоятельства, необходимые для правильного разрешения дела, в ходе производства по нему не установлены. В связи с этим ВС удовлетворил жалобу частично, отменив решения нижестоящих судов и вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат КА «Поляница, Бердников и партнеры» Алексей Спелов заметил, что одним из основных индивидуализирующих признаков земельного участка являются его границы (п. 1 ст. 141.2 ГК). «Исходя из положений ч. 2 и 4 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости, сведения ЕГРН об описании местоположения границ участков относятся к основным сведениям Реестра о земельном участке, позволяющим определить участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Граница участка отделяет его от земель и других земельных участков (Письмо Росреестра от 2 октября 2023 г. № 13-00891/23). Учитывая, что границы являются признаком, позволяющим идентифицировать участок в качестве отдельного объекта, можно заключить, что границы участка являются необходимым элементом предмета сделки, которые надлежит указывать при совершении сделок с таким участком», – напомнил он.
Эксперт добавил, что Верховный Суд в Определении от 6 февраля 2017 г. № 308-ЭС16-19656 по делу № А32-715/2015 указал, что, несмотря на присвоение земельному участку кадастрового номера, его границы не определены, что свидетельствует о ненадлежащей индивидуализации и, следовательно, – о незаключенности сделки. «С другой стороны, приобретатель участка не лишен права впоследствии (после приобретения участка) уточнить его границы. Полагаю, ВС – в том числе принятием указанного постановления – направляет практику по пути, согласно которому границам земельного участка придается ключевое значение. Без установления границ участка и закрепления их в ЕГРН стороны сделки, а также третьи лица не имеют возможности точно определить, по поводу какого объекта совершается сделка. Эта позиция, на мой взгляд, соответствует и логике законодателя, который дополнил ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, посвященную основаниям приостановления госрегистрации права на недвижимое имущество, пунктами 21.1 и 21.2», – пояснил Алексей Спелов.
По мнению юриста Дарьи Петровой, в анализируемом постановлении ВС решается вопрос о границах состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 17.14 КоАП. «На первый взгляд, обстоятельства дела, казалось бы, подходят под “невыполнение законных требований судебного пристава-исполнителя”. Действительно, территориальное управление Росимущества заявило о невозможности реализации 1/5 доли в праве собственности на участок ввиду отсутствия межевания. Однако Верховный Суд обратил внимание на необходимость проанализировать, почему требования пристава не были выполнены. В рассматриваемом споре такой причиной стало отсутствие межевания участка, которое делает невозможными продажу доли в праве собственности на объект недвижимости и госрегистрацию перехода права собственности к покупателю. Применительно к обстоятельствам спора виновного невыполнения требований пристава как такового не было по объективной причине – исполнение указанных требований было невозможно в силу прямого законодательного регулирования. Именно поэтому ВС, обратив внимание на важность данного нюанса, вернул дело на новое рассмотрение», – считает она.
