9 февраля Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, в котором разъяснил нижестоящим судам, возможно ли наличие на одном земельном участке двух многоквартирных домов.
ЗАО «Салют Престиж» является собственником земельного участка, на котором на основании проектной и разрешительной документации построило имущественный комплекс, состоящий из двух многоквартирных домов (корпуса А и Б). На основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы от 27 декабря 2018 г. корпуса были одновременно введены в эксплуатацию, квартиры в них переданы участникам долевого строительства, право собственности которых было зарегистрировано в установленном порядке.
Общество посчитало, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах МКД, возведенных на земельном участке, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок, а потому обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения его права собственности. Однако Управление посчитало, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса, и отказало заявителю. При этом ведомство указало на необходимость формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом именно после формирования такого участка.
ЗАО «Салют Престиж» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра и об обязании осуществить госрегистрацию. Сославшись на ст. 198, 200 АПК, ст. 235, 236 ГК, ст. 36 ЖК, ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (Закон № 189-ФЗ), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества. Он исходил из того, что в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного дома не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой дом и которая необходима для эксплуатации этого дома, следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок. Доказательства, подтверждающие, что земельный участок является неделимым, не представлены, заметил суд. Поскольку общество при обращении в регистрирующий орган не представило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных многоквартирных домов, право общей долевой собственности собственников помещений в этих многоквартирных домах на участок не возникло; предусмотренных ст. 236 ГК оснований для прекращения права собственности общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права. Апелляция и суд округа согласились с таким решением.
Тогда «Салют Престиж» обратился в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС заметил, что из п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса, ст. 44 Земельного кодекса, ч. 1 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК, а также из п. 66, 67 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что с момента госрегистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. «Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», – указывается в определении.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости), напомнил Суд.
Он отметил, что если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения ч. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ, ч. 5 ст. 40 Закона о госрегистрации, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
Положения законодательства не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок, резюмировал ВС.
Верховный Суд обратил внимание, что общество указывало на то, что в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов – четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией, элементами благоустройства. Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке двух корпусов многоквартирного дома с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию. Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов.
«Между тем суды не дали оценку приведенным доводам Общества и не проверили представленные в их обоснование доказательства на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух многоквартирных домов (корпуса А и Б) была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; не исследовали вопрос, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры», – отмечается в определении.
Общество также ссылалось на то, что им исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах многоквартирного дома участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке, застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах, следовательно, с момента госрегистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на земельный участок и в силу закона у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным земельным участком, в том числе решать вопрос о разделе спорного участка. Поскольку в силу ст. 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, общество отметило, что его действия по разделу спорного участка будут нарушать права и законные интересы собственников помещений в данных корпусах многоквартирного дома.
«С учетом приведенных норм и обстоятельств вывод судов о правомерности оспариваемого отказа Управления Росреестра, мотивированный тем, что для государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок под корпусами многоквартирного дома застройщику необходимо сформировать и поставить на кадастровый учет самостоятельные земельные участки, не может быть признан законным и обоснованным», – посчитал ВС и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В комментарии «АГ» адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова указала, что ВС РФ исправил ошибку нижестоящих судов относительно вывода о необходимости формирования земельного участка под каждым МКД, в том числе для действия по прекращению права собственности застройщика на такой земельный участок. «Еще в Определении от 7 июня 2016 г. № 309-КГ16-5754 по делу № А50-13879/2015 Верховный Суд допустил возведение нескольких МКД на одном земельном участке. Ситуация, при которой на одном участке возведено два МКД, представляющих собой единый имущественный комплекс, согласуется как с позицией ВС, так и с позицией других органов власти, в частности Минстроя РФ, – заметила она.
Анастасия Иванова добавила, что ВС РФ сформировал важную правовую позицию, согласно которой у всех собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на едином земельном участке, возникает право общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона вне зависимости от того, сформирован такой участок или нет. «Стоит добавить, что данное определение ВС РФ однозначно повлияет на работу Росреестра, который ранее придерживался позиции, что собственники помещений в МКД смогут получить право общей долевой собственности на общее имущество в МКД не иначе как после образования земельного участка под конкретно их МКД. В связи с чем, на мой взгляд, с учетом сложившейся правоприменительной практики ВС РФ Письмо Росреестра от 10 февраля 2022 г. № 14-01167/22@ “О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах” утрачивает свою актуальность, считается противоречащим позиции ВС РФ и потому применению не подлежит. Однако думаю, что возникновение подобных казусов, как в рассмотренном деле, в ближайшее время неизбежно», – указала адвокат.
Юрист Land Law Firm Татьяна Кустова также отметила, что позиция ВС РФ о том, что действующим законодательством не установлен запрет на строительство нескольких МКД на одном земельном участке, не нова и согласуется с разъяснениями Минстроя РФ (Письмо от 10 октября 2017 г. № 36323-НС/07). «При этом интересен вывод ВС о том, что отсутствие данного запрета на формирование единого земельного участка под двумя и более отдельно стоящими МКД, в том числе составляющими единый жилой комплекс, все равно предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок», – указала юрист.
Татьяна Кустова посчитала, что возникновение споров в данной части обусловлено позицией самого Росреестра (Письмо от 15 февраля 2013 г. №14-00559/13 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов») о том, что, когда на одном земельном участке расположены несколько многоквартирных домов, должен быть сформирован земельный участок под каждым многоквартирным домом. Ранее противоположную мнению ВС РФ точку зрения выражал и Минфин РФ в Письме от 2 октября 2007 г. № 03-05-06-02/111, согласно которому до раздела земельного участка и формирования самостоятельных земельных участков, на каждом из которых был бы расположен соответствующий многоквартирный дом, единый земельный участок, на котором расположены несколько многоквартирных домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений этих домов.
Эксперт предположила, что подход ВС будет активно применяться застройщиками в делах о взыскании с них арендной платы за участок после регистрации права первого собственника помещения в МКД, поскольку ранее суды, хотя и отказывали в таких исках, не приводили аналогичное обоснование (например, Определение ВС РФ № 301-ЭС19-3454 от 29 марта 2019 г. по делу № А17-4111/2018).
